Daudz jau runāts un rakstīts par nekustamā īpašuma cenu krišanos. Bet vai šodienas jau pazeminātās cenas atbilst pircēju iespējām? Kādus īpašumus pircēji patiesībā var iegādāties? Plašāk par to – rakstā, kas publicēts informatīvi-analītiskajā izdevumā par nekustamā īpašuma tirgu «New Projects.lv».
Atbild kredīta ņēmēji
Jautājums par nekustamo īpašumu tirgus pircēju iespējām interesē gan attīstītājus, gan pārdevējus, bet vienīgais pētījums, kas parāda potenciālo pircēju ienākumus, ir «Hansabankas» veiktais pētījums. Atbilstoši bankas apkopotajiem datiem 50% ģimeņu, kas ieradušās bankā pēc hipotekārā kredīta mājokļa iegādei, kopējie mājsaimniecības ienākumi mēnesī ir no 600 līdz 1200 latiem. 30% topošo kredītņēmēju ikmēneša budžets nepārsniedz 600 latus, bet tikai 20% ģimeņu pelna virs 1200 latiem ik mēnesi. Tas nozīmē, ka galvenā maksātspējīgo pircēju koncentrācija vērojama grupā ar ienākumiem līdz 1000 latiem mēnesī.
Interesanti piebilst, ka zemākā ienākumu robeža kredīta saņemšanai varētu būt 400 lati. Tāda ir minimālā mājsaimniecības (ģimenes) oficiālo ienākumu summa pēc nodokļu nomaksas, kas ļautu tai ar kredīta palīdzību nopirkt vienistabas dzīvokli kādā no Rīgas tipveida projektiem otrreizējā tirgū, uzskata kompānijas «BaltHaus» speciālisti. Viņu veiktie aprēķini balstās jaunākajos statistikas datos.
Mājoklis vidusšķirai
Ar SIA «BaltHaus» speciālistu palīdzību mēģināsim noskaidrot, kādus dzīvokļus var iegādāties šie 33% no Rīgā strādājošajiem, kas šobrīd veido maksātspējīgo pieprasījumu. Atšķirīgi kredītnosacījumi jaunajiem un vecajiem projektiem ļauj mājsaimniecībai izskatīt dažādus cenu ziņā līdzīgus piedāvājumus - pie vienādiem ienākumiem ģimene ar kredīta palīdzību jaunajā projektā var nopirkt par 8-10% dārgāku dzīvokli nekā otrreizējā tirgū.
Vairumā jauno projektu šobrīd tiek piedāvāti dzīvokļi ar pilnu apdari vismaz par 2000 EUR/kv.m. To platība var būt pat nedaudz lielāka nekā otrreizējā tirgus dzīvokļiem, bet kopējā cena būtiski samazina pieejamību. «Es šaubos, vai izdosies veiksmīgi realizēt jaunos daudzdzīvokļu projektus, kur trīsistabu dzīvokļi maksā, piemēram, 150 000 eiro. Tā ir pietiekami augsta cena, jo par šādu summu otrreizējā tirgū var iegādāties pat divus trīsistabu dzīvokļus. Tāpēc jājautā: vai izdosies atrast tik daudz pircēju tik dārgiem īpašumiem? Vai vieta un plānojumi ir tik lieliski, ka izdosies pārdot daudzos salīdzinoši lielos mitekļus, kuru cena sasniedz 200 tūkstošus eiro?» stāsta SIA «BaltHaus» analītikas nodaļas vadītāja Ludmila Zommere. Vislabākās izredzes tirgū, pēc viņas domām, šodien ir tiem attīstītājiem, kas ņēmuši vērā pircēju iespējas.
Šodien cenu starpība starp jaunajiem projektiem un otrreizējo tirgu kļūst arvien lielāka. Tā kā 80% no mājsaimniecībām kopējie ienākumi nepārsniedz 1200 latus mēnesī, tad šo pircēju iespējām atbilst piedāvājums otrreizējā tirgū un ekonomiskās klases jaunajos projektos. Mājsaimniecības, kuru ienākumi ir lielāki par 1350 latiem, var dzīvokļa vietā padomāt arī par privātmājas iegādi.
Sabiedrības pirktspēja krītas
Viena no metodēm, kas ļauj aprēķināt dzīvokļu cenas atbilstību vidējā Rīgas iedzīvotāja iespējām, ir pieejamības koeficients, ko izstrādājuši SIA «BaltHaus» speciālisti. Šis rādītājs demonstrē, cik gadus ģimenei būtu jātērē viss savs budžets, lai pilnībā segtu dzīvokļa vērtību (eksperti to mēdz saukt par «uzkrājumu»). Vērā tiek ņemta ne tikai īpašuma cena un oficiāli aprēķināta alga, bet arī kredīta procenti un inflācija.
2005. gada pavasarī ģimenei, kurā ir divi pelnītāji un mēneša ienākumi atbilda vidējiem rādītājiem valstī, 60 kvadrātmetru lielu dzīvokli, kas varētu atbilst 3-istabu dzīvoklim, otrreizējā tirgū galvaspilsētā varēja iegādāties, veltot tam visu savu budžetu nepilnus 11 gadus. Kā situācija izskatās šodien? Trīs gadu laika algas ir augušas gandrīz divas reizes, bet nekustamā īpašuma cenas otrreizējā tirgū sākušas samazināties. Tomēr tāpat augusi inflācija un kredītlikmes. Šodien identiska mājokļa iegādes segšanai tādai pašai ģimenei būtu vajadzīgi 16 gadi. Tas nozīmē, ka dzīvokļi kļuvuši 1,5 reizes nepieejamāki nekā 2005. gadā. Tiesa, situācija šodien nav tik dramatiska kā pirms gada, kad tai pašai mājsaimniecībai 60 kvadrātmetru liela mitekļa iegādei būtu vajadzīgi 30 gadu ienākumi.
Jauno projektu segmentā ar pilno apdari cenu korekcija nav tik manāma. Tāpēc arī nav novērojams būtisks uzlabojums iedzīvotāju iegādes iespējās. Straujais cenu kāpums 2006.gadā licis dzīvokļa pieejamības rādītājam pārsniegt 42 gadu latiņu, kas ir divas reizes vairāk nekā 2005.gadā. Šie aprēķini parāda, ka augsto cenu noturēšanas stratēģija, ko ir pieņēmuši daudzi attīstītāji, nav labākais lēmums, jo nav nekāda pamata cerēt uz algu pieaugumu. Turklāt projektu attīstītājiem jāņem vērā cenas otrreizējā tirgū, jo pircēji salīdzina visas cenas. Pašlaik dzīvokļa iegāde jaunajā projektā prasa 2,6 reizes vairāk resursu nekā dzīvokļa iegāde otrreizējā tirgū.
Šodien, kad dzīvokļu pieejamības līmenis ir līdzīgs kā pirms diviem gadiem, pircēji ir noskaņoti daudz pesimistiskāk. Sabiedrībā valda aizvien negatīvākas gaidas, un tas, protams, ietekmē darījumu aktivitāti. Bet dzīvokļa iegāde diemžēl daudziem no realitātes kļūst vien par sapni.
Komentārs:
Ieva Jansone, SIA «Arco Real Estate» Jauno projektu nodaļas vadītāja
Šobrīd Latvijā izveidojies pircēju tirgus. Nekustamo īpašumu piedāvājums ir plašs un daudzveidīgs, pircēji nereti pat diktē sev tīkamās cenas. Un pārdevēji piekāpjas. Nav noslēpums, ka reālās darījuma summas šodien bieži vien ir 10-15% zemākas nekā pārdevēja sākotnēji nosauktās.
Tomēr darījumu aktivitāte ir zema. Un nedomāju, ka cenu turpmāka pazemināšana atdzīvinās nekustamā īpašuma tirgu. Darījumu skaits varētu pieaugt vienīgi tad, ja cenas tiktu pazeminātas ļoti būtiski. Taču tas nav iespējams – laikā, kad nami tika celti, būvniecības izmaksas bija pietekami augstas un projektu pašizmaksas nav mazas.
Patiesībā attīstītāji šobrīd nonākuši ķīlnieku lomā. Protams, viņi nevēlas ciest zaudējumus, taču nākas piekāpties. Jo nešķiet, ka situācija tuvākajā laikā uzlabosies – cilvēku pirktspēja tikai pazeminās, nopirkt īpašumus viņi nevar, un tukšās mājas negaidīs savus iemītniekus mūžīgi.... Darba tirgū vērojams spēcīgs kritums, un cilvēkus moka bažas par rītdienu. Pirktspējas zudums un neziņa par nākotni bremzē nekustamo īpašumu tirgu.