Zemes īpašnieka un uz šīs zemes uzceltas ēkas īpašnieka savstarpējās tiesības un pienākumus regulē piespiedu nomas līgums. Latvijā ir daudz tādu nekustamu īpašumu, kur zeme pieder vienam, bet uz šīs zemes uzceltās ēkas citam īpašniekam. Zemes īpašniekam nepiederošas ēkas un būves uz viņa zemes ir apgrūtinājums. Tāds pats tas ir arī ēku īpašniekam — ēkas ir kā gaisā pakārtas.
Atspaids ēku īpašniekam — tā sauktā piespiedu noma. Pēc likuma viņam ir tiesības nomāt noteiktu zemes platību no zemes īpašnieka, bet zemes īpašnieks vienmēr var pieprasīt likumā noteikto zemes nomas maksu. Tomēr bieži zemes īpašnieku neapmierina likumos noteiktās tiesības, savukārt ēku īpašniekam allaž jārēķinās ar zemes īpašnieka vajadzībām un prasībām. Dažreiz ēku īpašnieks ir neziņā, kā un kādā platībā viņš drīkst izmantot citam piederošu zemi. Un zemes īpašnieks reizēm nezina, kādu nomas maksu var prasīt ēkas īpašniekam.
Likumu garantijas
Valsts zemes dienesta juridiskās daļas vadītāja vietnieks Viesturs Gertners skaidro, ka pēc likuma «Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās» bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem neatjauno zemes īpašuma tiesības uz viņiem agrāk piederējušiem zemes gabaliem pašvaldību apstiprinātajos pilsētu vai atsevišķu zemes gabalu ierīcības projektos noteiktajās robežās, ja uz bijušo zemes īpašnieku zemes atrodas Ministru kabineta apstiprinātajos sarakstos ierakstītie valsts īpaši aizsargājami dabas objekti vai ar likumu noteiktie valsts nozīmes izglītības, kultūras un zinātnes objekti, nacionālās sporta bāzes, kā arī ielas, tilti, tuneļi, ceļu pārvadi, dzelzceļa līnijas un ostas. Tad bijušie zemes īpašnieki vai viņu mantinieki varēja prasīt kompensāciju sertifikātos vai līdzvērtīgu zemes gabalu citā vietā.
Tomēr citos gadījumos zemes reformas sākumā pašvaldībās gan pilsētās, gan laukos lēma par īpašuma tiesību atjaunošanu bijušajiem īpašniekam uz zemi, uz kuras atradās citam īpašniekam piederošas ēkas vai būves.
Lai tiesiski sakārtotu zemes un ēku īpašnieku attiecības lauku apvidos, ar likumu «Par zemes privatizāciju lauku apvidos» noteica: ja uz bijušo zemes īpašnieku vai viņu mantinieku pieprasītās zemes atrodas citu fizisku personu ēkas un būves, tad šīm personām ir garantētas tiesības nomāt zemi, ko aizņem ēkas, būves un pagalms, un vēl zemi līdz 0,5 hektāru platībā šo ēku un būvju uzturēšanai. Šis zemes robežas un platību nosaka vietējās pašvaldībās.
Pilsētās ēku īpašniekiem, kuru nekustamais īpašums atrodas uz citam īpašniekam piederošas zemes, ir garantētas zemes nomas tiesības tādā platībā, kādā šī zeme savulaik bijusi viņam piešķirta apbūvei.
Par vēl neprivatizētiem nekustamiem īpašumiem piespiedu noma var būt noteikta arī pašvaldības lēmumos.
Izšķirošais — līgums
Kā paskaidro V. Gertners, tiklīdz zeme pieder vienam īpašniekam vai tās tiesiskajam valdītājam, bet uz šīs zemes esošo ēku vai būvju īpašnieks vai tiesiskais valdītājs ir cits, vienmēr viņu savstarpējās tiesības un pienākumus regulē nomas līgumos.
Zemes un ēku īpašnieks noslēdz šo piespiedu zemes nomas līgumu, savstarpēji vienojoties. Ja vienoties nevar, vienīgā izeja, kā panākt šāda līguma noslēgšanu, ir iesniedzot prasību tiesā. Noslēgt šādu nomas līgumu var piedāvāt gan zemes, gan ēku īpašnieks. Tomēr visbiežāk prasītājs ir zemes īpašnieks, kurš no ēku īpašnieka grib iegūt atlīdzību par zemes izmantošanu.
Jebkāda nomas līguma galvenie noteikumi ir nomas priekšmets, nomas maksa un nomas termiņš. Tiem jābūt precīzi ierakstītiem nomas līgumā.
Visdrošāk lūgt zvērinātu notāru uzrakstīt līgumu notariālā akta veidā un vienlaikus arī nostiprinājuma lūgumu līguma ierakstīšanai zemesgrāmatā. Zvērināta notāre Daila Anna Macko atgādina, ka tikai tādā gadījumā notārs — valsts amatpersona iedziļināsies līguma saturā un sekos, lai līgumā tiktu ierakstīti īpašniekam un nomniekam gan saistoši, gan izpildāmi noteikumi.
Ierakstīt nomas līgumu zemesgrāmatā gan iespējams tikai ar īpašnieka piekrišanu. Bet šis pienākums īpašniekam nekur likumos nav noteikts. Ja zemes īpašnieks izdomā to pārdot, zemes pircējam jāievēro nomas līguma noteikumi tikai tad, ja līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā.
Ja nomnieks nemaksā, tad ar notariālā akta veidā noslēgtu un zemesgrāmatā ierakstītu līgumu īpašnieks var prasīt tiesā piedzīt maksu bezstrīdus kārtībā.
Zemes iznomātājam ir tiesības prasīt, lai zemes nomnieks savlaicīgi maksā nolīgto nomas maksu par zemi un saudzīgi izturas pret nekustamo īpašumu. Nomnieks drīkst prasīt zemes īpašniekam, lai viņš netraucē izmantot iznomāto zemi. Ja viens līdzējs nepilda līguma noteikumus vai tiesas spriedumu, tad otram ir tiesības viņam prasīt to izpildīt. Ja nevar vienoties savstarpējās sarunās, strīdu izšķir tiesā.
Pirmā roka pārdodot
1992. gada 7. jūlija likuma «Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību» noteikts: ja īpašnieks pārdod zemesgrāmatā uz sava vārda ierakstītas ēkas vai augļu dārzu (kokus), kuri atrodas uz citam piederošas zemes, tad to pirmpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam. Un otrādi: ja zemes īpašnieks nolēmis pārdot šo zemes gabalu, tādas pašas pirmpirkuma tiesības ir ēku vai augļu dārza īpašniekam.
Maksa un ierobežojumi
Ja bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem atjaunotas īpašuma tiesības uz zemi, uz kuras atrodas valsts īpaši aizsargājami dabas objekti vai valsts nozīmes izglītības, kultūras un zinātnes objekti, nacionālās sporta bāzes, ielas, tilti, tuneļi, ceļu pārvadi, dzelzceļa līnijas un ostas, kā arī daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, valstij vai pašvaldībām piederoši ūdensapgādes, siltumapgādes un energoapgādes objekti, zemes nomas maksa gadā nedrīkst pārsniegt 5 procentus no zemes kadastrālās vērtības.
Tāds pats nomas maksas ierobežojums ir par zemi, ko aizņem ēkas, būves un pagalms, un šo ēku un būvju uzturēšanai nepieciešamo zemi līdz 0,5 hektāru platībā lauku apvidos.
No 2008. gada 1. janvāra ir spēkā grozījumi likumā «Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās». Tajos noteikts, ka zemes nomas maksa 2008., 2009. un 2010. gadā nedrīkst pārsniegt iepriekšējam gadam aprēķināto zemes nomas maksas apmēru vairāk kā par 25%. Kā zināms, tāds pats 25% ierobežojums ir arī par nekustamā īpašuma nodokli, kas no 2008. gada ir 1% no zemes kadastrālās vērtības.
V. Gertners piebilst: lai ēkas īpašnieks zinātu, cik jāmaksā zemes īpašniekam 2008. gadā, pašvaldībā vai Valsts zemes dienestā jānoskaidro, kā cēlusies viņam piederošās zemes kadastrālā vērtība.
Jau agrāk Valsts zemes dienestā atzina, ka kadastrālā vērtība celsies visiem nekustamu īpašumu veidiem visur valsts teritorijā. Sevišķi — apbūves zemei pilsētās. Tas nozīmē, ka pieaugs arī piespiedu nomas maksa. Tomēr tik un tā zemes nomas maksa nedrīkst pārsniegt 5 procentus no zemes kadastrālās vērtības. 2008. gadā nomas maksas apmērs nedrīkst būt lielāks par 25 procentiem no 2007. gadā aprēķinātās zemes nomas maksas.