Pārdevējam un pircējam skaidri jāzina, kam pieder ar likumu noteiktās pirmpirkuma tiesības

Zemes un ēku īpašnieki nereti ir neizpratnē. Kad darījumos ar nekustamiem īpašumiem pirmpirkuma tiesības ir pašvaldībām un kad — valstij?

Tiesības pašvaldībai

Ja pārdod zemes gabalu vai zemi kopā ar ēkām, tad pašvaldībai ir pirmpirkuma tiesības uz šo īpašumu par pirkuma līgumā norādīto summu.

Ja pārdevējs un pircējs vienojušies par darījumu, tad jānoslēdz pirkuma līgums un vispirms jāpiedāvā pirkt pašvaldībai.

20 dienu neziņa

Pirkt vai nepirkt — tas pašvaldībā jāizlemj 20 dienās, skaitot no pārdevēja iesnieguma, pirkuma līguma un citu dokumentu iesniegšanas dienas. Ja pašvaldībā nolemj pirkt, tad pirkuma līgumā ierakstītā summa jāsamaksā pārdevējam 10 dienu laikā, ievērojot visus līgumā ierakstītos noteikumus. No tās dienas, kad dokumenti iesniegti pašvaldībā, pirkuma līgumu nav brīv atcelt vai mainīt tā noteikumus.

Pārdevējam it kā ir gluži vienalga, kurš nopērk — sarunātais pircējs vai pašvaldība. Protams, ja vien pirkuma līgumā uzrādītā summa atbilst patiesībai. Bet bieži pircēji un pārdevēji vienojas par summu, bet pirkuma līgumā ieraksta mazāku. Tā dara, lai nebūtu jāmaksā valsts nodeva — 2 procenti no darījuma summas.

Zvērināta notāre Sandra Jakušenoka uzskata, ka 2 procenti naudas izteiksmē nav tik liela summa, lai tik ļoti riskētu. Ierakstot pirkuma līgumā mazāku summu, riskē gan pārdevējs, gan pircējs.

No pircēja interešu viedokļa šīs 20 dienas jāpavada neziņā — varēs vai nevarēs tikt pie noskatītās nekustamās mantas.

Pašvaldībās gan saka, ka pirmpirkuma tiesības izmanto reti. Turklāt pašvaldība nevar nopirkt jebkuru īpašumu, kuru, piemēram, pašvaldības vadītājs vai cits deputāts iekārojis sev. Pēc likuma «Par pašvaldībām» pilsētu un pagastu pašvaldībām ir pirmpirkuma tiesības, ja pašvaldību administratīvajā teritorijā atsavina nekustamu īpašumu, kas nepieciešams pašvaldībai, lai pildītu likumā noteiktos pašvaldību pienākumus. Ja nav dibināta iemesla īpašuma pirkšanai, izmantojot pirmpirkuma tiesības, tad šo darījumu var apstrīdēt tiesā.

Gadījumi atsevišķi

S. Jakušenoka saka, ka atsevišķi jāpiemin tie gadījumi, kad zeme pieder vienam īpašniekam, pašvaldībai vai valstij, bet ēkas vai augļu dārzs uz šīs zemes — citam īpašniekam kā atsevišķs īpašums, vai otrādi.

Ja īpašnieks nolēmis pārdot ēkas, kas reģistrētas zemesgrāmatu nodaļā, Valsts zemes dienestā vai pašvaldībā kā atsevišķs īpašums, tad pirmpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam (tā var būt arī pašvaldība vai valsts, ja tām pieder šī zeme). Vai otrādi — pārdodot zemi, pirmpirkuma tiesības ir ēkas īpašniekam.

Izņēmumi

Pašvaldībām nav pirmpirkuma tiesību uz:

  • nekustamu īpašumu, kuru iegūst valsts;
  • nekustamu īpašumu, kuru iegūst ārvalstis savu diplomātisko vai konsulāro iestāžu vajadzībām;
  • valsts un pašvaldību privatizējamiem objektiem;
  • ražošanas objektiem ar visiem to piederumiem;
  • nekustamu īpašumu, kas pāriet no vienas personas otrai bez atlīdzības vai maiņas ceļā;
  • nekustamu īpašumu, kuru pārdod labprātīgā vai piespiedu izsolē;
  • nekustamu īpašumu, kuram pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir trešajām personām.

Pašvaldība, kas nopirkusi nekustamu īpašumu, izmantojot pirmpirkuma tiesības, piecu gadu laikā var to pārdot tikai atklātā izsolē.

Tiesības valstij

Valstij ir pirmpirkuma tiesības uz zemi valsts īpaši aizsargājamās dabas teritorijās, izņemot zemi tā sauktajās neitrālajās zonās. Tas nozīmē, ka īpašniekiem, kuriem pieder zeme, piemēram, Gaujas nacionālajā parkā, vispirms jānoskaidro, kādā šī parka iekšējā dalījuma zonā viņu īpašumi atrodas. Ja atrodas, piemēram, ainavu aizsardzības zonā, tad valstij ir pirmpirkuma tiesības.

Zemes īpašniekam jāpaziņo rakstiski aizsargājamās teritorijas administrācijai vai, ja tādas nav, reģionālajai vides pārvaldei par nodomu pārdot viņam piederošo zemi.

Aizsargājamās teritorijas administrācija vai, ja tādas nav, reģionālā vides pārvalde lemj, par to rakstiski paziņojot zemes īpašniekam mēneša laikā no zemes īpašnieka paziņojuma saņemšanas. Ja šo termiņu nav iespējams ievērot, to var pagarināt uz laiku līdz diviem mēnešiem, par to paziņojot iesniedzējam.

S. Jakušenoka norāda uz būtisku atšķirību — pārdevējam jāprasa valsts atteikums no pirmpirkuma tiesībām pirms pirkuma līguma noslēgšanas.

Pēc likuma «Par kultūras pieminekļu aizsardzību» valstij ir pirmpirkuma tiesības uz kultūras pieminekļiem, piemēram, senlaiku muižām. Īpašnieks nevar pārdot viena kultūras pieminekļa vai pieminekļu kompleksa atsevišķas daļas, kā arī sadalīt zemi, ja tādējādi tiek apdraudēta kultūras pieminekļa saglabāšana.

Kultūras pieminekli var pārdot, ja par šo nodomu īpašnieks paziņo Valsts kultūras pieminekļu aizsardzības inspekcijai, rajona valsts kultūras pieminekļu aizsardzības inspektors apseko kultūras pieminekli un ja pircējs ir iepazīstināts ar noteikumiem kultūras pieminekļa izmantošanā un saglabāšanā.

Inspekcija 15 dienu laikā novērtē īpašnieka piedāvājumu un, ņemot vērā pieminekļa kultūrvēsturisko vērtību, ierosina Finanšu ministrijai un Kultūras ministrijai izmantot vai neizmantot

alsts pirmpirkuma tiesības. Arī šajā gadījumā pirmpirkuma tiesības jāpiedāvā valstij pirms pirkuma līguma noslēgšanas.

Valstij vai pašvaldībai ostas pārvaldes personā ir arī pirmpirkuma tiesības uz ostas zemi — neatkarīgi no tās īpašnieka.

Trīsarpus blēdībiņu

Ļaudis apguvuši dažādus paņēmienus, kā apiet pašvaldību pirmpirkuma tiesības. Visbiežāk diezgan nekļūdīgi ieraksta pirkuma līgumos tādas summas, kādas trūcīgai pašvaldībai nav pa kabatai.

Bet diezgan izplatīti ir trīs citi paņēmieni.

  • Pirmais: sākumā pārdod tikai īpašuma domāto daļu. Kādu laiku pārdevējam un pircējam pieder kopīpašums. Pēc tam pārdevējs pārdod pircējam atlikušo domāto daļu.

Notāre Sandra Jakušenoka uzskata, ka šis samērā izplatītais paņēmiens nemaz nav tik drošs. Pārdevējs riskē ar to, ka viņam piederošo daļu var nenopirkt. Tādā gadījumā jābūt vēl kādam līgumam. Jo vairāk papīru, jo lielāka ķēpa. Savukārt pircējs riskē ar to, ka laikā, kamēr kārto dokumentus par atlikušo daļu, īpašums ir ieķīlāts vai tam radušies citi parādi.

Ja vispirms pārdod, piemēram, pusi īpašuma domātās daļas, pēc tam otru pusi, turklāt līgumā ieraksta, ka par abām pusēm ir samaksāts, noslēdzot pirkuma līgumu, tad ir pilnīgi skaidrs, ka darījums īstenots, lai apietu pašvaldību. Ja pašvaldība noalgo labus juristus, tad šo darījumu var apstrīdēt tiesā.

  • Otrais: pārdevējs un pircējs noslēdz dāvinājuma līgumu.

S. Jakušenoka saka, ka arī šis viltus paņēmiens nav drošs. Pirmkārt, dāvinātājam var būt neatraidāmie mantinieki — laulātais draugs, bērni un vecāki (ja nav bērnu). Pēc likuma neatraidāmajiem mantiniekiem ir tiesības prasīt savu neatņemamo daļu no svešam fiktīvi uzdāvinātā īpašuma. Tā ir puse no tās mantojuma daļas vērtības, kādu mantinieks manto pēc likuma.

Te var izcelties strīds par to, kā neatraidāmam mantiniekam rēķina atlīdzību par uzdāvināto īpašumu. Dāvinājuma līgumā īpašuma vērtība ir noteikta pēc kadastrālās vērtības. Bet īpašuma tirgus cena ir ievērojami augstāka.

Pārdevējam var rasties sarežģījumi, ja nākotnē ikvienam būs jāraksta ienākumu deklarācija. Par fiktīvi noslēgtu dāvinājuma līgumu saņemtai naudai nebūs seguma.

  • Trešais: pārdevējs un pircējs noslēdz maiņas līgumu. Pārdevējs var mainīt hektāru zemes pret senlaicīgu apaļo galdu un desmit Vīnes krēsliem. Maiņa ir iespējama, tāpēc ka pircējs un pārdevējs paši novērtējuši maiņas mantu līdzvērtību. Nekustamai un kustamai mantai turklāt nav jābūt līdzvērtīgai naudas izteiksmē.

Sandra Jakušenoka teic, ka šajā gadījumā gan laikus jāvienojas, kā un kad galds un krēsli tiek nodoti zemes īpašniekam. Maiņas līgumi ir izplatīti, mainot, piemēram, mazāku dzīvokli pret lielāku vai otrādi. Maiņas darījumos parasti kāds kādam piemaksā.

Komentāri