Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/13/8925455t1hba18.jpg)
Rokasnaudas līgums dod drošību un uzliek pienākumus darījuma dalībniekiem
Ja pircējs un pārdevējs ir pilnīgi pārliecināti, ka darījums notiks, tad rokasnaudas līgums nav vajadzīgs.
Taču bieži rokasnaudas līguma noslēgšana ir svarīga. Piemēram, pārdevējam jāsakārto īpašums – jānojauc nelikumīgi uzcelta saimniecības ēka. Pircējam jāaizņemas nauda bankā.
Rokasnaudas līgumam ir tāds pats tiesisks spēks kā jebkuram citam līgumam, kuru darījuma dalībnieki apliecinājuši ar parakstiem.
Divi noteikumi
Ja noslēdz šo līgumu, tad pircējs un pārdevējs jau vienojušies par darījuma noteikumiem. Rokasnaudas līgumā var ierakstīt dažādus noteikumus. Bet divi ir vissvarīgākie. Pircējs un pārdevējs skaidri zina, ko pirks un ko pārdos. Tāpat skaidri zina, par kādu naudas summu tas notiks. Pirkuma summa obligāti jāieraksta rokasnaudas līgumā.
Rokasnaudas līgums pircējam ir drošība, ka pārdevējs pārdos īpašumu viņam. Savukārt pārdevējam tā ir drošība, ka pircējs atrasts un ka nav jāmeklē cits.
Visdrošākais veids
Zvērināta notāre Sandra Jakušenoka saka, ka pircējs vai pārdevējs var uzrakstīt rokasnaudas līgumu mājās kā jebkuru citu līgumu. Datora lietotājiem pavisam viegli. Internetā var atrast dažādu līgumu paraugus. Pēc tam parakstus līgumā var apstiprināt pie zvērināta notāra. Bet tam būs tāds pats spēks kā mājās rakstītam, notāra neapstiprinātam līgumam. Zvērināts notārs pārbaudīs vien personu pases un apstiprinās viņu parakstus. Bet neatbildēs par noslēgtā rokasnaudas līguma saturu.
Visdrošākais – lūgt zvērinātam notāram uzrakstīt rokasnaudas līgumu notariālā akta veidā.
Izdevumi
Noslēdzot rokasnaudas līgumu notariālā akta veidā, zvērināta notāra amata atlīdzība ir 0,8 procenti no rokasnaudas summas, bet ne mazāk kā 6 lati un 0,2 procenti par līguma sagatavošanu, bet ne mazāk kā 5 lati no pirmajiem 5000 latiem. Turpmāk summa procentuāli samazinās. Piemēram, ja rokasnaudā samaksāts 1000 latu, tad notāram būs jāmaksā aptuveni 20 latu. Šī summa var pieaugt, ja jāsagatavo papildu dokumenti vai pircējs un pārdevējs grib reģistrēt darījumu zemesgrāmatā. Pašlaik gan valdībā apstiprināšanai iesniegtas jaunas zvērinātu notāru amata atlīdzības likmes. Iespējams, tās mainīsies jau maijā.
Priekšrocības un ieguvumi
Noslēdzot rokasnaudas līgumu notariālā akta veidā, zvērināts notārs atbild par līguma saturu. Līgumā tiks paredzēts, kā pircējs vai pārdevējs var atkāpties no pielīgtajām saistībām. Piemēram, rokasnaudas līgumā par zemes pārdošanu var ierakstīt, ka līdz 15. jūnijam pārdevējs sagādā būvatļauju. Ja līdz šim laikam būvatļaujas nav, tad pircējs to nepērk.
Sandra Jakušenoka skaidro, ka zvērināts notārs (arī pieredzējis nekustamā īpašuma mākleris vai jurists, kurš kārto darījumu pārdevēja vietā) pateiks priekšā pārdevējam, cik ilgs laiks būs vajadzīgs, piemēram, zemes robežu plāna izgatavošanai vai būvatļaujas vai zemesgrāmatas saņemšanai. Mājās gatavotā līgumā nezināšanas dēļ pārdevējs un pircējs var ierakstīt tādus termiņus, kurus pēc tam nespēj ievērot. Tas var izraisīt strīdu.
Notariālā akta veidā sagatavotajā rokasnaudas līgumā jebkādas tiesības un pienākumi būs saprotami pircējam un pārdevējam. Ja pēkšņi izcelsies strīds, kas jāizšķir tiesā, sūdzētājs nevarēs teikt, ka nav zinājis par pienākumiem vai nav tos sapratis.
Sandra Jakušenoka teic, ka rokasnaudas līgumam var būt ļoti svarīga nozīme, piemēram, darījumos ar zemi. Visizplatītākais darījums – īpašnieks atdala daļu no viņam piederošās zemes, lai pārdotu citam. Zemes atdalīšana reizēm mēdz būt sarežģīta. Dažās valsts īpaši aizsargājamās teritorijās ir noteikta atdalāmās zemes platība. Zemes sadalīšanu tā, kā to iedomājies pārdevējs, var aizliegt arī pašvaldību teritoriju plānojumi.
Pēc Kadastra likuma, kas ir spēkā no šā gada 1. janvāra, no atdalāmā zemes gabala jāizveido jauns īpašums, kas uz īpašnieka vārda jāieraksta zemesgrāmatā. Tikai pēc tam to var pārdot.
Kamēr kārto zemes atdalīšanu, var atklāties dažnedažādi apstākļi, kas var mainīt pircēja vai pārdevēja nodomus.
Iekams slēgt rokasnaudas līgumu, piemēram, par atdalāma zemes gabala pirkšanu, pircējam vērts daudz ko noskaidrot. Vai jaunajam zemes īpašumam būs klāt ceļš? Kurš to ierīkos? Vai atdalāmajā zemes gabalā vispār atļauts kaut ko būvēt? Kam ir pirmpirkuma tiesības – pašvaldībai vai valstij?
Saistību sekas
Sandra Jakušenoka uzsver, ka, noslēdzot rokasnaudas līgumu, pircējam un pārdevējam skaidri jāapzinās, kādas saistības viņi uzņemas un kādas būs sekas, ja tās neizpildīs.
Ja pircējs un pārdevējs nevienojas par citiem noteikumiem, tad abiem jāpilda tie, kas ierakstīti rokasnaudas līgumā. Ja no darījuma atsakās pircējs jeb rokasnaudas devējs, tad viņš zaudē rokasnaudu. Pārdevējam ir tiesības to paturēt sev. Ja no atsakās pārdevējs jeb rokasnaudas saņēmējs, tad viņam jāatdod pircējam līgumā ierakstītā rokasnaudas summa divkāršā apmērā. Ja pircējs vai pārdevējs lauž rokasnaudas līgumu, tad lauzējam jāatlīdzina otram radītie zaudējumi. Tie var būt dažādi. Piemēram, pārdevējs nojaucis nelikumīgi uzceltu saimniecības ēku vai sagādājis būvatļauju. Tas darīts tikai pircēja labā. Vai, gaidot uz pircēju, pagājis laiks, kurā īpašuma cena ievērojami cēlusies. Zaudējumu atlīdzināšana jāprasa tiesā. Prasīt, protams, var daudz ko. Bet tiesā vērtēs tikai tos zaudējumus, kurus prasītājs spēs pierādīt ar dokumentiem.
No rokasnaudas līguma līdz pirkuma līgumam
Noslēdzot rokasnaudas līgumu, pārdevējs uzņemas vairāk pienākumu nekā pircējs. Pircējam pienākumu nav daudz – līdz rokasnaudas līgumā ierakstītajai dienai sagādāt naudu. Sandra Jakušenoka piebilst, ka pienākumus, piemēram, kārtot zemes atdalīšanu vai citus, pārdevēja vietā var uzņemties arī pircējs.
Rokasnaudas līgums zaudē spēku tajā brīdī, kad pārdevējs un pircējs paraksta pirkuma līgumu. Pēc abu pušu vienošanās pirkuma līgumā var ierakstīt pavisam citus noteikumus. Ja pircējs un pārdevējs piekrīt, tad pirkuma līgumā var grozīt nekustamā īpašuma pirkuma summu vai naudas maksāšanas kārtību, vai īpašuma nodošanas kārtību.
Neatkarīgi apstākļi
Sandra Jakušenoka saka, ka rokasnauda divkāršā apmērā pārdevējam nav jāatdod vai jāatlīdzina citi zaudējumi, ja darījums nevar notikt no pircēja vai pārdevēja neatkarīgu apstākļu dēļ. Piemēram, pašvaldība vai valsts izmanto pirmpirkuma tiesības. Tad rokasnaudu atdod tādā pašā apmērā.
Pirmpirkuma tiesības pašvaldība var izmantot tikai tad, kad ir noslēgts pirkuma līgums. Bet, piemēram, Gaujas nacionālajā parkā pirmpirkuma tiesības pieder valstij. Tādā gadījumā pārdošanai paredzētā zeme vai mežs pārdevējam jāpiedāvā pirms pirkuma līguma noslēgšanas.
Tāpēc pirkuma līgumā jāieraksta, ka pirms tam bijis rokasnaudas līgums. Tāpat rokasnaudas līgumā jāparedz: ja īpašumu pirks valsts, tad pārdevējs atdos pircējam rokasnaudu tādā pašā apmērā.
Sandra Jakušenoka nosauc citus iemeslus, kuru dēļ darījums var ieilgt vai nenotikt.
Pēkšņi pārdevējs vai pircējs aiziet viņsaulē un mantinieki pieprasa mantojumu. Trešā persona iesniedz tiesā prasību par tiesībām uz pārdošanai paredzēto īpašumu.
Pēkšņi mainās likumi, kas ierobežo saimniecisko darbību īpašumā. Arī tad pārdevējs bez raizēm atdod pircējam rokasnaudu tādā pašā apmērā.
Septiņreiz nomērī!
Pirms rokasnaudas līguma noslēgšanas Sandra Jakušenoka iesaka pārdevējiem un pircējiem, pirmkārt, septiņreiz nomērīt un tikai vienreiz nogriezt.
Otrkārt, nekad neparakstīt tādu rokasnaudas līgumu, kurā kaut kas nav saprotams. Drošāk nezināt un septiņreiz jautāt nekā izlikties par gudrinieku. Ja rokasnaudas līgumu raksta mājās, tad labāk rakstīt kaut vai vienkāršos nepaplašinātos teikumos, nevis piebāzt ar samudžinātām, no svešvalodām aizgūtām frāzēm.
Rokasnaudas apmērs nav noteikts nekādos likumos. Rokasnaudā pircējs var samaksāt pārdevējam pat 5 latus, ja vien ir pārliecināts, ka ar to pārdevējam pietiks. Un pircējs var samaksāt visu salīgto naudas summu, ja vien viņš ir pilnīgi pārliecināts, ka īpašums piederēs viņam un ka kaut kādu iemeslu dēļ nezaudēs naudu. Bet abiem jāpatur prātā, ka darījums var izjukt. Vienā gadījumā pircējs var zaudēt rokasnaudu. Otrajā gadījumā pārdevējam būs jāatdod paņemtā rokasnauda divkāršā apmērā. Vēl trakāk, ja darījums nav noticis, bet rokasnauda jau iztērēta.
Rokasnaudas līgumā jāieraksta rūpīgi pārdomāts laiks, kas varētu būt vajadzīgs pārdevējam un pircējam līdz pirkuma līguma noslēgšanai. Ņemot vērā īpašuma lietu kārtošanas birokrātiskos gaņģus, drošāk ierakstīt rokasnaudas līgumā iespējami garāku termiņu. Lai pārdevējs un pircējs justos droši, rokasnaudas līgums jāieraksta īpašnieka zemesgrāmatā aizlieguma atzīmes veidā. Nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatu tiesnesim sagatavo zvērināts notārs. Aizlieguma atzīme neļauj pārdot vai dāvināt īpašumu citam. Par rokasnaudas summu īpašumu var apķīlāt, ierakstot ķīlu zemesgrāmatā. Sandra Jakušenoka piebilst, ka aizlieguma atzīmei noteikti jānosaka termiņš, līdz kuram aizliegums ir spēkā. Citādi pārdevējs var iekulties ķezā. Rokasnaudas līgumā ierakstītais termiņš pagājis, darījums nav noticis, bet aizlieguma atzīme zemesgrāmatā vairs neļauj īpašniekam meklēt citu pircēju vai citādi izmantot īpašumu. Noslēdzot rokasnaudas līgumu pie zvērināta notāra, pircējam der prasīt arī pārdevēja laulātā drauga rakstisku piekrišanu nekustamā īpašuma atsavināšanai.
Darījumos ar nekustamu mantu izplatīts paņēmiens – ierakstīt līgumos mazāku summu nekā patiesībā, lai valsts nodeva – 2 procenti no darījuma summas – iznāk mazāka. Taču jāpatur prātā, ka prasību tiesā var apmierināt tikai par to summu, kas ierakstīta līgumos.