Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/13/8935992t1h0739.jpg)
Šodien Rīgas Juridiskajā augstskolā lekcijas lasa starptautisko finanšu un ekonomikas vēstures profesors Dr. Maikls Hadsons, kurās viņš situāciju Latvijā pielīdzina nekustamā īpašuma attīstības procesiem pasaulē.
«Esmu specializējies trīs jomās: nekustamajā īpašumā, akciju tirgū un valstu maksājumu bilancēs,» ar sevi iepazīstina Maikls Hadsons, ASV Ilgtermiņa ekonomiskās attīstības tendenču pētījumu institūta (ISLET) prezidents. Viņš ir viens no pasaules vadošajiem ekonomikas speciālistiem, vērtē Rīgas Juridiskās augstskolas rektors Džons Barks. Jo viņa viedoklī ieklausoties valdības. Aizvakar viņu pieņēma arī mūsu Ministru prezidents Aigars Kalvītis. Nākamajā semestrī Hadsons šajā augstskolā būšot vieslektors, sola rektors.
«Nekustamais īpašums ir vissvarīgākais un lielākais elements ikvienas ekonomikas bilancē, un zeme savukārt ir lielākais nekustamā īpašuma elements. Arī 21. gadsimtā – ceļā uz postindustriālo sabiedrību – nekustamais īpašums ir lielākā vērtība un arī lielākais banku vērtētājs. ASV un Anglijā 70% no visa nekustamā īpašuma tiek piesaistīti banku sektoram kā ķīla. Kopš 2000. gada 90% no banku izaugsmes devis nekustamais īpašums Tāpēc tieši pēc tā ir jāsāk vērtēt ikvienas valsts ekonomika šķērsgriezumā,» pamato profesors Maikls Hadsons. Šogad profesora vadībā Rīgas Juridiskajā augstskolā tiks izstrādāts pētījums «Latvijas ekonomikas maksājumu bilances pamatmodelis», kas ļaušot izpētīt, kā nekustamā īpašuma un fondu tirgus ietekmē kapitāla uzkrājumus.
Profesors steidz komentēt nupat ASV publiskotos jaunākos datus par Ņujorkas pilsētas mājsaimniecību patēriņu pēdējo simt gadu laikā: «Patēriņa izpēte parāda, ka 1900. gadā pārtika aizņēma 43% no to budžeta, bet tagad – 13%. Mājoklim tad tērēja tikai 15%, bet tagad – līdz pat 38% no mājsaimniecības budžeta, un ASV nekustamais īpašums ir tirgus cenu līderis. Klasiskā ekonomika parāda, ka to lielo lomu, kādu spēlēja pārtika, tagad aizņem nekustamais īpašums.«
Profesors Maikls Hadsons piekrita atbildēt uz «Latvijas Avīzes» jautājumiem par situāciju Latvijā.
– Mūsu valstī vienīgā banka, kas uztraucas par kreditēšanas bumu, ir Latvijas Banka, kas ceļ refinansēšanas likmi. Komercbankas par to daudz neuztraucas un naudu pērk ārzemēs.
Maikls Hadsons: – Ko Latvijas bilancē darīt ar lielo ienākošo naudas plūsmu, kas nenonāk tirdzniecības bilancē, bet gan finanšu kontos? Pēc Otrā pasaules kara to dēvē par Šveices sindromu, kad tik daudz naudas ienāca no visas pasaules, ka Šveices franka vērtība cēlās, bet ražošana, piemēram, farmācijas firmas, tika izspiesta no tirgus. Taču ienākošā naudas plūsma industrijai nepalīdzēja. Varētu domāt, ka nekustamā īpašuma bums rada bagātību, taču tas fondus un investīcijas tiecas novērst no ražošanas.
Silikona ielejā nekustamā īpašuma cenas tik strauji cēlās, ka ārzemju darbaspēks, kas ir galvenais IT firmu virzītājspēks, no mazās mājas Kalifornijā, kas izmaksā vairākus tūkstošus dolāru mēnesī, pārceļas atpakaļ uz Indiju, kur var atļauties lielu māju, pilnu ar kalpotājiem, par dažiem simtiem dolāru mēnesī.
Aina, ko ekonomikas statistiķi sāk zīmēt šodien, ļoti atšķiras no tās, ko jūs izlasāt uz izkārtnes: «Piedāvājam preces un pakalpojumus, darbu un investīcijas, kas ceļ darba ražīgumu un ekonomiku padarīs efektīvāku!» Īstenībā tā nemaz nav!
Patiesībā ekonomika ir produktīva tikai tad, kad nekustamā īpašuma cenas tiek saglabātas zemas, kad dzīvokļu celtniecību var atļauties, kad īpašumi veicina biznesu. Kas notiek Latvijā? Jums ļoti strauji ceļas nekustamā īpašuma cenas. Un šis scenārijs ļoti atgādina nekustamā īpašuma krīzi, kāda notika Austrālijā, Jaunzēlandē, Islandē un citur. Kad nekustamā īpašuma cenas kāpj, tad ir tik ļoti dārgi aizņemties un ķīla sāk maksā vairāk nekā ienākums, ko varat gūt no īrnieka. Tā rezultātā īpašnieks sāk subsidēt īrnieku.
Jūs tagad tikai uzsākat pētījumu, bet jau paziņojat: «Nekustamā īpašuma burbulis un neefektīvs kapitāla tirgus apdraud Latviju!»
– Es Latvijā biju pirms gada un varu salīdzināt.
Kā plīst burbulis?
– Amerikā tas ir noticis. Nekustamā īpašuma iegāde Amerikā kopš astoņdesmitajiem gadiem ir sinonīms «bagātības radīšanai». Redzot nekustamā īpašuma cenas augam, cilvēki nolēma ieguldīt tajā savus līdzekļus. Taču tā nav bagātības radīšana, bet tikai inflācija. Zeme, ko radījusi daba, kļūst dārgāka, neradot vērtības. Investors padomāja: kāpēc man riskēt un naudu ieguldīt rūpnīcā, ja vienīgais, kas man jādara – jāiegādājas īpašums un jāgaida cenas celšanās. Gaidot uz peļņu nekustamā īpašuma tirgū, darbs biznesā, tirdzniecībā un industrijā tika izspiests no tirgus.
Pērn ASV cilvēki pēkšņi nolēma nepirkt dārgās mājas. 14% dzīvojamo ēku pieder spekulantiem – decembrī viņi pārstāja iepirkt ēkas, un nekustamā īpašuma cenas, piemēram, Ņujorkā, Bostonā, Ostinā, Kalifornijā sāka krist. Tie, kuri gatavojās iegādāties dzīvokli, nolēma nogaidīt, jo cenu kritums deva iemeslu cerēt uz vēl lētākām cenām. To var redzēt pēc Austrālijas un Jaunzēlandes pieredzes – jo straujāk cenas cēlušās, jo straujāk tās kritīs. Visstraujākais kritums bija Japānā pēc cenu virsotnes 1990. gadā.
Kā šis nekustamā īpašuma burbulis var plīst, ir svarīgi saprast Latvijā. Kad nekustamā īpašuma cenas kāpj, tam līdzi arī ķīlas vērtība – kad cenas krīt, jums vēl ir parāds bankai un ķīlas vērtība paliek augsta. Kredīta ņēmējam par ķīlu tagad bankai ir jāmaksā vairāk naudas, nekā šis īpašums nopelna. Šādas īpašuma cenu svārstības notiek 18 gadu ciklā.
Vai visās valstīs vienādi?
– Neatkarīgi no ekonomiskās sistēmas, neatkarīgi no katras valsts nodokļu sistēmas cikls ir apmēram 18 gadi. Globalizācijas ietekmē šie cikli pielīdzinās un vairākās valstīs notiek vienlaicīgi.
Kāpēc tieši 18 gadu garumā?
– Daudzi ir mēģinājuši izskaidrot – ar bērnu dzimšanas bumu, ar biznesa ciklu, ar imigrāciju. Man nav tāda viena skaidrojuma, bet pēdējo simt gadu laikā tas tā notiek.
Ja zīmē nekustamā īpašuma cenu līkni, kurā punktā atrodamies?
– Kaut arī jūsu neatkarīgas valsts ekonomikai vēl nav 18 gadu, īpašuma cenas, manuprāt, ir augstākajā punktā. ASV, Lielbritānijā (izņemot Londonu) tās nule sāk krist.
Vai tiešām Latvijā, pārejot no sociālisma komandekonomikas uz tirgus ekonomiku, neredzat nekādas atšķirības no pasaules tendencēm?
– Acīm redzami padomju varas gados bija milzīgs investīciju trūkums. Tāpēc ieguldījumi ēku renovācijā, to energoefektivātē ir reāla vērtības radīšana. Tam nav nekāda sakara ar burbuļa uzpūšanu. Te īpašniekiem ir pilnīgs pamats gaidīt kapitāla atdevi.
Taču jūsu jautājums ir: cik lielā mērā nekustamā īpašuma vērtību varat pamatot ar renovāciju, ar reālo cenu. Jāatšķir ēkas vērtība no zemes vērtības. Amerikā, piemēram, Pensilvānijā, ar nodokli apliek nevis ēkas, bet zemi. Tas palīdz saskatīt atšķirību. Tas veicina būvniecību. Un piespiež uz zemes sabūvēt, cik daudz ēku vai dzīvokļu iespējams, lai samazinātu izmaksas. Mans jautājums Latvijai ir: cik lielā mērā tā ir zemes apbūvēšana un cik lielā mērā – īpašuma vairošana pati par sevi?
Nauda Latvijā ieplūst, nevis lai patiešām investētu, bet lai tikai tiktu ārā no turienes, kur tā tā ir.
Mēs esam ļoti satraukušies par nekustamā īpašuma nodokļa vairākkārtēju palielināšanos. Vai zemes kadastrālā vērtība arī citur pasaulē tiek pielīdzināta tirgus cenai?
– Jā. Ja redzat atšķirību īpašuma vērtībā, tad parasti kāpj zemes cena, jo tā ir vienīgā drošā vērtība jeb, precīzāk, vērtības saglabātāja. Arī inflācijas laikā zeme saglabā tās vērtību. Jautājums ir: vai jūsu ekonomika gatavojas radīt inflāciju vai atdot investēto kapitālu. Ja tā negatavojas atdot ieguldīto kapitālu, tad sākas emigrācija… Tā ir jūsu izvēle – produktīva ekonomika vai burbuļekonomika.