Mājokļi iesūcot melno naudu

«Dodiet man atbalsta punktu, un es pacelšu zemeslodi,» kādu sengrieķu gudrinieku citēja nebūt ne filosofijas vai kultūras vēstures speciāliste, bet LB ekonomiste Kristīne Vītola, iepazīstinot diskusijas dalībniekus ar savu pētījumu par mājokļu tirgus finansiālo nodrošinājumu. «Nosauciet man Latvijas iedzīvotāju ienākumu apjomu, un es pateikšu, cik daudz viņi varēs samaksāt par dzīvokļiem,» viņa solīja. Klātesošie banku un nekustamo īpašumu uzņēmumu pārstāvji u. c. sarunas dalībnieki atbildēja viņai ar novēlējumu turpināt pētījumu un uz savu jautājumu pašai arī atbildēt.

Kredītņēmēju vairs nav atlicis daudz

LB darbinieku K. Vītolas un Gundara Dāvidsona pētījums beidzās ar secinājumu, ka «pašreizējie sērijveida dzīvokļu cenu kāpuma tempi nav uzturami pat relatīvi īsā laika periodā, un, visticamāk, 2007. gadā šajā tirgus segmentā gaidāma cenu stabilizācija». Tā varētu secināt no 2006. gada vasarā veiktas aptaujas rezultātiem. No 1000 respondentiem 83 cilvēki atbildējuši, ka viņiem hipotekārais kredīts jau ir paņemts, bet 51 cilvēks solīja šādu kredītu paņemt gada laikā. Taču paņemt kredītu iespējams tikai tad, ja kāds šo naudu dod. Nosacījums naudas došanai, pēc pētījuma autoru domām, ir vai pērnā gada vasarā bija 200 latu mēneša ienākumi uz katru kredītņēmēja ģimenes locekli. Tas izrēķināts, vadoties no mājokļu platības kvadrātmetra vidējās cenas padomju laika standartmājās un banku kreditēšanas politikai raksturīgiem nosacījumiem, ka ikmēneša kredīta maksājumi nedrīkst pārsniegt 40% no mājsaimniecības neto ienākumiem, ka kredīts tiek piešķirts uz 25 gadiem 80% apmērā no īpašuma vērtības ar 5% gada likmi. Vēl viens pieņēmums bija tāds, ka potenciālie pircēji kāro 20 kvadrātmetrus uz katru ģimenes locekli. Ja viņu pretenzijas ir mazākas, tad viņi laikam gan ir tik trūcīgi, ka bankas aizdevumu nedos, un viņiem nāksies palikt ārpus dzīvokļu tirgus. Attiecinot aptaujātā tūkstoša atbildes uz visu Latvijas iedzīvotāju skaitu, iznāca, ka valstī vēl ir palikuši 44 tūkstoši mājsaimniecību, kuras grib un varētu dabūt hipotekāro kredītu. Vairāk nekā pusei no tām ir zemākie kredītņemšanai pietiekamie ienākumi intervālā no 201 līdz 250 latiem. Saglabājoties hipotekāro kredītu skaita pieauguma tempam un attiecībai starp mājokļa kvadrātmetra un ienākumu pieaugumu, visi šie 44 tūkstoši mājsaimniecību saņems kredītus, vēlākais, divu gadu laikā. Pie mājokļa ar 25 kvadrātmetriem uz cilvēku spētu tikt tikai 20 tūkstoši mājsaimniecību, kas, pētījuma autoru sagatavoto tekstu citējot, nozīmētu, ka «dzīvokļu cenu kāpumam būtu jābeidzas jau šī gada pirmajā pusē».

Mazāk esot labāk

Dzīvokļu cenu stabilizācijas paredzējums ir tas, ko — mēģināsim tam noticēt — alkstot visas mājokļu biznesā iesaistītās puses: gan baņķieri, celtnieki un mākleri, gan pircēji un pārdevēji arī. Proti, mākleri un pārdevēji pārmērīgi augstu cenu dēļ varētu palikt bez klientiem un pircējiem, celtnieki — bez pasūtītājiem, baņķieri — bez maksātspējīgiem parādniekiem. Savstarpējo norēķinu ķēžu vietā nāktu savstarpējo parādu ķēdes, kuras uzskatāmi parāda pagājušā gadsimta 80. gadu otrajā pusē sākto, bet nepabeigto daudzdzīvokļu ēku grausti.

Par tiem celtnieki nesamaksāja būvmateriālu ražotājiem, pasūtītāji — celtniekiem un sabiedriskajiem vai individuālajiem līdzfinansētājiem, visas organizācijas kopā — saviem darbiniekiem, algas nesaņēmušie cilvēki — komunālo pakalpojumu sniedzējiem utt. krustu šķērsu. Līdzīgus efektu cer radīt ekonomiskā krīze arī bez politiskās komponentes, kādu 80./90. gadu mijā deva Padomju Savienības sabrukums un Latvijas Republikas atjaunošana. Bija vajadzīgi vairāk nekā desmit gadi pēc iepriekšējās krīzes, lai Latvijā atsāktos dzīvokļu celtniecība par spīti tam, ka valsts kopš tā laika ir zaudējusi 300–400 tūkstošus cilvēku. Viņi taču nepaņēma savu apdzīvoto platību sev līdzi ne kapā, ne uz Krieviju, uz kurieni bija spiesti pārcelties padomju militāri rūpnieciskā kompleksa locekļi, ne tagad uz Īriju. Tātad pieprasījumu pēc mājokļiem nosaka tikai un vienīgi cilvēku maksātspēja..

Nezināmai naudai neparedzami ceļi

Mājokļu industrijā iesaistītie uzņēmēji uztraucas par savu nespēju paredzēt, cik ilgi saglabāsies maksātspējīgais pieprasījums pēc mājokļiem, jo nav saprotams, uz ko šī maksātspēja balstās. LB organizētās diskusijas dalībnieki izteicās galvenokārt par to, uz ko maksātspēja nebalstās. Viskrasāk par to izteicās Latvijas Komercbanku asociācijas prezidents Teodors Tverijons. Pirmkārt, tā nebalstoties uz iedzīvotāju legālajiem ienākumiem algas veidā, par kuru cirkulējot «absolūti nereāli» dati. Otrkārt, būtiski neesot arī banku aizdevumi, kas nosedzot labi ja pusi pirkumu nekustamo īpašumu tirgū. Īstenībai neatbilstošus datus par cilvēku ienākumiem var tikpat labi savākt uzņēmumu grāmatvedībās kā cilvēku aptaujās, jo respondenti taču var neuzrādīt visus savus ienākumus vai vispār atteikties piedalīties socioloģiskā aptaujā, ja tā parādītu acīmredzamu neatbilstību starp legālo ienākumu un patēriņa līmeni. «Reālie ienākumi ir nesalīdzināmi lielāki, nekā minēts pētījumā,» uzsvēra nekustamo īpašumu uzņēmuma «Nira fonds» pārstāve Jevgenija Markova. Kā apliecinājumu tam viņa minēja arī jauno automašīnu skaita un patēriņa kredītu apjoma straujo pieaugumu Latvijā. «DnB Nord» bankas pārstāve Olga Ertuganova pauda bažas par to, ka ieņēmumu avoti varētu būt tikpat stabili cik nezināmi. Tādā gadījumā maksātspējīgais pieprasījums varētu uzturēt mājokļu cenu pieaugumu vēl vairāk nekā gadu, novedot neizbēgamo cenu korekciju līdz «bīstamām sekām». Ar tām jāsaprot kopējās ekonomiskās aktivitātes straujš sarukums, jo nekustamo īpašumu sektors taču ir kopējās aktivitātes dzinējspēks. «Brīvas naudas ieplūst ļoti daudz, bet to nav kur izvietot citur kā vien nekustamajos īpašumos,» skaidroja ekonomiste Raita Karnīte. Diskusijas dalībnieki bija vienisprātis, ka valdībai vajadzētu lietot nodokļu rungu, lai dzītu šo naudu uz citām tautsaimniecības nozarēm, bet viņi neuzņēmās galvot, kā nezināmas izcelsmes nauda, t. i., šādas naudas īpašnieki, reaģētu uz nodokļu sloga palielināšanu nekustamā īpašuma sektoram.