Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/15/9072273t1haff1.jpg)
Dažādu kategoriju mājokļu īpašniekus – vai tas būtu prestižs dzīvoklis jaunajā projektā vai denacionalizētā namīpašumā, privatizēts sērijveida dzīvoklis mikrorajonā vai ārpus Rīgas, vai privātmāja kādā no jaunajiem ciematiem, vairāk vai mazāk vieno mājokļu apsaimniekošanas problēmas. Problēmas tādēļ, ka pērkot īpašumu cilvēki ne vienmēr apzinās, ka paralēli kredītam krietnu summiņu, dažkārt gandrīz vai kredīta ikmēneša maksājuma apmērā, ik mēnesi nāksies maksāt par apsaimniekošanu. Bet vai saņemto pakalpojumu kvalitāte ir atbilstoša?
Arī privatizēto dzīvokļu īpašniekiem nav skaidrs, kāpēc par viņiem piederošo, nelielo, teiksim 60 m2 dzīvokli, mēnesī jāmaksā turpat vai 100 Ls. Turklāt saņemot kārtējo rēķinu, dzīvokļa īpašnieks tiek informēts par mistiskiem koeficientiem un jauniem tarifu kāpumiem, aprēķinos tiek iekļautas lodžijas, balkoni... Tai pat laikā apsaimniekošanai kļūstot arvien dārgākai, reālu remontdarbu vai uzlabojumu kā nav, tā nav.
Reizēm rodas neizpratne, ko īsti nozīmē jēdziens – apsaimniekošana. Nav skaidrs, par kādiem reāliem pakalpojumiem tiek saņemti visai ievērojamie rēķini. Saprotams, sētnieka darbu redzam ikdienā, īpaši novērtējot fiziski smago darbu rudenī un ziemā vācot nebeidzamās lapas, šķūrējot sniegu un kaisot smiltis. Bet par zālāju kopšanu vasarā daudziem dzīvokļu īpašniekiem tiek nosūtīts atsevišķs rēķins. Denacionalizētajos namīpašumos dažkārt nav nodrošinātas elementārākās labierīcības. Jauno mājokļu īpašnieki ir neizpratnē, kāpēc papildus jāmaksā par pastkastītes vai vārtu ierīkošanu. Gadās, ka par autostāvvietas ierīkošanu tiek nosūtīts rēķins ģimenei, kurai auto nav un paredzamā nākotnē nebūs. Un tā joprojām.
Apsaimniekošanas izdevumi teorētiski ietver arī ūdensapgādes, kanalizācijas un siltumapgādes sistēmu, ventilācijas sistēmu uzturēšanu; elektroapgādes sistēmas un vājstrāvas tīklu uzturēšanu, remonta darbu veikšanu, kā arī nekustamā īpašuma pārvaldi, t.i., rēķinu administrēšanu, attīstības un renovācijas projektu izstrādi un īstenošanu, juridiskās un finansu konsultācijas utt. Skaidrs, ka uzskaitīts viss iespējamais, bet reāli ikdienā tiek veikta labi, ja neliela daļa no minētā. Un ne jau katram namam apsaimniekotājs algo atsevišķu personālu, kura algas un prēmijas tad nu pilnā apmērā jānosedz.
Kā skaidro advokātu biroja «Kļaviņš & Slaidiņš» LAWIN zvērināta advokāta palīgs Dace Cīrule, «Standarta apsaimniekošanas līgumā paredzēta tā saucamā «pastaigāšanās pa māju», veicot sīkus remontdarbus, piemēram, spuldzīšu nomaiņu. Nopietni darbi apsaimniekošanas maksā parasti neietilpst.» Tajā pašā laikā jāatzīst, ka dažkārt apsaimniekotāju veiktie remontdarbi ir atsevišķa pētījuma vērti – jābrīnās, kur mūsdienās atrodami tik nekvalitatīvi materiāli, kādēļ labojot durvis, tiek sabojātas sienas, grīdas utt. Rodas pārliecība, ka darbu pieņēmēja interesēs ir neredzēt brāķi, bet par plānoto darbu un izmantojamo materiālu saskaņošanu ar mājas iemītniekiem vispār nevar būt ne runas.
Saņemot būvatļauju, jauno projektu attīstītāji rīko konkursus vai, īpaši neiedziļinoties, slēdz līgumus ar kādu no apsaimniekošanas uzņēmumiem. Bieži pat neizlasot apsaimniekošanas līgumu tekstu, stāsta D.Cīrule. Dzīvokļu pircējam nav iespēju izvēlēties sev vēlamu apsaimniekotāju, jo apsaimniekošanas līgums tiek parakstīts vienlaicīgi ar dzīvokļa pirkšanas līgumu. Tādējādi nav bijusi iespēja ne apspriest, ne mainīt apsaimniekošanas līguma saturu. Bieži nama apsaimniekošanas maksu vienpersoniski nosaka apsaimniekotājs, nevis dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Daudzos gadījumos līgumos noteikti dzīvokļu īpašnieku pienākumi, bet nav tiesību, toties apsaimniekotāju pienākumi noteikti neskaidri. Piemēram, nav uzrādīts, kas veiks mājas un to iekārtu remontu garantijas laikā, kā arī cik ilgs ir mājas garantijas laiks pēc būvdarbiem.
Dace Cīrule, «Kļaviņš & Slaidiņš» LAWIN, min gadījumus no prakses, kad apsaimniekošanas līgumi ir ne tikai juridiski nepareizi sastādīti, nesalasāmi, ar drukas kļūdām, bet pat nesaprotami vai absurdi. Piemēram, sekojošs līguma punkts: «Pagalmā drīkst staigāt». No juridiskā viedokļa tas noliedz iespēju mājas iemītniekiem pagalmā apsēsties, stāvēt vai veikt citas darbības. Vai apsaimniekošanas līgumā, kas ir identisks visiem mājas iedzīvotājiem, noteikta maksa par lifta lietošanu. Par ko gan šādā gadījumā jāmaksā pirmā stāva iedzīvotājiem, kuri liftu nelieto? Respektīvi visiem iedzīvotājiem vienlīdzīgi jāiegulda īpašumā, neatkarīgi no tā, vai attiecīgā iekārta vai uzlabojums uz viņiem attiecas vai nē. Tas pats bieži attiecas uz denacionalizēto namu iedzīvotajiem. Diemžēl arī juridiski nepareizi noformētie līgumi ir spēkā. Tajā pašā laikā D.Cīrule skaidro, ka dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības griezties Patērētāju tiesību aizsardzības centrā (PTAC), kurš tiesīgs noteikt, ka atsevišķi līguma punkti nav spēkā. Atsevišķos gadījumos iespējams pat apstrīdēt visa līguma likumīgumu.
Taisnīguma vārdā jāatzīst, ka daudzi apsaimniekotāji patiešām kvalitatīvi veic apsaimniekošanas funkcijas, godprātīgi veicot gan ikdienas, gan sezonas, gan ārkārtas darbus. Arī maksa par kvadrātmetru svārstās no pārdesmit santīmiem līdz latam par kvadrātmetru un vairāk. Piemēram, jaunajā projektā Vecrīgā «Teātra Arkāde» dzīvokļu apsaimniekošanas maksa ir 0,27 LVL/m2, tai pat laikā mikrorajonā tā var būt ap latu.
Savukārt atsevišķi attīstītāji ir atklājuši apsaimniekošanas «zelta āderi» – stabilu ienākumu avotu, nereglamentētus pienākumus. Tad nu tiek dibināti apakšuzņēmumi, tā teikt – kopā līdz mūža galam. No otras puses, vismaz šajā gadījumā apsaimniekotājam ir pilnīga informācija par namu, tā iespējamām problēmām. Dace Cīrule stāsta par gadījumu no prakses, kad apsaimniekotājs piesaistīts jau pilnībā uzbūvētai ēkai, kur apsaimniekošanas funkcijas, piemēram, atkritumu izvešanu, nevar normāli veikt, jo atkritumu savācējiem nav nodrošināta piekļuve pie atkritumu konteineriem. Citkārt gadās, ka denacionalizēta nama īpašnieks aizliedz apsaimniekotājam veikt ēkas remonta vai uzlabošanas darbus cerot, ka tādā veidā izdosies atbrīvot dzīvokļus no vecajiem īrniekiem.
Šī gada sākumā portāls Nams24 veica portāla apmeklētāju aptauju «Vai esat apmierināts ar sava mājokļa apsaimniekošanas kvalitāti?» Lielākā daļa respondentu, t.i., 36% , atzina, ka apsaimniekošanas kvalitāte neapmierina.
,
Viena no pēdējā laika aktualitātēm ir māju energoefektivitāte jeb siltumcaurlaidība. Dace Cīrule uzskata, ka praksē šī ES prasība tiek realizēta visai formāli. Daudzviet projektu gatavošana tiek vilcināta. Turklāt mājai ir jāatbilst virknei prasību, lai ēka varētu kvalificēties uz ES struktūrfondu līdzfinansējumu tās renovācijā un siltināšanā. «Vecās ēkas ir tik sliktā stāvoklī, ka vienkārši neatbilst izvirzītajiem obligātajiem kritērijiem», skaidro D.Cīrule. Praksē nebūt ne visi apsaimniekotāji gatavojas reāli veikt kvalitatīvus, mūsdienu prasībām atbilstošus remontdarbus, uzlabojot ēkas stāvokli un iedzīvotāju dzīves apstākļus. Arī iedzīvotāji var nepiekrist finansiālai līdzdalībai ēku renovēšanas darbu veikšanai.
Zināmas cerības šīs jomas sakārtošanā dod jaunais «Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums», kura projektu izstrādājusi Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrija (RAPLM). Likuma projekts paredz noteikt virkni apsaimniekošanas prasību, tajā skaitā piespiedu apsaimniekotāja iecelšanu daudzdzīvokļu namiem, kuriem nav juridiski reģistrēta nama apsaimniekotāja. Nama apsaimniekotājam ne retāk kā reizi gadā vajadzēs rakstveidā atskaitīties par visiem veiktajiem dzīvojamās mājas apsaimniekošanas darbiem, norādot iekasēto līdzekļu izlietojumu, tajā skaitā par īstermiņa un ilgtermiņa mājas remonta plāniem utt. Noteikta apsaimniekotāju administratīvā atbildība. Dzīvokļu īpašnieku kopība būs tiesīga lemt par tādiem jautājumiem, kā nama ieņēmumi, izdevumi, nama pārvaldīšanas uzdevumu došanu un atsaukšanu. Visi nama dzīvokļu īpašnieki jeb to kopība būs tiesīga nomainīt apsaimniekotāju. Ja vien būs ar ko nomainīt. Pašlaik «Dzīvojamo ēku pārvaldīšanas likums» tiek izskatīts Saeimā. Dace Cīrule kā būtisku trūkumu min, ka jaunais likums neparedz apsaimniekotāja pienākumu izpildes kontroles mehānismu.
11.aprīlī tika dibināta Latvijas Dzīvokļu īpašnieku savienība (LDZĪS), par kuras priekšsēdētāju ievēlēta Laimdota Šnīdere, «Urban Art» valdes priekšsēdētāja. Jaunā savienība, kas vēlas kļūt par lielāko dzīvokļu īpašnieku tiesību aizsardzības un izglītošanas sabiedrisko organizāciju, plāno ne tikai izstrādāt mājokļu renovācijas finansēšanas risinājumus, bet arī paaugstināt dzīvokļu īpašnieku atbildību par māju uzturēšanu un apsaimniekošanu. Vispirms gan būtu jāsāk ar nepilnību novēršanu «Dzīvojamo ēku pārvaldīšanas likumā», kamēr likums vēl nav stājies spēkā.
Dace Cīrule, «Kļaviņš & Slaidiņš» LAWIN, iesaka rūpīgi izlasīt jebkuru parakstāmo dokumentu, lai pēc tam nebūtu jānožēlo. Jo pastāv tikai dažas iespējas – samierināties un maksāt, pat nesaņemot nolīgtos pakalpojumus, mainīt apsaimniekotāju, kas ir pietiekami sarežģīts process, vai tiesāties, kas ir ne tikai sarežģīti, bet arī laikietilpīgi.
Dace Cīrule uzskata, ka reālākais risinājums apsaimniekošanas kvalitātes uzlabošanā būtu lielāka konkurence. Lielās pilsētās tāda ar laiku noteikti radīsies, sarežģītāk varētu būt mazpilsētās un pagastos. Gan komercplatību, gan namīpašumu apsaimniekošanas un uzkopšanas pakalpojumus piedāvā uzņēmums «Cleanhouse». Nesen Somijas vadošais nekustamo īpašumu apsaimniekošanas un konsultāciju uzņēmums Ovenia Oy izveidoja kopuzņēmumu ar Re&Solution property management. Jaunais kopuzņēmums Ovenia RES pārvaldīs Baltijas valstīs Re&Solution property management apsaimniekotos īpašumus – korporatīvo klientiem piederošās komercplatības. Cerams, ka izveidosies arī profesionālas dzīvojamo namu apsaimniekošanas kompānijas ar filiāļu tīklu, kas spēs nodrošināt kvalitatīvus pakalpojumus.