Attīstītāju kreditēšana aug vai samazinās?

Hipotēka vairs nav svešvārds

To, kas ir hipotēka, šodien zina ja ne visi, tad lielākā daļa iedzīvotāju jau nu noteikti. Hipotekāros kredītus līdzekļu iegūšanai nekustamā īpašuma iegādei pašlaik izmanto lielākā daļa pircēju. Pirmie hipotekārie kredīti parādījās tieši kā līdzekļu iegūšanas veids fiziskām personām nekustamā īpašuma iegādei. Pēc tam šādus aizdevumus masveidā sāka izsniegt arī juridiskajām personām. Savukārt banku sistēmas rašanās pašā sākumā hipotekāro kredītu izsniegšanas gadījumi drīzāk bija uzskatāmi par izņēmumiem.

«Labā» Krievijas krīze

Pirmajiem kredītiem bija diezgan augstas procentu likmes, kas atbaidīja tos, kam šie aizdevumi bija nepieciešami. Ja tolaik tika ņemti aizdevumi būvniecībai vai dzīvokļa iegādei, cilvēki lielākoties izvēlējās izmantot nelielu firmu pakalpojumus vai aizņēmās naudu no privātpersonām. Lai cik dīvaini ari būtu, pašos pamatos visu izmainīja slavenā 1998. gada Krievijas krīze. No vienas puses, tā padarīja naudu nevērtīgāku un daudzus izputināja (tolaik daudzi aktīvi sadarbojās ar austrumu kaimiņu). Tomēr, no otras puses, šī krīze stimulēja mūsdienīgas kreditēšanas sistēmas attīstību Latvijā. Tirgū brīvu apgrozāmo līdzekļu nebija palicis nemaz tik daudz. Tādēļ hipotekāros kredītus sāka ņemt masveidā, tajā pašā laikā procentu likmes sāka kristies. 1998. gada vidū vidējā kredītprocentu likme bija aptuveni 28% gadā, bet pašlaik tā svārstās starp 10 % un 12%. Savukārt hipotekāro kredītu piedāvājums kopš tā laika paplašinājies vairākus simtus reižu. Šīs tendences ir rezultējušas ar to situāciju nekustamo īpašumu tirgū, kāda tā ir pašlaik.

Bankas apzina riskus

Plaša hipotekāro kredītu pieejamība ļāva strauji iegūt īpašumā apbūves gabalus, attīstīt jaunus projektus, vadīt būvniecību, kā arī, protams, deva iespēju šos nekustamos īpašumus pirkt un pārdot tālāk. Citiem vārdiem- nekustamā īpašuma tirgus attīstījās ar milzu uzrāvienu.

Brīvas kreditēšanas sistēma pamudināja daudzus uzņēmumus uz kaut ko gluži līdzīgu finanšu piramīdu celšanai nekustamo īpašumu jomā vai vismaz uz šādiem mēģinājumiem. Diezgan tipiskas bija situācijas, kad vieni projekti kļuva par ķīlu citu projektu attīstīšanai, kas savukārt kalpoja par stimulu jau tālākiem naudas līdzekļu meklējumiem. Ja šādā ķēdītē parādītos kāda finanšu vai juridiska plaisa, varētu sabrukt visa piramīda, aprokot kā tos, kuri bija veikuši iemaksas, lai iegūtu dzīvokļus jaunceļamā mājā, gan, lai arī mazākā mērā, projektu attīstītājus.
Taču, paužot atzinību Latvijas banku sistēmai, jāteic, ka tādu notikumu pavērsienu kā iespējamo apdraudējumu bankas jau laikus apzināja, un pašlaik Latvijā ir tas, kas ir: stingra attīstītāju un nekustamā īpašuma tirgotāju uzraudzība, kontrole un gandrīz pilnīga abpusēja sapratne.

Uzticas pārbaudītiem partneriem

Pašlaik, lai saņemtu kredītu projekta attīstīšanai, attīstītājam ir jāatbilst stingrām bankas uzstādītām prasībām. Vispirms jau bankas dod priekšroku sadarbībai ar tiem uzņēmumiem, kas jau reiz saistījušies ar attiecīgo banku un sevi parādījuši no pozitīvās puses. Vēl viena prasība, ko izvirza daudzas bankas: konkrētā projekta finansēšana 70% - 80% apmērā attīstītāja kompānijai jāveic no saviem līdzekļiem. Atlikušos līdzekļus piešķir banka.

Ar kādiem nosacījumiem? Visbiežāk tie ir pieņemami. Protams ir jārēķinās ar katrā konkrētā bankā noteiktajām kredītprocentu likmēm plus euribor vai rigibor atkarībā no tā, kādā valūtā tiek ņemts kredīts un kāda ir ekonomiskā situācija valstī kopumā. Nebūs lieki piebilst, ka šodien kredītus pārsvarā ņem eiro, retāk - latos, bet pavisam reti- ASV dolāros. Šī valūta vēl pirms pieciem gadiem bija pati populārākā gan kredītu ņemšanai, gan arī darījumos nekustamā īpašuma tirgū. Savukārt šodien attīstītāju kredītvēsturē gandrīz vairs nav aizdevumu ASV dolāros.

Un tas ir pilnībā saprotams. Tā kā Latvija ne tik tālā nākotnē gatavojas pievienoties eiro zonai, no tā loģiski izriet, ka parādus labāk atmaksāt ar nākotnes maksāšanas līdzekli - eiro. Lai gan, neraugoties uz paaugstināto procentu likmi, šobrīd pietiekami pieprasīti ir arī kredīti lati.
Vairākas Latvijas komercbankas piedāvā kredītus tikai zemes pirkšanai, tās aprīkošanai ar inženierkomunikācijām un projektēšanas darbiem, celtniecību cenšoties nefinansēt.
Nolūkā nodrošināties vēl vairāk daudzas bankas piekopj īpašu politiku, atsakoties no komerciālā, vēl jo vairāk - rūpnieciskā nekustamā īpašuma kreditēšanas. Bankas uzskata, ka šajā segmentā tirgus pieprasījums vēl ir pārāk zems, turklāt rūpniecības objektu būvēšanā vispār manāmi būtiski stagnācijas procesi. Bet līdz īstam tirgus piesātinājumam vēl garš ceļš ejams.

Ar pārpircējiem sadarbojas nelabprāt

Šodien dzīvojamā fonda pircēji ir galvenokārt privātpersonas un tā saucamie spekulanti - tās privātpersonas vai nekustamo īpašumu kompānijas, kas iegādājas nekustamo īpašumu tālākai pārdošanai. Lai gan dzīvokļu realizācijas drudža vājināšanās procesā šādu darījumu skaits, bez šaubām, samazināsies ... un samazināsies arī peļņa, uz kuru sākotnēji cerējuši pārpircēji.
Tomēr kā galvenie regulatori šeit darbojas bankas. Tām šo procesu kreditēšanā ir savas prioritātes. Privātpersonām visas bankas piedāvā labus vai pat ļoti labus hipotekāro kredītu nosacījumus. Kredītus var ņemt pat uz 40 gadiem - atkarībā no mājokļa veida un vecuma, iespējams iegūt arī kredītu brīvdienas, kā arī izvēlēties fiksēto vai mainīgo procentu likmi. Ņem tik un maksā! Tomēr tiem, kas pērk nekustamo īpašumu tālākai pārdošanai, kredītu saņemt kļūst aizvien grūtāk. Bankas uzmanīgi izpēta šādu klientu vēlmes un dokumentāciju un ne īpaši steidz izsniegt viņiem aizdevumus. Ja kredīta tomēr izsniedz, procentu likme ir augstāka, bet piešķiramā summa - mazāka. Ļoti bieži tā ir aptuveni 10% no īpašuma cenas. Tas tādēļ, lai, piemēram, mākleri šāda nekustamā īpašuma iegādei vairāk izmantotu savus līdzekļus. Tad, kā uzskata finansisti, šādās kreditēšanas operācijās bankas risks būs samazināts līdz minimumam. Tomēr mākleriem ar šo summu pietiek dzīvokļa rezervēšanai. Pārējo samaksā pircējs.

Simpatizē inflācijas apkarošanas plāns

Šodien daudzi ir dzirdējuši par iespējamiem pasākumiem, ar kuriem Latvijas valdība iecerējusi cīnīties pret inflāciju. Un pirmais no tiem - padarīt bankas kredīta saņemšanas procesu caurredzamu. Tagad, lai saņemtu līdzekļus nekustamā īpašuma iegādei, bankā būs jāiesniedz Valsts Ieņēmumu dienesta izziņa par ienākumiem. Protams, tas attiecas tikai uz fiziskām personām. Tomēr arī juridiskās personas pirms nepieciešamās summas saņemšanas bankā iziet daudzas pārbaudes. Pastāv viedoklis, ka tieši līdz ar privāto ieguldītāju aizplūšanu saistībā ar šāda likuma pieņemšanu kritīsies pieprasījums pēc mājokļu būvniecības, un, protams, šis process skars arī attīstītājus.

Daudzas bankas un attīstītāju kompānijas kopumā šādu valdības rīcību novērtējušas pozitīvi. Jau tagad, pirms inflācijas apkarošanas plāna spēkā stāšanās, daudzas kredītiestādes rūpīgi pārbauda savu klientu kredītvēsturi un liedz hipotekāro kredītu piešķiršanu tiem, kas nespēj pierādīt savu ienākumu legalitāti. Galu galā, pēc banku uzskatiem, šis process atstās labvēlīgu iespaidu arī uz pašiem kredītņēmējiem, kas sakārtos savas attiecības ar darba devējiem un sāks saņemt legālu atalgojumu.

Tieši tādēļ Latvijas banku sistēma nesaskata iemeslu, kādēļ varētu samazināties fizisko un juridisko personu kreditēšana. Tas, visticamāk, nenotiks. Un, ja arī notiks, tad tikai likuma spēkā stāšanās sākumposmā.Turpmāk tirgū vairākus gadus pēc šīm banku operācijām būs noturīgs pieprasījums. Būvniecības attīstību, ja vien ir pieprasījums pēc galaprodukta, nevar apturēt ne ar kādiem likumiem. Un būvniecība, bez šaubām, attīstīsies.

,

•Hipotekāro kredītu apjoms 2006. gada laikā palielinājās par 92,1 % jeb par 2,68 miljardiem latu.
•Hipotekāro kredītu īpatsvars izsniegto kredītu kopsummā 2006. gada decembra beigās sasniedz jau 51,8 % (2005. gada 31. decembrī - 42,4 %).
•2006. gada beigās 69,4% no visiem izsniegtajiem kredītiem bija nodrošināti ar hipotēku (2005. gada 31. decembrī - 63,3 %).
•Lielāko dalu jeb 79,7 % hipotekāro kredītu apjomā 2006. gada beigās veidoja pirmā hipotēka, t.sk. 54,2 % bija mājokļu hipotēkas, 27,1 % - komercīpašumu hipotēkas, bet 18,7 % - zemes gabalu hipotēkas.
•2006. gada beigās ar hipotēku bija nodrošināti 90,4 % no mājsaimniecībām izsniegtajiem kredītiem.

Avots: FKTK

Fakti:

•2006. gadā banku izsniegto kredītu kopsumma ne bankām palielinājās par 3,9 miljardiem latu jeb 56,2 % un decembra beigās sasniedza 10,87 miljardus latu.
• Visaktīvāk kreditētā nozare 2006. gada decembra beigās bija operācijas ar nekustamo īpašumu, kas saņēma 27,8% no kopējā tautsaimniecības nozarēm izsniegtā kredītu apjoma (2005. gada 31. decembrī - 21,9 %).
• 2006. gadā par 73,9% palielinājās būvniecībai izsniegto kredītu apjoms, kas gada beigās veidoja jau 10% no visiem tautsaimniecībai izsniegtajiem kredītiem (2005. gada 31. decembrī - 8,5 %).
• Uz 2006. gada beigām 76,1 % mājsaimniecībām izsniegto kredītu bija izsniegti mājokļa iegādei.

Avots: FKTK