Otrreizējais tirgus: Kredīti un riski

Tas nav vienkāršs tirgus

Otrreizējais mājokļu tirgus sāka veidoties pagājušā gadsimta deviņdesmitajos gados. Toreiz daudzi saprata, ka dzīvokļi, mājas un vasarnīcas ir tirgus attiecību priekšmets. Notā izriet - ja tās var pirkt un pārdot, tātad var un ir nepieciešams gūt arī attiecīgu peļņu. Tālāko tirgus attīstību šajā grūtajā laikā kavēja ieinteresēto pušu trūkums, kuru rīcībā būtu pietiekams apgrozāmo līdzekļu daudzums, kā arī neiespējamība banku sfērā atsevišķi izdalīt hipotekāro kreditēšanu. Mēģinājumi tomēr bija, taču lielāko daļu šo pasākumu apturēja Krievijas krīze un Latvijas banku krīze. Un tikai jaunās tūkstošgades sākumā bankas varēja piedāvāt saviem klientiem pietiekami saprotamas un attiecīgi nedārgas hipotekārās kreditēšanas programmas. Acīmredzot no šī laika arī vedama šā brīža vērienīgā otrreizējā mājokļu tirgus vēstures uzskaite.

Saskaņā ar pēdējiem datiem, kopējais Latvijas banku izsniegto hipotekāro kredītu apjoms 2007. gada pirmajā ceturksnī vien pieaudzis par 17,5% un sasniedzis 3,827 miljardus latu. Kopumā 2007. gadā bankas kredītos izsniegušas 510,479 miljonus latu. Un būtiska to daļa izmantota otrreizējā tirgus mājokļu iegādei.

Noslēgta finanšu sistēma

Šis process ir pilnībā dabisks. Loti daudzi taču vēlas uzlabot savus dzīves apstākļus. Tomēr viņi nevar atļauties iegādāties dzīvokli jaunceltnē vai arī ārpilsētas māju. Citi negrib šķirties no iecienītā mikrorajona vai arī vēlas dzīvot līdzās saviem vecākiem.

Lielajam pieprasījumam otrreizējā mājokļu tirgū ir daudz iemeslu. Tāpat ir daudz iemeslu, kuru dēļ tajā aug cenas. Bet, ja reiz šādu īpašumu cenas kaut lēnām, taču pieaug, palielinās arī pieprasījums pēc šādu pirkumu kreditēšanas. Galu galā Latvijā izveidojies šāds modelis (kas darbojas arī šodien): intensīvā banku kreditēšana veicina pieprasījumu otrreizējā mājokļu tirgū, bet ažiotāžas rezultātā radies pieprasījums pēc tiem savukārt veicina hipotekāro kreditēšanu. Tādējādi izveidojusies savdabīga noslēgta finanšu sistēma, kas pati sev palīdz atrasties līdzsvarā. Vai tas ir slikti vai ne īpaši - to redzēsim laika gaitā. Taču, darbojoties šādos savdabīgos tirgus apstākļos, ir jāsaglabā pastāvīga piesardzība, turklāt šis nosacījums vienlīdz attiecas gan uz otrreizējā nekustamā īpašuma pircējiem un pārdevējiem, gan arī uz kredītdevējiem.

Bankas piedalās azartspēlē

Kā saņemt un atmaksāt kredītu? Nav nekā vienkāršāka, saka optimisti. Ņemiet kredītu uz maksimālo termiņu un palēnām atmaksājiet. Bet tieši šis «palēnām» daudziem šādu kredītu ņēmējiem jau pašlaik rada galvenās problēmas. Nepieciešams piebilst, ka daudzas bankas, kas piedalās savdabīgā azartspēlē, pamatā piedāvā standarta kreditēšanas nosacījumus.

Lielākoties kredītņēmēji dod priekšroku kredītiem uz termiņu, kas nav ilgāks par 20 gadiem. Visdrīzāk tādēļ, ka otrreizējā tirgus mājokļi, kā likums, atrodas veco laiku mājās. Un daudzas no šīm ēkām celtnieku garantēto laiku jau ir nokalpojušas, vai arī šis termiņš tuvojas beigām. Tādēļ šāda pirkuma kreditēšanas gadījumā ļoti svarīgs moments ir tā objektīvais novērtējums.
Bankas šim nolūkam piedāvā savu pieredzējušo vērtētāju pakalpojumus. Starp citu, šādā novērtējumā būtu jābūt ieinteresētiem arī pašiem pircējiem. Tas ne tikai dod garantiju, ka pērkamais īpašums kalpos vēl vismaz divdesmit gadus, bet arī apstiprina prasītās cenas atbilstību.

,

Vēl viens svarīgs faktors banku kredītu piešķiršanā ir procentu likme. Tā, kā zināms, var būt gan fiksēta, gan mainīga. Un ir grūti izvērtēt, kuras likmes izvēle būtu pareizāka. Ļoti iespējams, ka šodien ir pieņemama mainīgā likme, bet jau rīt kredīta ņēmējs sapratīs, ka vajadzēja izvēlēties fiksēto. Šādās situācijās parasti laimē tas, kurš ne vien līdz pēdējam sīkumam visu ir aprēķinājis, bet tas, kuram turklāt vēl arī paveicas. Fiksētā likme, kā liecina tās nosaukums, nozīmē, ka uz visu kredīta atmaksas laiku tiek noteikta pastāvīga procentu likme. Fiksētās procentu likmes izvēles priekšrocība ir stabila pārliecība par maksājumu lielumu visa kredīta atmaksas termiņa garumā.

Mainīgo procentu likmi veido izmaiņām pakļautā daļa (starpbanku valūtu kredītprocentu likmes - RIGIBOR, LIBOR, EURIBOR - vai, vienkāršāk sakot, šo naudas resursu cena) un bankas piešķirtā fiksētā daļa. Mainīgā daļa mainās ik pēc sešiem mēnešiem atbilstoši tam, kādas tajā brīdī pasaules tirgū ir RIGIBOR, LIBOR un EURIBOR procentu likmes. Starpbanku likme pēc sešiem mēnešiem var pazemināties, un tādā gadījumā klients būs ieguvējs, bet var arī pieaugt, kā rezultātā pieaugs arī kredīta ikmēneša maksājumi.

Neapšaubāmi, banka nebūtu banka, ja nenoteiktu papildu maksu par visiem iespējamajiem pakalpojumiem. Taču šie maksājumi, parasti, nav nozīmīgi.

Atvieglojumi un pilnīga refinansēšana

Ja kredītņēmējs ir ļaunprātīgs un ilgstoši neveic obligātos maksājumus, tad viņam ir visas iespējas diezgan ātri palikt bez sava īpašuma. Tiesa, daudzas bankas šādā procedūrā nav ieinteresētas. Tās uzsver, ka tirgojas ar naudu, nevis nekustamo īpašumu. Acīmredzot tieši tādēļ bankas tiem kredītņēmējiem, kurus piemeklējušas īslaicīgas finansiālas grūtības, piedāvā noteikt kredītu brīvdienas, piemēram, kādu laiku nemaksāt procentus vai pamatsummu. Ģimenēm ar maziem bērniem tiek piedāvāti arī atviegloti maksājumu nosacījumi. Galu galā var pārskatīt arī pašu līgumu - pagarināt, piemēram, kreditēšanas termiņus, pēc tam attiecīgi samazinot ikmēneša maksājumus. Variantu ir pietiekami daudz.

Bet tie aizdevumu ņēmēji, kuri nav apmierināti ar savu šā brīža stāvokli un domā, ka citā bankā viņiem piedāvās izdevīgākus kreditēšanas nosacījumus, var piinīgi legāli pāriet citas bankas paspārnē un veikt sava pirkuma pārkreditēšanu. Šim nolūkam būs tikai nepieciešams samaksāt noteiktu, taču pilnībā saprātīgu summu pirmajai bankai. Savukārt otra banka atmaksās aizdevumu pirmajai bankai un piedāvās kredītu uz jauniem nosacījumiem. Latvijā šis process ir sakārtots un darbojas jau pietiekami sen.

Taču katrā lietā, pats par sevi saprotams, ir savas zemūdens straumes. Dažbrīd - diezgan bīstamas.

,

Risks zaudēt vēl pilnībā neiegūtu īpašumu ir pastāvējis vienmēr. Un arī šobrīd otrreizējais mājokļu tirgus ir šī procesa rītausmā. Par vienu no riskiem - nespēju laikā veikt noteiktos maksājumus - jau minējām. Vēl tikaijāpiebilst, ka arī bankas no savas puses cenšas uzmanīt, lai darī¬jumi ar nekustamo īpašumu notiktu legāli. Tās pārbauda klientu finansiālās iespējas atmaksāt kredītu un, ja maksājumu summa sastāda 30-40% no visiem ģimenes ienākumiem, vairumā gadījumu 2-3 dienu laikā piešķir aizdevumu.

Pastāv risks, kas saistīts ar mainīgās procentu likmes paaugstināšanos. Jebkāda paaugstināšanās, kā jau iepriekš minēts, velk līdzi arī ikmēneša maksājuma pieaugumu. Piemēram, Latvijas Banka nesen paaugstināja RIGIBOR virs 10%. Saprotams, ievērojami paaugstinājās arī latos ņemto starpbanku kredītu procentu likmes. Attiecīgi savu popularitāti mazliet zaudēja latu kredīti. Toties pieauga interese par kredītiem eiro.Tas saistīts ne tikai ar pieņemamākām starpbanku procentu likmēm, bet arī ar apstākli, ka Latvija pēc 3-4 gadiem pāries uz eiro. Tātad arī bankām latu kredīti būs jāpārrēķina eiro vai dolāros. Un nav jābūt gaišreģim, lai paredzētu, uz kā rēķina tiks veikta šī operācija.

Taču risks, ka otrreizējā tirgus mājoklis tiks iegādāts mājā, kurai drīzumā būs nepieciešams kapitālais remonts, bez šaubām, ir ļoti liels. Pat ja pašlaik šī māja ir labi saglabājusies, jau rīt dēļ blakus notiekošajiem būvdarbiem tajā var parādīties plaisas. Kurš par to atbildēs? Neviens. Tādēļ nepieciešams izpildīt galveno aizdevuma devēja un ņēmēja bausli - apdrošināties. Nepieciešams apdrošināt savus kredītus. Jā, tas, protams, maksā naudu, turklāt ne mazu. Bet šajā tirgū jāapdrošinās visiem. Gan bankām, kas piešķir kredītus, gan kredītu ņēmējiem. Tikai šādā gadījumā visi darījuma dalībnieki var dzīvot salīdzinoši mierīgi.

,

Irina Rubinčika, SEB Unibanka sabiedrisko attiecību speciāliste:

Kredītņēmēju skaits samazināsies. Ir skaidrs, ka Latvijā īstenojamais plāns cīņai pret inflāciju ietekmēs banku kredītpolitiku. Pēc SEB Unibanka ekspertu prognozēm, potenciālo kredītņēmēju skaits ievērojami samazināsies, pat līdz 50%. SEB Unibanka bija viena no pirmajām bankām, kas jau pirms valdības pasludinātās cīņas pret inflāciju brīdināja par nepieciešamību īstenot piesardzīgāku kredītpolitiku, tajā skaitā hipotekārās kreditēšanas jomā. Un, ja ar likumu tiks pieprasīta lielāka pircēja līdzdalība mājokļa iegādē, kā arī pierādījumi par legāliem ienākumiem, tad SEB Unibanka jau šobrīd ievēro šīs prasības. Mērķis ir viens - bankai jāpārliecinās, ka kredītņēmējs ir spējīgs ilgtermiņā atmaksāt kredītu, nepakļaujot savu ģimeni finansiāliem sarežģījumiem. Tādēļ kredītus var atteikt tiem, kuri nespēj pierādīt savu ienākumu legalitāti un stabilitāti vai arī šie ienākumi ir nepietiekami, lai atmaksātu īpašuma iegādei ņemto aizdevumu.

Tas, protams, attiecas arī uz otrreizējo mājokļu tirgu. Bez tam potenciālajiem hipotekāro kredītu ņēmējiem jārēķinās ar to, ka starpbanku procentu likmes Euribor un Rigibor turpina pieaugt, bet ikmēneša maksājumi nedrīkst pārsniegt 30-40% no ģimenes ienākumiem.Tādēļ, aprēķinot aptuveno kredīta lielumu, jāpievērš uzmanība iespējamajam procentu likmes kāpumam un jāparūpējas par tā dēvēto uzkrājumu «buferi», lai nodrošinātos pret ikmēneša maksājumu pieaugumu. Šobrīd ir skaidrs, ka izslavētā izziņa no Valsts Ieņēmumu dienesta (VĪD) par nodokļu nomaksu būs nepieciešama, ja kredīta summa sasniegs 100 minimālās mēnešalgas, un VĪD sola izsniegt šādas izziņas trīs dienu laikā. Banka vairākkārt izteikusi cerību uz sekmīgu sadarbību ar valsts struktūrām: ja izziņas netiks izsniegtas operatīvi, aizkavēties var arī kredītu piešķiršana.

Aleksejs Haļavins, kompānijas «Neis» īpašnieks:

Jāapdomā savas iespējas. Nav apstrīdams, ka hipotekāro kredītu apjoms, ko šodien iedzīvotājiem piedāvā bankas, ir veicinājis nekustamā īpašuma tirgus attīstību. Savukārt lielais izsniegto kredītu skaits ir radījis ažiotāžu mājokļu pieprasījuma jomā, kam sekojis nesamērīgs cenu kāpums. No šodienas pozīcijām skatoties, redzams, ka valsts pretinflācijas politika būtiski samazinās hipotekāro kredītu ņēmēju skaitu. Tas, iespējams, novedīs pie mājokļu cenu samazināšanās, faču ātra cenu krituma nebūs pat otrreizējā mājokļu tirgū. Mājokļa cenu neveido tikai tās summas, ko gatavi maksāt pircēji, bet vēl arī citi faktori. Piemēram, tādi, kā mājas celšanas gads, nepieciešamība pēc kapitālā remonta vai renovācijas, celtniecības un remonta pakalpojumu cenas u.tml. Iespējams, tuvāko mēnešu laikā palielināsies pārkreditēšanas operāciju skaits, jo, ja vien banku klienti nebūs apmierināti ar šobrīd apkalpojošās bankas sniegtajiem pakalpojumiem, viņi palīdzību mājokļa iegādē centīsies saņemt citā bankā. Vienlaikus ar to palielinās arī riski. Viens no šī procesa iemesliem ir starpbanku procentu likmju paaugstināšanās, fādēļ, tie, kuri paņēmuši kredītus ar mainīgo procentu likmi, nonāks neizdevīgākā situācijā nekā pārējie. Tādēļ tiem, kas ņēmuši aizdevumu ar šādiem nosacījumiem, nepieciešams apdomāt savas iespējas un veikt sīkus aprēķinus.