Kompānijas «Arco Real Estate» vadītājs Viktors Savins ir pazīstams kā pārliecināts optimists. Pirms gada viņš noraidīja cenu «burbuļa» iespējamību Latvijas nekustamo īpašumu tirgū, un joprojām turpina turēties pie šī viedokļa. Tiesa, optimisms viņam netraucē reāli raudzīties uz lietām. Intervijā katalogam «m2» Viktors Savins paziņoja, ka līdz 90% uz papīra esošo dzīvojamo projektu var nokļūt papīrgrozā.
Agrāk bija sarežģītāk
«Vai tagad strādāt tirgū ir grūti?» - ar šo vienkāršo jautājumu sākās mūsu saruna ar Viktoru Savinu. Godīgi sakot, biju gaidījis, ka izdzirdēšu sūkstīšanos par šodienas grūto dzīvi, taču sarunas biedra atbilde mani samulsināja.
Vieglāk, nekā vārētu būt šajos apstākļos, - viņš paziņoja. – Sarežģītāk bija 1999. un 2000. gadā, kad pēc Krievijas defolta lielākai daļai cilvēku vienkārši nebija naudas nekustamo īpašumu iegādei. Bet tagad, pat neraugoties uz stingrākām hipotēkas kredītu izsniegšanas prasībām, šo jautājumu risināt ir vieglāk. Pašreiz situācija aizvien vairāk tuvojas tādai, ko var saukt par normālu. Lūk, daudzas konkurentu firmas aiziet no šā biznesa… Paldies Dievam, ka tirgus cenu korekcija notiek tagad un nevis tad, kad pasūtītāji - diletanti sabūvējuši milzīgu daudzumu jaunu mājokļu. Kur tos būtu likuši? Nekur! Bet tagad daudzi no projektiem, kas eksistē tikai uz papīra, nokļūs papīrgrozā.
Un cik liela ir to projektu daļa, kurus gaida šāds liktenis?
Manuprāt, liela daļa netiks realizēta vispār. Gruntsgabalu īpašniekiem nāksies mainīt to koncepciju.
Iepriekšējās pozīcijās
Vēl pirms gada-pusotra jūs bijāt optimistu nometnes priekšgalā. Es runāju par tiem mākleriem, kas Latvijas nekustamo īpašumu tirgus perspektīvas vērtēja pozitīvi un apšaubīja cenu «burbuļa» esamību. Vai pēdējā laika notikumi nav likuši jums mainīt savu viedokli?
Es arī tagad nesaskatu cenu «burbuli». Es redzu normālu tirgus attīstību un joprojām turos pie šāda viedokļa. Cita lieta, ka pēdējā laikā (un man tas absolūti nepatīk) valdība, saklausījusies nekustamā īpašuma tirgus kritiķus, ir sākusi slāpēt tirgu. Bet valdība, ja vien vēlas, var nožņaugt jebkuru biznesu.
Tas, kas pie mums notiek pašreiz, ir gatavie brīnumi. Kaut ko tādu es nekur neesmu redzējis. Vēl pirms 6-7 gadiem visi – ierēdņi, baņķieri un mākleri – strādāja pie tā, lai nekustamo īpašumu tirgus aktīvi attīstītos. Domāja, kā motivēt bankas aktīvāk izsniegt iedzīvotājiem hipotēkas kredītus, bet apbūvētājus – būvēt. Domāja, kā dot cilvēkiem finansiālu iespēju uzlabot dzīvošanas apstākļus… Uzcēla nedaudz vairāk par 5 000 jaunu dzīvokļu. Un kas? Tagad valdība ir nodomājusi sagraut šo nozari! Taču tas jauno dzīvokļu apjoms, kas Latvijā ir uzcelts pēdējo 16 gadu laikā, ir vienāds ar to, ko padomju laikos cēla 1,5-2 gados…
Pieprasījums nav apmierināts un saglabājas nepieciešamība pēc jauniem mājokļiem. Tomēr pircējiem tiek atņemts banku atbalsts… Valsts ar savu inflācijas apkarošanas plānu bāž sprunguļus spieķos celtniekiem un nekustamo īpašumu pārdevējiem. Kādēļ? Piekrītu, ka mūsu tirgus ir attīstījies pārāk strauji, bet šī izaugsme būtu samazinājusies arī bez valsts iejaukšanās.
Kādā veidā?
Nekustamo īpašumu nozare dzīvo eiro zonā. Eiro – lūk, galvenais tirgus regulēšanas instruments. Un tas ir kļuvis dārgāks. Ņemot vērā to, ka lielākā daļa hipotēkas aizdevumu ir noformēti eiro, bankas procentu likmju kāpums pats par sevi būtu licis tirgum norimties. Valdības iejaukšanās – tas jau ir mēģinājums tirgu piebeigt.
Vai jūs un jūsu kolēģi – lielo mākleru kantoru īpašnieki un vadītāji – mēģinājāt aiznest šo domu līdz valstsvīriem?
Valdībā neviens īpaši neieklausās mūsu teiktajā. Premjerministrs Aigars Kalvītis uzaicināja mūs uz apaļā galda diskusiju par inflācijas apkarošanas plānu. Viss, ko no viņa dzirdējām, bija tas, ka viņš pats tāpat kā lielākā daļa iedzīvotāju nekustamos īpašumu nepērk un tādēļ nesaskata īpašas problēmas ar jauno ierobežojumu ieviešanu.
Vai ticat, ka stāvoklis nekustamo īpašumu tirgū var kļūt tāds pat kā agrāk?
Viennozīmīgi – nē. Tāda tirgus nu jau vairs nekad nebūs. Pašlaik nekustamo īpašumu sektors visā pasaulē pārdzīvo sarežģītu brīdi – korekcijas stadiju. Tas bija gaidāms. Taču cilvēki, kuriem nepieciešams iegādāties mājokli vai zemi, to vienalga pērk.
Iznāk, ka visiem viss ir labi. Vai pašreizējā situācija ir devusi triecienu spekulantiem?
Nē. Un viņiem viss ir kārtībā. Viņi neņēma objektus par lielu naudu, pirka lētāk. Triecienu saņēma tie, kas pārāk optimistiski bija plānojuši celtniecības izdevumus un pārdošanu.
Jūs runājat par attīstītājiem?
Attīstītāji – tie, drīzāk, ir nozares profesionāļi. Taču es runāju tiem «sportsmeņiem», kas bija nodomājuši pamēģināt sevi šajā lomā, absolūti neko nesaprotot šajā biznesā. Nākotne viņiem rādījās tikai rožainā gaismā. Lūk, tādiem tad arī radās problēmas. Savukārt, ar tiem, kas prognozēja cenu korekcijas iespēju, nekas briesmīgs nenotika.
Bet jūs? Vai tad jūs prognozējāt?
Absolūti. Mani izbrīna, ka mani ir ierakstījuši nelabojamos optimistos. Es vienmēr esmu apgalvojis, ka šāda attīstība ir likumsakarīga un ka nav vērts mētāties – tirgus pats visu saliks pa plauktiņiem. Šādu pozīciju nevar nosaukt par nevaldāmu optimismu.
Lai citi mokās
Pie mums vairums attīstītāju cenšas izspiest no gruntsgabala maksimumu. Bet iegūst tikai zaudējumus. Neprot aprēķināt projekta matemātiku. Valstī, kur zeme ir lēta, būvēt pazemes garāžas ir neloģiski. Vienas vietas pašizmaksa pazemes garāža atkarībā no projekta ir 15 līdz 20 tūkstoši latu. Tikai retais apbūvētājs var atļauties pārdot vietu pazemes autostāvvietā dārgāk par 15 līdz 20 tūkstošiem eiro. Nesaņemtā summa pārceļos uz dzīvokļu cenu.
Autostāvvietās esamība visos jaunajos projektos ir obligāta prasība.
Nu tad uzcel autostāvvietu līdzās mājai. Tas izmaksās 1 500 latus uz vienu auto. Tāpat neredzu jēgu augstceltņu celšanai mikrorajonos. Stāvu skaita palielināšana liek apbūvētājam palielināt izdevumus ugunsdrošības nodrošināšanai, liftu ierīkošanai, pamatu pastiprināšanai… Tas viss sadārdzina projektu. Augstceltnes būvēt ir racionāli tur, kur zeme ir dārga – Ķīpsalā vai Rīgas centrā, bet nekādā gadījumā tur, kur tā maksā 50 eiro kvadrātmetrā… Taču daudzu mūsu dzīvojamo projektu «attīstītājiem» galvenā doma galvā ir kāda? Uztaisīt lielus apjomus uz papīra un pēc tam pārdot projektu ar sarkano zīmogu kādam ārzemēs. Tie tad, lai arī mokās…
Cik ilgi, jūsuprāt, ilgs stabilizācijas jeb, kā to vēl sauc, cenu korekcijas periods?
Bet tas jau ir noticis.
Sērijveida dzīvokļu cenu līkne vismaz vēl oktobrī joprojām slīdēja lejup.
Pirms 30 - 40 gadiem celto tipālo dzīvokļu cenas, visticamākais, arī turpmāk kritīsies, ja šīs mājas netiks renovētas. Pie tam, tirgus tagad ir superemocionāls – visi lasa, ko raksta prese... Lūk, arī jūs, lietojot vārdus «krīze» un «cenu krišanās», dosiet savu artavu. Iespaids tāds, ka pie mums cilvēki pērk nevis dzīvokļus, bet kaut kādu biznesu. Vienīgā komercija, kuru ir iemācījušies turpat vai visi valsts iedzīvotāji, ir pārdot un pirkt nekustamos īpašumus. Tādēļ visiem ir svarīgi zināt, kurp slīdēs cenu līkne – uz leju vai uz augšu. Žurnālisti to vien jautā: vajag tagad pirkt dzīvokli, vai nevajag. Taču patiesībā, ja tu iegādājies nekustamo īpašumu sev, tad kāda tev starpība, vai cenas kāps vai kritīsies – tev taču kaut kur ir jādzīvo. Ja mājoklis patīk un cena apmierina – tad ir jāņem. Saprotiet! Vajadzīgs dzīvoklis?! Ņem to! Kam skatīties uz cenām? Par tām lai domā spekulanti. Lai gan, spekulanti ir cienījama profesija. Tai nepieciešams noteikts zināšanu apjoms. Spekulanti pērk to, kas nav pietiekami novērtēts, pārdod, kad tas ir dārgs, un tādejādi regulē tirgu. Taču Latvijā lielākā daļa to cilvēku, kas nodarbojas ar dzīvokļu pirkšanu un tālākpārdošanu vai dzīvojamo projektu sagatavošanu, vienkārši vēlas īstenot «amerikāņu sapni» – iegūt papildinājumu algai. Iepriekšējos gados īpaši pa kājām maisījās attīstītāji - neveiksminieki. Tie lielā mērā parazitēja un noslogoja valsts institūciju resursus, radot problēmas ar projektu saskaņošanu reāliem apbūvētājiem, jo valsts un pašvaldību institūcijas vienkārši nespēja tikt galā ar visiem pieteikumiem.
Ar ko atšķiras nekustamo īpašumu tirgus Latvijā un Igaunijā?
Galvenā atšķirība ir tā, ka Igaunijā neviens nav nospraudis sev mērķi piebeigt nekustamo īpašumu nozari. Tur, salīdzinot ar mums, darba apstākļi ir vienkārši paradīze. Nodoklis, reģistrējot objektu, ir minimāls. Bet visus darījumus obligāti noformē notāri… Ir vēl daudz citu priekšrocību.
Iespraudums
«Arco Real Estate» – Igaunijas kompānijas «Arco Vara Holding» Latvijas filiāle – mūsu valstī darbojas kopš 1997. gada. Viktors Savins kompānijā sāka strādāt 1998. gadā. Ienāca šajā biznesā, var teikt, nejauši – ieradās piedāvāt reklāmas pakalpojumus un palika. Sākumā strādāja par mākleri, bet gadu vēlāk, kad no «Arco Real Estate» aizgāja tās iepriekšējais direktors, ieņēma šo amatu un sāka attīstīt uzņēmumu. Tobrīd kompānijā strādāja 7 cilvēki, trīs no kuriem pēc vadītāju maiņas tika atlaisti. Šodien «Arco Real Estate» Latvijas deviņos birojos strādā vairāk nekā 120 mākleri. 2006. gadā kompānijas apgrozījums bija 1,22 miljoni latu.