Krasas pārmaiņas tirgū neparedz

Pagājušais gads nekustamā īpašuma tirgū bija raksturīgs galvenokārt ar negaidīti lielu cenu pieaugumu dzīvojamā fonda sektorā, jo īpaši - jaunajos daudzdzīvokļu ēku projektos. Cenu kāpumu, kas daudzviet pietuvojās visiem 100% (atsevišķos projektos - pat vairāk), diktēja gan būvniecības izmaksu pieaugums, gan arī lielais pieprasījuma pārsvars pār piedāvājumu. Lielais jaunu daudzdzīvokļu ēku projektu skaita pieaugums ļauj paredzēt, ka šogad piedāvājuma un pieprasījuma attiecība pamazām līdzsvarosies, tādējādi piebremzējot arī lielo dzīvokļu cenu kāpumu. Protams, pilnībā cenu pieauguma apstāšanās nav paredzama - tāpat kā līdz šim turpinās pieaugt būvniecības izmaksas, kas nenovēršami veicinās izmaiņas arī jaunu mājokļu cenās.

Tai pašā laikā tirgus speciālisti norāda, ka jaunu daudzdzīvokļu ēku būvniecība turpināsies ar līdzšinējo sparu un arī 2006. gadā, līdzīgi pagājušajam gadam, veidos ievērojamu daļu no jaunās būvniecības apjomiem. Līdztekus tam jauns uzrāviens tiek prognozēts arī pērn nedaudz pieklusušajā privātmāju sektorā.

Paredz tirgus stabilizāciju

Vadims Markovs, nekustamā īpašuma kompānijas «Nira Fonds» prezidents, uzskata, ka 2006. gadā nekustamā īpašuma tirgu raksturos viens jēdziens - stabilizācija. Viņaprāt, stabilizācija gaidāma visos tirgus segmentos, jo īpaši mājokļu tirgū, kas ir bijis viens no aktīvākajiem pērn. «2005. gadā tirgū ienāca daudz jaunu lielu daudzdzīvokļu ēku projektu, un ļoti daudz jaunu šobrīd ir sagatavošanā. Piedāvājums un pieprasījums pamazām sabalansējas, un tas nozīmē, ka cenu kāpums šogad vairs nebūs tik izteikts kā beidzamo 2-3 gadu laikā. Līdzīga situācija ir arī komercplatību segmentā, kas tāpat pērn bijis raksturīgs ar daudz jauniem projektiem.«

To, ka šogad gaidāma tirgus un cenu stabilizācija, atzīst arī kompānijas «Ober Haus Real Estate Latvia» izpilddirektors Ģirts Grīnbergs. «Dzīvokļu piedāvājums tirgū šogad paredzams vismaz divreiz lielāks nekā pērn, un tas tikai apliecina, ka beidzot ir pienācis laiks līdzšinējā cenu pieauguma tempu kritumam.«

V. Markovs pauž viedokli, ka šogad pamazām apstāsies arī apbūves gabalu cenu kāpums. Zemes gabalu tirgū dažviet jau ir sasniegts maksimālais cenu līmenis, kad tālāk cenai vairs nav kur kāpt, viņš uzskata. Jāpiebilst, ka apbūves gabalu cenas 10-15 km rādiusā ap Rīgu, piemēram, Katlakalnā, Ķekavā, Ādažos, Babītē, Dreiliņos u.c., šobrīd sasniedz jau apmēram 40 EUR/m2, vietumis pat vairāk.

«Protams, tirgus stabilizācija diezin vai izpaudīsies ar cenu samazināšanos - lētāks jau nekas nekļūs. Iespējams, ka cenas varētu nebūtiski sarukt tikai šauros sektoros. Mazliet lētāki varētu palikt nekvalitatīvi dzīvokļi, kā arī zemes gabali, kas atrodas ne tik labās vietās un pēc kuriem ilgstoši nav pieprasījuma,» uzsver V. Markovs.

Dzīvokļu tirgū laiks konkurencei

Arī Viktors Savins, nekustamā īpašuma kompānijas «Arco Real Estate» padomes priekšsēdētājs, atzīst, ka 2006. gadā tirgū nekādas būtiskas pārmaiņas nav gaidāmas. «Cenas nekustamā īpašuma tirgū turpinās pieaugt, tāpat kā tās pieaug visā tautsaimniecībā. Iespējams, ka cenu kāpums vairs nebūs tik straujš, kāds tas bija beidzamos pāris gadus, lai gan šāda prognoze tika izteikta arī pagājušajā gadā, un tā, kā redzams, nepiepildījās.

Protams, joprojām aktuāls un dinamisks šogad saglabāsies arī daudzdzīvokļu māju tirgus, taču šajā sektorā ir pienācis laiks parādīties nopietnākai konkurencei - piedāvājums kļūst lielāks, pircējiem jau parādās iespējas izvēlēties, un tagad jau neviens vairs neķer pirmo, kas pagadās, tāpēc ka vairāk var nebūt. Protams, nedomāju, ka tālab daudzas ēkas ilgstoši stāvēs tukšas. Tas, ka šobrīd daudzas mājas tiek izpārdotas vēl tikai projekta realizācijas gaitā, ir tikai normāli - piemēram, Skandināvijā ir prakse, ka daudzdzīvokļu ēkas būvniecība tiek uzsākta tikai tad, kad ir veikta 20-30% dzīvokļu rezervācija - pretējā gadījumā projekts tiek uzskatīts par nerentablu un tiek nolikts malā.

Tai pašā laikā nevar apgalvot, ka šo jauno daudzdzīvokļu ēku projektu ir tik daudz - vienkārši tie ir pietiekami redzami un izceļas uz kopējā mājokļu tirgus fona, turklāt liela daļa jau ir pabeigti un izpārdoti. Pērn tirgū parādījās ap 5-6 tūkstošiem jaunu dzīvokļu, bet šogad to skaits sasniegs apmēram 8-9 tūkstošus, un, manuprāt, tas arī ir tas reālais daudzums, ko tirgus pašreizējā situācijā spēj «apēst».»

Iespējams, sarosīsies privātmāju tirgus

Pēc V. Savina prognozes, šogad lielāks uzrāviens gaidāms privātmāju sektorā, kas pērn bija jūtami pieklusis, ja salīdzina ar aktivitātēm šajā segmentā pirms 3-4 gadiem. «Aizvien vairāk cilvēkiem parādās vēlme un arī iespējas dzīvot privātmājās, un galvenokārt pieaugums gaidāms tieši nelielo, t.s. vidējā līmeņa privātmāju sektorā. Racionālas un nelielas kvadratūras ģimenes mājas šobrīd tirgū ir deficīts, un, ja ir deficīts, likumsakarīgi, ka šeit paredzama arī cenu celšanās. Ļoti iespējams, ka, palielinoties piedāvājumam dzīvokļu tirgū, daudzi šo projektu attīstītāji pārmetīsies uz privātmāju sektoru,» uzskata V. Savins.

Piesardzīgākas prognozes par savrupmāju tirgus aktivizēšanos izsaka Ģ. Grīnbergs - viņaprāt, lielā sabiedrības eiforija par dzīvošanu privātmājās ir rimusies un cilvēku domāšana kļuvusi racionālāka. «Savulaik visi cēla un pirka mājas praktiski jebkurā pievilcīgā vietā, bet tagad pirms šāda īpašuma iegādes cilvēki kļūst apdomīgāki un sāk izvērtēt, vai iecerētās mājas tuvumā ir pietiekami attīstīta infrastruktūra - transporta iespējas, skolas, bērnudārzi, veikali utt.,» uzskata Ģ. Grīnbergs. Tāpat no svara ir arī maksimāls komunikāciju nodrošinājums - to apliecina fakts, ka lielākais pieprasījums šobrīd ir pēc apbūves gabaliem ciematu teritorijās, kur lielākoties ir nodrošināti inženierkomunikāciju pievadi un piebraucamie ceļi. Ģ. Grīnbergs uzsver, ka mājas un dzīvokļa iegādes izmaksas šobrīd ir samērā līdzvērtīgas un vairākums cilvēku tomēr rūpīgāk rēķina, kas viņiem ir ekonomiski izdevīgāk, un aizvien vairāk izvēle krīt par labu dzīvoklim.

RB jau informēja iepriekš, ka pērn novērotā «sabremzēšanās» savrupmāju tirgus sektorā bija saistīta arī ar privātmāju cenu pieaugumu (kas savukārt saistīta ar pieaugošajām zemes cenām), kā arī ar faktu, ka gan Rīgā, gan Rīgas rajonā kļūst aizvien mazāk brīvu apbūves vietu.

Jāsāk domāt par nodokļiem

Nekustamā īpašuma kompānijas «Latio» direktors Edgars Šīns uzskata, ka 2006. gadā gaidāmas plašas diskusijas par nekustamā īpašuma nodokli, ko paredzēts mainīt 2007. gadā. «Nodokļi ir vēl viens faktors, ar ko cilvēkiem būs jāsāk rēķināties, domājot par nekustamā īpašuma iegādi. Pagaidām nekustamais īpašums tiek lutināts no nodokļu iekasētāju puses, un, tiklīdz nodoklis kļūs tāds, kāds tas ir citur civilizētajā pasaulē, viens no pirmajiem jautājumiem, iegādājoties māju vai dzīvokli, būs par to, cik šis īpašums gadā izmaksās. Manuprāt, tas ir absurdi, ka cilvēks var atļauties nopirkt dzīvokli pilsētas centrā par 100 tūkstošiem latu, bet nodoklis par šo īpašumu ir tikai 150 latu gadā - tāda situācija nav nekur pasaulē. Esam analizējuši nodokļu likmes citās valstīs, un tur nodokļu slogs uz vienu māju ir desmitiem un pat simtiem reižu lielāks nekā pie mums,» saka E. Šīns.

Viņš uzsver, ka pagaidām nodoklis tiek aprēķināts, ņemot vērā tikai zemes kadastrālo vērtību, kas ir desmitiem reižu zemāka par īpašumu reālo jeb tirgus vērtību. «Piemēram, Rīgas administratīvajā teritorijā esošo nekustamo īpašumu kopējā kadastrālā vērtība ir 770 miljoni latu, un tai pašā laikā nekustamā īpašuma nodoklis, ko gadā iekasē Rīgas dome, ir apmēram 228 miljoni latu. Ņemot vērā faktu, ka tagad tiek pārdoti īpašumi, kuru tirgus vērtība ir vismaz 100 reižu lielāka nekā kadastrālā vērtība, var aprēķināt, kāds būs iekasēto nodokļu pieaugums. Un diezin vai tādā situācijā kāds varēs atļauties Rīgas teritorijā ilgstoši turēt degradētas teritorijas, dažādus graustus un vecus rūpnīcu korpusus, gaidot bagātu pircēju un īpašumu nemaz neizmantojot. Nodokļa rēķins tomēr piespiedīs cilvēkus domāt un kustēties ātrāk,» norāda E. Šīns. «Kas attiecas uz individuālo māju īpašniekiem, pašvaldībai likumdošana dod iespēju palīdzēt tiem, kas materiāli nav spējīgi apmaksāt nodokļus. Likumā ir paredzēts, ka pašvaldība var atlaist līdz pat 90 % no nekustamā īpašuma nodokļa, un uzskatu, ka likumdošanā ir jāparedz un arī tiks paredzēti dažādi punkti, kas palīdzēs noņemt sociālo spriedzi.