Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/13/8898881t1h585e.jpg)
Gandrīz katrā reklāmas izdevumā sadaļā «Nekustamie īpašumi» iespējams atrast kārdinošus sludinājumus: «Pārdod piepilsētas māju nulles cikla stadijā. Lēti» Un tā cilvēka galvā, kurš nolēmis celt piepilsētas māju, pēc šādas reklāmas izlasīšanas dzimst pilnīgi dabīga doma: «Bet kādēļ ne? Pamati jau ir. Pērku, uzmūrēju sienas, un māja gatava! Vēl tikai jāpaskatās, kāda tur ainavu, būtu labi, ja vietiņa būtu omulīga, pie mežiem. Un lai netālu būtu upīte vai ezeriņš».
Satracinājis sevi ar sapņiem par ātru un bezproblēmu mājas būvniecību, mūsu varonis griež norādīto tālruņa numuru un sarunā randiņu. Satiekas ar pārdevēju, viņi aizbrauc uz nākamās sapņu mājas vietu. Viss kā bildītē: pavisam svaigi pamati rada visizturīgākā monolīta iespaidu, apkārtējā daba - vienkārši nenopriecāties. «Ņemu!» - pircējs paziņo savu verdiktu, noformē darījumu, saved nu jau savā būvlaukumā materiālus un... Pilnīgi iespējams, ka sapņu mājiņas pie upes būvniecība nesīs krietnas galvassāpes un papildu finansiālus izdevumus, kas jūtami pārsniegs tos līdzekļus, kas izdoti, pērkot jaunbūvi «ar pabeigtu nulles ciklu».
Kad sienas plaisā, bet terase «brauc»
Nomierināsim lasītāju. Iepriekš aprakstītais sižets nepavisam nav ārpilsētas māju celtniecības likumsakarība. Pilnīgi iespējams, ka pirkums būs veiksmīgs un bez problēmām pabeigtā māja būs iemīļots miteklis bērniem, no tiem pāries mantojumā mazbērniem, bet no tiem -mazmazbērniem. Tomēr var arī gadīties tā, ka pēc gada izsmalcinātais fasādes dekors kļūs nebaudāms, jo siena pārklāsies plaisām, bet iemīļotā terase vispār «aizbrauks» prom no mājas, un tas viss tikai tādēļ, ka pamati bijuši uzbūvēti, neievērojot būvnormatīvu prasības un, neizturot būves slodzi, sākuši «sēsties». Tie jānostiprina, bet tas prasa milzīgu naudu. Pēc pamatu nostiprināšanas - kapitāli jāremontē sienas, grīdas, bet tas atkal nozīmē - vairāk izdevumu.
Nepareizi uzbūvētu pamatu kļūdas labot ir ārkārtīgi grūti, šo darbu izmaksas var sasniegt pat... 50% no visas mājas vērtības! Bet tas ir tikai tādā gadījumā, ja mājai, kas uzbūvēta uz nedrošiem pamatiem, nav nodarīts būtisks kaitējums. Reizēm lētāk sanāk nojaukt māju kopā ar nederīgajiem pamatiem un visu būvēt no jauna nekā nodarboties ar pamatu nostiprināšanu.
Liekas, kas gan var būt vēl sliktāks? Tikai neuztraucieties - var! Nopirkāt īpašumu nulles ciklā, uzbūvējāt māju, tagad dzīvojat, baudāt sava piemājas dārziņa dabas veltes un veldzējaties jaukajā baseinā gadu, divus, trīs... Un sienas neplaisā, terase ir joprojām vietā. Bet tad ierodas ļoti nopietni kungi ar papīru blāķi: «Cienītais, bet ar kādām tiesībām jūs šeit esat būvējis?» Pamatīgi izbrīnījies, saimnieks rāda viņiem dokumentus, bet tad noskaidrojas, ka tajos atsevišķi punkti ir pilnīgi pretrunā ar likumu un zeme patiesībā nav jūsu, bet pieder šiem kungiem, kuri šeit būvēs hipodromu (viesnīcu, kempingu, akvaparku - iespējami varianti) vai omulīgu mājiņu, un jūsu dārzs un baseins pie tās galīgi neiederas. Sākas skandāli, tiesas prāvas u.tml. Kā no tā izvairīties?
Atbildeir vienkārša: arī pērkot īpašumu nulles ciklā visam jāpievērš nopietna uzmanība: viss jāizsver nesteidzoties, un pats galvenais - neiekrist uz lētumu. Zemūdens akmeņu īpašuma lietās mēdz būt ne mazāk kā kalnu upēs.
Par juridiskiem dokumentiem un falšiem apgalvojumiem
Tātad jūs nolemjat pirkt īpašumu nulles ciklā. Ar pārdevēju aizbraucat apskatīties, jums iepatīkas, un jūs nolemjat te «iesakņoties». Vienīgais jautājums, par kuru nevajadzētu aizmirst nevienam pircējam, - kādēļ cilvēks, kurš nolēmis būvēties ārpilsētā un jau ieguldījis krietnu naudu nulles ciklā (pamatu izmaksas veido 15-20% no visas mājas būvniecības izmaksām), pēkšņi pārtraucis darbus un pārdod īpašumu. Kas noticis? Standarta formulējums: sāku būvniecību, biju ieplānojis kaut ko lielu, bet neaprēķināju spēkus: biznesā sākās problēmas, kreditori nemitīgi uzmācas, un ar tiem steidzami jānorēķinās, tādēļ īpašumu pārdodu gandrīz zem pašizmaksas. Ja tā ir taisnība, tad uzvedības loģika ir skaidra. Tomēr, kā saka, tici, bet pārbaudi. Būtu lietderīgi pārbaudīt (arī neoficiālā veidā), kā tad īstenībā ir ar pārdevēja lietām. Ja nu pēkšņi ar finansēm viss ir lieliski, vienkārši pārdevējs, piemēram, emigrē uz ASV, lai saņemtu mantojumā greznu villu okeāna krastā Kalifornijā? Tad vajadzētu padomāt, vai īpašniekam nav radušās kādas tehniskas vai juridiskas problēmas pamatu likšanas gaitā un vai saimnieks, kurš laikā pamanījis nepatikšanas, ar ticamu iemeslu vēlas tikai laikus tikt vaļā no dārgā, bet nevajadzīgā īpašuma nulles ciklā, noslēpjot patiesos pārdošanas iemeslus.
Jebkurā gadījumā vispirms rūpīgi jāizpēta visa zemesgabala un būves dokumentu pakete. Protams, pēdējā laikā aizvien retāk ir tādu gadījumu, kad kāds riskē uzsākt patvaļīgu būvniecību, bet, kā to apliecina Rīgas domes bēdīgā pieredze, arī tās degungalā mēdz notikt šādas lietas. Tāpat var gadīties, ka jūsu gadījums ir tieši šāds un iegādātie pamati ir uzbūvēti uz «nevienam nepiederošas»zemes. Un tad pavisam droši pienāks laiks, kad «ciemos» ieradīsies nopietni kungi, kuri pasludinās savas teritoriālās pretenzijas.
Ne visi pamati iecerētajai mājai derīgi
Kad pabeigti juridiskās daļas pētījumi, jāķeras klāt tam, kas jau uzbūvēts. Ja jums piedāvā īpašumu nulles ciklā, tad tas nozīmē, ka visi darbi zemāk par 0,00 līmeni jau izdarīti: ir pamati ar uzbērumu un hidroizolāciju, pagrabi un pazemes garāža (ja šādas telpas paredzētas projektā), izvilkti visi inženiertīkli, izveidota drenāža, ieurbta «spice». Pie tam urbumam jāfunkcionē.
Inženiertīkliem (caurulēm) nevis vienkārši jāguļ zemē tur, kur tas paredzēts projektā, bet jābūt pieslēgtām maģistrālajiem vadiem (jābūt saskaņotām atļaujām) un jābūt pievadītām topošajai mājai tā, lai atliktu tām tikai pieslēgties.
Mājas pārdevējam nulles cikla laikā jābūt juridiskiem dokumentiem, kas apliecina viņa tiesības uz zemes gabalu, būvniecības atļaujai, kura saskaņota ar visām instancēm, bez tam - jābūt saskaņotam un apstiprinātam būvprojektam. Ja trūkst kādu dokumentu vai arī esošie dokumenti izraisa šaubas, pirms pirkšanas - pārdošanas līguma slēgšanas rūpīgi jāizvērtē visi «par» un «pret».
Pats galvenais, protams, ir paši pamati. Kļūdas, kas radušās pamatu izveidošanas diletantisku risinājumu dēļ, var izraisīt pamatīgas nepatikšanas. Bet kā uzzināt, - kā tad īsti pamatus ir būvējuši, ja jūsu priekšā ir gatava konstrukcija? Atkal uzmanība jāpievērš dokumentiem.
Nevajag aizmirst, ka māja atrodas uz zemes, nevis jūsu sapņos
Nulles cikla pārdevējam jābūt dokumentāli apstiprinātiem zemes gabala ģeoloģiskās izpētes rezultātiem. Tajos gruntis tiek novērtētas pēc to blīvuma, noturības pret noslīdējumiem, nosēšanos un staigāšanas sasalšanas - atkušanas ciklā. Tāpat tiek noteikts gruntsūdeņu līmenis, augsnes slāņa biezums. Pēc šiem un citiem mērījumiem tiek veikti aprēķini un pamatu projektēšana, pie tam to lielākai drošībai pamatu ierīkošana notiek zem autoruzraudzības. Bez ģeoloģiskās izpētes dokumentācijas pārdevējam vēl jāuzrāda pamatu projekts un autoruzraudzības slēdziens par to izbūves gaitu. Jāsaprot, ka pārdevēja atrunāšanās: «Re, blakus ir tādas pašas mājas, tādēļ ģeoloģisko izpēti neveicu,» - nav vietā. Patiešām, blakus var būt pilis ar torņiem, bet var būt, ka viltīgie gruntsūdeņi tuvu zemes virskārtai pienāk tieši šeit, kur izbūvēts nulles cikls. Tādēļ bez zemesgabala ģeoloģiskās izpētes iztikt nevar nekādā gadījumā. Dažs labs ignorē ne tikai ģeoloģisko izpēti, bet arī pamatu projektētāja autoruzraudzību, kas arī var izraisīt sekas.
Autoruzraudzības sistēma iedibināta, lai kontrolētu visus būvniecības etapus un dokumentētu: kas un kā ir darīts. Labu māju neceļ bez autoruzraudzības, pamatus - vēl jo vairāk. Tomēr jāatceras, ka arī pēc visām prasībām uzbūvēti pamati ir dažādi pēc savas konstrukcijas: ir lentveida, pāļu, u.c. Pamatu veidu izvēlas atkarībā no plānotās slodzes, ēkas jutīgumu pret pamatnes nevienmērīgām svārstībām, grunts kvalitātes pamatu pamatnē, caursalšanas iespējām, pēc lietotajām konstrukcijām un materiāliem. Jūsu pirktā īpašuma pamatiem pilnībā jāatbilst gan zemes iecirkņa ģeoloģijai, gan ēkas tipam, kādu gribat būvēt. Iespējams, pārdevējs bijis iecerējis būvēt guļbūvi, tādēļ ierīkojis atbilstoši ekonomiskākus pamatus. Bet, ja vēlaties mūra māju ar pagrabu un saunu pagrabstāvā, nepieciešami dārgāki un jaudīgāki lentveida pamati. Atliek tikai divas izejas: vai nu mainīt savus plānus par iecerēto jaunbūvi, vai vienkārši atteikties no pirkuma.
Nopietnas lietas ir jāuztver nopietni
Labi, ja ar nulles ciklu nodarbojušies īsti profesionāļi. Tomēr var gadīties, ka kāds no nelegāli darbā pieņemtajiem viesstrādniekiem vaiga sviedros ar slapju pieri ir ielējis lieliskus pamatus, rūpīgi sekojot projektam, bet «aizmirsis», ka tai pašā laikā jāatstāj ieejas inženiertīkliem. Un tad jums nāksies betonā izsist caurumus cauruļu ievilkšanai, lai tiktu pie ūdensapgādes, kanalizācijas ūdeņu aizvadīšanas iespējām.
Liekas, ka viss ir vienkārši: atbraucu, izpētīju papīrus, salīdzināju tajos rakstīto ar jau esošo realizēto būves daļu, un šķita, ka viss ir kartībā. Jā, bet tikai tad, ja pircējs jau ir bruņots ar zināšanām būvniecībā un jurisprudencē. Bet ja nu esat tālu no šīm jomām? Var pasūtīt juridisko un tehnisko ekspertīzi. Visu pārbaudīs speciālisti, novērtēs un sniegs autoritatīvu slēdzienu, pēc kura atliks tikai pieņemt pareizo gala lēmumu. Protams, eksperti par velti nestrādā. Bet piekrītiet, ka labāk tērēt neatkarīgiem ekspertiem nevkā pirkt dārgu kaķi maisā.