Lai novērstu nekustamā īpašuma krīzi, 93,8% ēku vajadzīga renovācija

Kā rāda VA «Mājokļu aģentūra» speciālistu veiktie aprēķini, ja valstī netiks sākta kompleksa un valsts stimulēta problēmas risināšana, šādas krīzes sākums gaidāms jau ap 2020. gadu.

Kompleksā ēku renovācija jāsāk iespējami ātrāk, jo tā tiek veicināta renovētajās ēkās dzīvojošo cilvēku dzīves kvalitāte un ēkā esošām mājsaimniecībām, ietaupot energoresursus, iespējams ekonomēt savus līdzekļus. Viens no plašāku sabiedrību ietekmējošiem riskiem ir arī prognozējamā neatjaunoto māju vērtības samazināšanās ēku fiziskās novecošanas dēļ, un nerenovētas sērijveida mājas vecajā apbūvē, īpaši ar sliktām komunikācijām, saskaņā ar «DnB NORD bankas» un citu ekspertu vērtējumu ir viens no riskantākajiem nekustamā īpašuma tirgus segmentiem.

Daudzdzīvokļu ēku fonda struktūra Latvijā

Pašreizējā Latvijas dzīvojamā fondā 93,8% dzīvojamo ēku ir celtas līdz 1990. gadam — tie kopumā ir 52,9 milj. m² dzīvojamās platības, kur mīt vairāk nekā divi miljoni Latvijas iedzīvotāju. No tām 61% ēku būvētas līdz 1961. gadam, bet 25% ēku no kopējā dzīvojamo māju skaita būvētas līdz 1940. gadam, kad celtniecībā pārsvarā tika izmantotas ķieģeļu, akmens un koka konstrukcijas.

Dažādu jomu eksperti ir vienisprātis, ka līdz 1990. gadam celtais dzīvojamais fonds agrāk vai vēlāk būs jārenovē, lai saglabātu dzīves kvalitāti šajās ēkās un to vērtību nekustamo īpašumu tirgū, ņemot vērā arī mājokļu fonda ievērojamo nolietojumu un neapmierinošo kvalitāti.

Latvijā daudzviet izveidojusies «nepabeigtās privatizācijas» situācija — daļa daudzdzīvokļu ēku netiek pilnvērtīgi apsaimniekotas. Pašvaldību pašreiz noteiktā īres maksa nespēj segt mājokļu uzturēšanas izmaksas — 2005. gadā vidēji mēnesī samaksātā dzīvokļu īre un/vai privāto dzīvokļu uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumi par kopējās platības 1 m² bija Ls 0,15, tomēr aprēķini rāda, ka, lai segtu mājokļu uzturēšanās izmaksas, būtu vajadzīgi 0,30–0,40 latu/m².

Kā rāda «Mājokļu aģentūras» speciālistu veiktie aprēķini, ja valstī netiek sākta kompleksa un valsts stimulēta problēmas risināšana, ar ēku novecošanu saistītās krīzes sākums gaidāms jau ap 2020. gadu, savukārt ap 2040. un 2050. gadu — kalpošanas ilguma krīzes kulminācija.

«Tomēr jāuzsver, ka kompleksas ēku renovācijas sākšana un ar to saistīto likumu sakārtošana nepieciešama pēc iespējas ātrāk,» uzskata «DnB NORD bankas» Pārdošanas vadības pārvaldes vadītājs Ilmārs Vamzis. «Turklāt laicīgai un masveida vecā dzīvojamā fonda renovācijai vajadzīga arī ievērojami aktīvāka valsts iesaistīšanās šā jautājuma risināšanā.»

Laikus neveicot dzīvojamā fonda renovāciju, ēkas var nokļūt avārijas stāvoklī un to atjaunošanai nepieciešamo kapitālieguldījumu apjoms daudzkārt pieaugt. Kavēšanās ar šīs problēmas kompleksu risinājumu draud arī ar ēku un līdz ar to arī katra šīs ēkas dzīvokļa vērtības potenciālu samazināšanos. Nopietns faktors ir arī ikgadējs ēku renovācijai vajadzīgo izmaksu pieaugums, ko ietekmē inflācija un citi faktori.

,

Renovācija kopš dzīvokļu privatizācijas sākšanas joprojām attīstījusies maz, lielākoties tiek veikti tikai atsevišķi inženiersistēmu un būvkonstrukciju uzlabošanas darbi, bez kuriem nav iespējama ēku ekspluatācija. Taču renovācija nozīmē ko vairāk — tas ir ēkas kapitālais remonts, nemainot tās plānojumu un konstrukciju īpatnības.

Lai veiktu komplekso ēku renovāciju, vajadzīgi samērā lieli finansiāli ieguldījumi, taču Latvijā pieejamo finanšu instrumentu, arī renovācijas kredītu izmantošanas prakse pagaidām ir gausa, lai gan aktivitāte patlaban sāk pieaugt.

Pašreizējās situācijas iemesli ir gan subjektīvi, gan objektīvi. Patlaban joprojām liela dzīvokļu īpašnieku daļa dzīvojamo māju kopumā neuztver kā savu īpašumu. Dzīvokļu īpašniekiem trūkst informācijas, kādas ir viņu tiesības, pienākumi un funkcijas, kā arī kādai jābūt labai ēkai. Nereti arī namu pārvaldes nevar sniegt iedzīvotājiem skaidru informāciju par iespējām māju renovēt un piesaistīt finanšu līdzekļus šim mērķim, kā arī par renovācijas izmaksām un ietekmi uz ēkas apsaimniekošanas izdevumiem, mājokļu vērtību un katras mājsaimniecības izdevumiem. Būtisks faktors ir, protams, arī dzīvokļu īpašnieku ienākumu līmeņu atšķirības.

Kompleksai dzīvojamā fonda saglabāšanas jautājuma risināšanai būtiska arī intensīvāka valsts iesaistīšanās — jāsakārto pašreizējie likumi un jāvienkāršo birokrātiskās procedūras, kas saistītas ar ēku renovāciju. Piemēram, kavējas likuma par jauno dzīvojamo māju pārvaldīšanu pieņemšana, līdz ar to nav skaidri pārrunāta pušu atbildība, bankas, izsniedzot renovācijas kredītus, uzņemas paaugstinātu risku. Renovācijas kredīta iegūšana patlaban ir arī juridiski sarežģīta.

Jautājuma risināšanu veicinātu arī māju apsaimniekotāju sertificēšana, kā arī datu bāze par «labās pieredzes» māju apsaimniekotājiem, kuri izrādījuši rūpes par savu apsaimniekojamo ēku un veikuši renovāciju. Līdz ar to iedzīvotājiem būtu skaidrāki parametri mājas apsaimniekotāja izvēlē.

Renovācijas būtība un nozīme

Starp svarīgākajiem renovēto ēku iedzīvotāju ieguvumiem noteikti jāmin mājas mūža pagarināšana un tās dzīvokļu tirgus vērtības palielināšana par 10–30%. Svarīgi ieguvumi ir arī komunikāciju sakārtošana atbilstoši mūsdienu prasībām (stāvvadi, elektroinstalāciju jaudas u. c.), energoefektivitātes uzlabošana, mūsdienīgu individuālo mēraparātu uzstādīšana, samazinot mājsaimniecību maksu par patērētajiem energoresursiem, kā arī ēkas estētiskā izskata uzlabošana.

Mājokļa renovācijas finansējuma shēmas ir vairākas — ēkas iedzīvotāji var veidot finanšu uzkrājumu, veicot mērķa maksājumus noteiktā darījumu kontā bankā un sakrājot vajadzīgo summu. Vēl viena iespēja ir renovācijas kredīta ņemšana, kam nav vajadzīga dzīvokļu ieķīlāšana: iespējams ņemt kredītu, kas sedz līdz pat 100% no renovācijas izdevumiem ar atmaksas termiņu līdz 15 gadiem.