Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/15/9090705t1h9a9e.jpg)
Kritumi un kāpumi mājokļu tirgū ir tikpat seni kā pats mājokļu tirgus. Jaunā tirgū, kāds ir mūsējais, citu valstu pagātnes pieredze var palīdzēt izprast norises gan šī brīža ekonomiskajā situācijā kopumā, gan nekustamā īpašuma tirgū. Pasaulē krīzes ir nākušas un gājušas, pārvarētas un gūtas mācības. Jebkura tirgus attīstība ir cikliska. Tabulā atspoguļotas dažādu pasaules valstu mājokļu krīžu statistika 35 gadu periodā. Tabulu var [s:16541].
Šobrīd problēmas pastāv gan ASV, Lielbritānijas, Spānijas, Īrijas, gan citos nekustamā īpašuma tirgos. Izmaiņas vērojamas arī Latvijā. Kā X. Nekustamā īpašuma un būvniecības konferencē izteicās Deutsche Bank vecākais ekonomists Tobias Just: «Ja ASV nošķaudās, visa pārējā pasaule saķer iesnas». Arī mūsu «iesnas» daļēji saķertas ārzemēs. Latvijas ekonomika pārkarsusi, kā rezultātā starptautiskā reitingu aģentūra Standard&Poors pazeminājusi Latvijas kredītreitingu, sen jau nepieciešami pasākumi inflācijas apkarošanai, tiek baumots par devalvācijas riskiem, mainās situācija nekustamā īpašuma tirgū. Par galvenajiem inflācijas cēloņiem tiek minēta pārāk straujā ekonomikas attīstība, produktivitātei neatbilstošais algu pieaugums (par ko gan gribētos iebilst), zemās procentu likmes un kredītresursu pieejamība. Inflāciju pastiprinošie faktori ir arī kvalitatīvu mājokļu deficīts un sliktā demogrāfiskā situācija - zema dzimstība, masveida emigrācija un, rezultātā, darbspējīgo iedzīvotāju skaita samazināšanās. Mājokļu cenu pieaugumu būtiski veicināja nepamatotā pārliecība par nekustamā īpašuma cenu turpmāku pastāvīgu kāpumu, arī labvēlīgā kredītpolitika. Tajā pašā laikā citi avoti uzsver, ka Latvijā krīzes nav un nebūs. Piemēram, pagājušā nedēļā publicētajā Dnb Nord Bankas pētījumā «Latvijā: gaidāms izaicinājumu un iespēju laiks» rakstīts: «Daudzi ārvalstu eksperti ļoti bieži savus secinājumus balsta uz teorētiskiem faktoriem, ignorējot Baltijas valstu īpatnības». Kritiski vērtējot, protams, Latvijā, gluži kā jebkurā citā valstī, ir savas īpatnības, bet šajā situācijā lielāka nozīme gan ir likumsakarībām.
Kā viens no faktoriem, kas likumsakarīgi ietekmē mājokļu tirgu, uzskatāma Latvijas nelielā teritorija. Piemēram, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) pārskatā «The RICS European housing review 2007» (RICS Eiropas mājokļu pārskats 2007) uzsvērts, ka mazās valstīs netipiski augstas cenas un, rezultātā, krasi kritumi raksturīgi tieši to nelielo teritoriju dēļ, jo tirgum nav, kur izlīdzināties.» Jāatzīst, ka Latvijas kopējais dzīvojamās platības fonds ir mazāks par dažas labas Rietumeiropas vai Ziemeļamerikas pilsētas kopējām dzīvojamām platībām. Turklāt Latvijā pagaidām vērojama izteikta centralizācija - koncentrācija reģionā ap metropoli, kamēr Lietuvā un Igaunijā ir vairāki attīstīti centri. Līdz ar to gan cenas tiek noteiktas, vadoties no aktīvākās darījumu slēgšanas vietas, t.i., metropoles, gan arī kopējais darījumu skaits salīdzinoši nav liels. Turklāt pat relatīvi nelielas ārvalstu investīcijas mazā tirgū ir jūtamas un var izraisīt nopietnas sekas.
Citi saskata līdzību ar Skandināvijas nekustamā īpašuma krīzi pagājušā gadsimta 80-o gadu beigās un 90-o gadu sākumā. Tas bija laiks, kad skandināvu labklājības un pārticības paraugvalstis piedzīvoja nopietnu satricinājumu. Saspringta situācija tolaik valdīja arī citās Eiropas valstīs. Skandināvijā divas dekādes pirms krīzes jau bija vērojama ekonomiskās attīstības palēnināšanās, izmaiņas demogrāfijā - kritās dzimstība un pieauga gados vecāku iedzīvotāju īpatsvars, turklāt Rietumu pasaulē valdīja joprojām aktuālā globalizācija. Salīdzināšanai, Latvijā dzimstība pēdējās dekādēs ir zema. Nopietna problēma ir iedzīvotāju masveida migrāciju, kad nav pat precīzu datu, cik mūsējo naudu pelna Lielbritānijā, Īrijā un citur. Savukārt, Skandināvijā bija ļoti liberāla nodarbinātības politika, kas ļāva, piemēram, ražošanas nozares bezdarbniekiem saņemt pabalstu līdzšinējās algas apmērā. Protams, jāņem vērā, ka skandināvi vienmēr bijuši cītīgi nodokļu maksātāji. Lielu atsaucību guva arī priekšlaicīgās pensionēšanās iespējas, kā rezultātā tomēr neatbrīvojās pietiekami daudz darba vietas gados jaunajiem bezdarbniekiem. Piemēram, Somijā spēcīgi attīstīta bija tikai viena nozare - mežizstrāde. Rezultātā lielāko krīzi divu paaudžu laikā piedzīvoja Somija un Zviedrija, kurās 90-o gadu sākumā sākās strauja ekonomikas lejupslīde ar visām no tā izrietošajām sekām. Tajā skaitā krīze mājokļu tirgū. Lai situāciju noregulētu un pilsoņi ciestu pēc iespējas mazāk, bija nepieciešamas nopietnas reformas.
Jau minētajā RICS pētījumā uzsvērts, ka gan pircēji, gan pārdevēji aktīvāk darbojas augošā tirgū, nevis tādā, kas apstājies vai piedzīvo lejupslīdi. Cenām vispār ir tendence straujāk kāpt, nekā kristies, ja tas vispār notiek. Šādi varētu skaidrot, kādēļ šobrīd cenas atsevišķos nekustamā īpašuma segmentos stabilizējušās, citos sāk tikai pamazām kristies. Ievērojami pieaudzis piedāvājums, bet darījumu skaits ir neliels. Kam steidzami vajadzīgi līdzekļi vai nepaļaujas uz turpmāku cenu kāpumu, spiesti pazemināt dzīvokļu cenas. Piemēram, citāts no pagājušajā nedēļā Nams24 ievietota sludinājuma: «Īsts cenu sprādziens! Ieskatieties! Lietuviešu projekta māja, 3 izolētas istabas, 66 m2, lodžija, saule dienas garumā. Zaļš pagalms, blakus autostāvvieta, ļoti laba infrastruktūra. Zvaniet un jautājiet vairāk. Tikai EUR 89 000.» «Cenu sprādziens» izpaužas par apmēram 10 000 EUR zemākā cenā par vidējo šāda veida dzīvokļiem.
Latvijā daudziem cilvēkiem bija radies maldīgs optimisms, ka, ņemot vērā līdzšinējo inflācijas pieaugumu un mājokļu cenu kāpumu, cenas turpinās kāpt bezgalīgi. Citiem vārdiem sakot, jaunais inflācijas lēciens ir nieks, salīdzinot ar iepriekšējo. Gan jau jebkuru īpašumu pēc laiciņa varēs pārdot ar peļņu. Protams, daudzi šādā veidā ir tikuši pie vērtīgiem īpašumiem un turības. Vienlaicīgi jāatzīst, ka nebūt nevar paļauties, ka reiz uzkāpušās mājokļu cenas nokritīsies līdz ievērojami zemākam līmenim. Daži precedenti gan bijuši – šī gada sākumā ASV presē bija minēts, ka atsevišķās vietās ASV savrupmāju cenas bija zemākas par lietota autiņa cenu, ko izraisīja straujš bezdarba pieaugums attiecīgajā štatā. Savukārt, RICS savā pētījumā uzsver, ka «krass nekustamā īpašuma cenu kritums parasti rodas ārēja negatīva šoka rezultātā, nevis iekšēju procesu dēļ».
Ja mājokļu īpašnieki krīzes situācijā ļoti nelabprāt un gausi pazemina cenas, tad atbilstoši dažādu pētījumu datiem, būvnieki parasti reaģē nekavējoties strauji samazinot būvniecības apjomus. Par to liecina arī ASV krīze, kad gada laikā par piekto daļu tika samazināta jaunu projektu būvniecības uzsākšana (RICS). Pastāv arī viedoklis, ka cenu stabilizācija un pakāpeniska lejupslīde galvenokārt atkarīga no būvniecības apjomu jeb piedāvājuma pieauguma. Šo viedokli pārstāv arī Vadimas Titarenko, DnB Nord grupas galvenais ekonomists. Viņš uzsver, ka tikai 2006.gadā Latvijā pēc 16 gadu stagnācijas ekspluatācijā tika nodoti tik pat daudz dzīvojamās platības kvadrātmetri, kā pirms PSRS sabrukšanas 1990.gadā. Salīdzināšanai, 2003.gadā ekspluatācijā tika nodoti 2000 m2. Tomēr jāatzīmē, ka liels procents privatizēto sērijveida dzīvokļu iemītnieku nevar atļauties pāriet uz labāku dzīvesvietu zemo ienākumu dēļ. Starp citu, RICS vērš uzmanību uz faktu, ka, salīdzinot ar Rietumeiropu, centrālajās un Austrumeiropas valstīs neparasti liels skaits iedzīvotāju pērk mājokļus sekundārajā tirgū.
Vēsturiski ne visiem kāpumiem seko krasa cenu un pieprasījuma samazināšanās. Saskaņā ar RICS pētījumu, aptuveni 40% gadījumu no visām analizētajām valstīm burbulim plīstot notiek tā saucamā «mīkstā piezemēšanās» jeb pakāpeniska ekonomiskās izaugsmes tempa palēnināšanās. Arī Latvijā, kaut arī novēloti, lai stabilizētu situāciju tiek veikti dažādi pasākumi, kurus par nopietnām reformām nosaukt gan grūti. Prognozes atstājam katra paša ziņā, bet kurā cikla stadijā atrodamies šobrīd, varat konstatēt ieskatoties Tirgus attīstības ciklu pulkstenī.