Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/16/9800714t1h380e.jpg)
Ja nekas netiks darīts, tad negatīvā cenu situācija Latvijas nekustamo īpašumu tirgū var turpināties vēl visai ilgi. Mainīt attīstību uz labo pusi var tikai lielo investīciju fondu ienākšana no Persijas līča valstīm. Ar šo fondu darījumu kontaktu kārtošanu pašlaik nodarbojas kompānijas «Parkhaus» direktors Uģis Stīpnieks.
Iemesls mūsu sarunai ar Uģi Stīpnieku bija izmaiņas Latvijas Nekustāmo īpašumu projektu attīstītāju asociācijas (NĪPAA) vadībā. Šajā organizācijā klusu un bez lieka trokšņa nomainījās valdes priekšsēdētājs: iepriekšējā vadītāja Ilvara Metnieka vietu ieņēma neviens cits kā mūsu šodienas sarunas biedrs. Kadru izmaiņas viņš pats izskaidroja šādi: «Situācija Latvijas nekustamo īpašumu tirgū ir stipri mainījusies. Tā arī prasīja šādus soļus. Tagad mēs domājam, ko darīt tālāk. Galvenie uzdevumi, kas stāv mūsu priekšā ir jaunu investīciju piesaistīšanas un Latvijas nekustamo īpašumu tirdzniecības kanālu izveidošana».
Ikvienam apbūvētājam ir svarīgi, lai objekta celtniecībai viņam būtu pieejama lēta nauda, - turpina skaidrot savu pozīciju Uģis Stīpnieks. – Agrāk bija kā? Gandrīz 100% vajadzīgo līdzekļu nodrošināja bankas. Tagad kredītu līdzekļi ir kļuvuši dārgi un arī saņemt tos Latvijas bankās ir kļuvis sarežģīti. Un tas viss notiek laikā, kad krītas pieprasījums pēc dzīvojamiem nekustamiem īpašumiem no vietējo un Krievijas pircēju puses. Par Rietumu investoriem nav pat runas! Mājokļu sektorā viņi, tas ir, tie, kas patiešām nav bijuši saistīti ar Latviju ar kādu biznesu vai radniecības saitēm, arī agrāk bija retums. Nopietni runājot, Vecrīgā uz ne-Latvijas un ne-Krievijas pircējiem pienācās ne vairāk par 15% visu darījumu, bet Rīgas guļamrajonos to daļa bija vēl mazāka - 1-2%. Es runāju tieši par mājokļu sektoru. Komerciālo nekustamo īpašumu sektorā situācija ir citāda.
Starp citu, runas par to, ka Latvijas nekustamos īpašumus masveidā pērk Krievijas investori tāpat ir stipri pārspīlētas. «Ievilkt» Rīgas mikrorajonos viņus ir grūti. Un jo vairāk tāda tirgus apstākļos, kāds mums ir tagad. Arī Jūrmalā un Vecrīgā tagad reti kāds pērk. Viss ir kļuvis pārāk dārgs. Un krievi lieliski saprot, ka par divreiz mazāku naudu viņi var atļauties apartamentus Bulgārijā, Spānijā vai Kiprā. Un vispār, tie Krievijas pavalstnieki, kas kaut ko gribēja nopirkt pie mums, ir to izdarījuši jau sen.
Un kur Jūs esat nodomājuši meklēt jaunus pārdošanas kanālus?
Persijas līča reģionā. Nopietni runājot, lēta nauda tagad ir tikai arābiem. Tajā pat Saūda Arābijā, Apvienotajos Arābu Emirātos (AAE) Katarā, Kuveitā… Šo valstu biznesu pilnīgi apmierina Latvijas nekustamo īpašumu tirgus gurdenais stāvoklis un 10% rentabilitāte tiek uztverta pozitīvi.
Bet tajos pat AAE šodien norit tāda celtniecība, kas mums pat sapņos nav rādījusies. Tur strādā 30% pasaules ceļamkrānu. Kam mēs viņiem?
Šī valsts piedzīvo celtniecības bumu tieši tā iemesla dēļ, ka vietējie investīciju fondi, kas uzkrāj no naftas un gāzes pārdošanas iegūtos līdzekļus, aizdod saviem apbūvētājiem naudu uz 1,2% (!) gadā. Viņiem trūkst jaunu projektu. Tādēļ viņi arī spēj īstenot tādas oriģinālas idejas, kā «The World» un «The Palm Islands» (Persijas līcī uzskalotas salas, kas tiek apbūvētas ar viesnīcu un dzīvojamiem objektiem - m2). Ceļot jaunas ēkas, Dubaijas emirāta (AAE) pārstāvji visai mierīgi uztver to, ka to atmaksāšanās laiks būs nevis 10, bet gan, teiksim, 30 vai 40 gadi. Viņiem ir ļoti daudz naudas un viņiem to vajag kaut kur izvietot – naudai ir jāstrādā.
Tikai šeit mums ir viena problēma. Operējot ar desmitiem miljardu dolāru, arābu investīciju fondi parasti interesējas par projektiem, kuru vērtība ir, sākot ar 100 miljoniem ASV dolāru. Paskaidrošu kāpēc. Pilnvērtīga nekustamā īpašuma projekta, kurā jāiegulda miljons vai miljards dolāru, izpēte izmaksā praktiski vienādi. Izskatīt mazus projektus viņiem vienkārši nav izdevīgi.
Atvainojiet, bet Latvijā dzīvojamie projekti, kuru vērtība ir lielāka par 100 miljoniem dolāru, nav daudz.
Es zinu kādus desmit.
Pirmais, kas ātrumā iešaujas prātā: «Solеville», «Ezerparks», «Otium», Zaķusalas apbūve…
Pirmkārt, 100 miljoni dolāru – runa ir tikai par zemes pirkšanas izmaksām. Tādēļ «Solеville» šajā uzskaitījumā neiekļūst. Tur par summu, kas pārsniedz 100 miljonus dolāru runāt var, jau ņemot vērā celtniecības izdevumus. Otrkārt, tik vērienīgu projektu īpašnieki līdz zināmam laikam uzskata par labāku tos neafišēt. Lai apmierinātu jūsu ziņkāri, minēšu tikai vienu no objektiem, kas varētu būt interesants uzņēmējiem no Persijas līča krastiem. Ir Mangaļsalas apbūves projekts. Tur ir 80 hektāri teritorijas jūras krastā, priežu mežs, kādreizējā militārā bāze. Atļauta trīsstāvu privātmāju apbūve. Šobrīd šajā nav praktiski nekā. Ir izstrādāts projekts, kas paredz 400-800 elites un biznesa-luksus klases privātmāju uzcelšanu. Un no turienes līdz Rīgas centram maksimumstundās var nokļūt 25 minūšu laikā.
Pirms ieguldīt naudu mūsu mājokļu tirgū, jebkuram investoram skaidri jāzina, kam viņš pārdos…
Varat neturpināt. Nezinu, kam cilvēki pārdos ekonomiskās klases mājokļus par pašreizējām cenām, bet sektoru vismaz 400 elites un biznesa-luksus klases māju pārdošanai es redzu pilnīgi noteikti. Šodien nopirkt Rīgā māju, kas varētu pretendēt uz elites klases statusu, tas ir, kvalitatīvu, skaistā vietā, ar baseinu, kurai apkārt ir labi kaimiņi, pie jūras vai ezera utt., ir ļoti sarežģīti. Manis minētā Mangaļsalas projekta pircēji ir tie, kas meklē mājokli Mežaparkā, Vecāķos vai Teikā.
Runājot par līdzekļu piesaistīšanu no Persijas līča valstīm, Jūs cīnāties par to, kas palīdzēs visam tirgum. Taču pašā NĪPAA ir tikai nedaudz vairāk par 20 kompānijām. Un arī investīciju fondus interesējošu projektu – ap desmit. Kur slēpjas vispārējs ieguvums no investoru ienākšanas? Šeit drīzāk jārunā par atsevišķu Latvijas kompāniju lielu ieinteresētību investīciju fondu ienākšanā Latvijā.
Nepiekrītu. Jebkurā tirgū, ja ienāk lēta nauda, tas kardināli izmaina visu banku tirgu. Šobrīd mūsu bankas, runājot ar attīstītājiem, pieturas pie principa – nedot. Tomēr pietiks Latvijā parādīties pāris lieliem investīciju fondiem ar lētiem naudas resursiem, lai tas liktu iegrožot vietējo finanšu spēlētāju apetīti. Viņi sapratīs, ka, turpinot šādi uzvesties, riskē atdot savu biznesu citiem. Tie, kas būs pratuši pārdot savus objektus, pieturēs iegūtos līdzekļus un refinansēs citos projektos. Un tā pa ķēdīti tālāk. Tādejādi, tirgū ienākušie 100 miljoni tiks apgrozīti vismaz 4-5 reizes.
Un kad mēs varam gaidīt nopietnu investīciju ienākšanu?
Tās noteikti parādīsies. Taču, ja pie tā nestrādās, tad tas notiks vēlāk. Un cenas uz to brīdi būs nokritušās vēl vairāk. Paraugieties, kas notiek — nekustamo īpašumu tirgum ir viena īpatnība – tas uztur pats sevi. Brīdī, kad kāpj cenas, vairums tā dalībnieku domā, ka rīt būs dārgāk, nekā šodien, un, ja ir nauda un var atļauties pirkumu, tad pērk objektus. Veidojas nepārtraukts pieprasījums. Un rīt cenas tiešām ir augstākas. Visi sit sev pa plecu un slavē paši sevi: kādi mēs malači, ka nopirkām vakar. Nākošais pircējs domā tāpat. Un cenas turpina celties.
Taču Latvijas valdībai ar saviem pretinflācijas pasākumiem ir izdevies šo tendenci lauzt. Un notika tas brīdī, kad mājokļu tirgus pats no sevis jau bija sācis piebremzēt. Ja valdība neiejauktos, tad apmēram gadu cenas stāvētu uz vietas, bet pēc tam atkal sāktu celties. Taču tagad mēs kopā ar Amerikas hipotekāro krīzi un eiro kredītu procentu likmju celšanos esam ieguvuši papildus problēmas nodokļu maksājumu palielināšanās un VID izziņu iesniegšanas veidā. Cenas sāka kristies. Tagad potenciālais pircējs domā, ka rīt būs lētāk, nekā šodien un neko nepērk. Pienāk rītdiena, cenas krītas un pircējs sit sev pa plecu sakot: kāds es malacis, ka nepirku vakar.
Vai pastāv šādas cenu krišanās robeža?
Pats par sevi vietējais nekustamo īpašumu tirgus nespēs ātri izmainīt situāciju. Cenu krišanās var turpināties ilgi. Saskaņā ar klasiskajiem tirgus likumiem apturēt negatīvo procesu var tikai lielie investīciju fondi, kas objektīvi novērtē situāciju. Kad tie nospriedīs, ka cenas ir kļuvušas viņiem interesantas, viņi sāks uzpirkt projektus. Starp tiem sāksies sacensība – kurš iegādāsies lielāku nekustamo īpašumu portfeli to «lētuma» stadijā. Bet 4-5 mēnešus pēc šā procesa sākuma pārējie tirgus dalībnieki ieraudzīs, ka it kā neviens, izņemot investīciju fondus, neko nepērk, bet viss kļūst dārgāks. Un jauno projektu tirgus sāks kāp augšup. Un šī tendence jau atspoguļosies sekundārajā tirgū, kas pats par sevi investīciju fondus interesē maz. Neviens no tiem nepirks 500 dzīvokļus no dažādiem spēlētājiem.
Jūs jautājāt, kad atnāks arābi. Mēs bijām aizbraukuši uz Persijas līča valstīm. Darbs ar viņiem jau ir uzsākts. Turklāt ar šā reģiona uzņēmējiem strādā Eiropas bankas, kas sniedz viņiem nepieciešamo informāciju. Tā kā viss ir procesā. Tagad tikai jāpanāk pirmie pozitīvie rezultāti.
Interesanti fakti
Nupat novembrī Abu-Dabi investīciju pārvalde (Abu Dhabi Investment Authority) par 7,5 miljardiem ASV dolāru iegādājās vienas no ASV lielākās bankas «Citigroup» akciju paketi. Šo notikumu laikraksts «New York Times» novērtēja šādi: «Naftas ražotāji redz pasauli un izpērk to». Saskaņā ar ekspertu vērtējumiem bagāto naftas ieguvēju valstu investīcijas visā pasaulē veido aptuveni 4 triljonus dolāru. Taču precīzas summas nav zināmas, jo Persijas līča valstu lielajiem investoriem nav pienākums sniegt informāciju par saviem portfeļiem un darbības veidiem.