Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/16/9815067t1hf501.jpg)
Rīgā labu biroju joprojām trūkst, un droši vien tā būs vēl kādu laiku. Augstākajai — A klasei — atbilst uz viena rokas pirkstiem saskaitāmas ēkas, un pieprasījums pēc tādām ir liels. Tāpēc daži zemākas klases kompleksu saimnieki savējo mēģina pasniegt kā vislabākajiem pieskaitāmu. Un, protams, par objektīvajai realitātei neatbilstīgu cenu. Vai esat pārliecināti, ka jūsu birojs ir par to maksātās nomas vērts?
Novērtējiet, kur strādājat
Pie mums biroju klasifikācija ir samērā jauna lieta, pat vienotu vispārpieņemtu kritēriju nav. Precīzāko klasifikatoru pirmā izstrādājusi starptautiskā nekustamo īpašumu konsultantu kompānija «Colliers International». Saskaņā ar to biroju nami jāvērtē pēc 17 kritērijiem, no kuriem svarīgākie ir atrašanās vieta, auto novietošanas iespējas, vai ēka ir jaunbūve vai rekonstruēta.
Svarīgi arī tas, vai tur ir laba kondicionēšanas un inženiersistēma, kāds ir tās plānojums un iekšējā apdare, vai tajā ir un kādi lifti, ēkas vadības sistēma un drošības risinājumi.
Labas biroju ēkas darbiniekiem ir jābūt kafejnīcai u. c. pakalpojumiem, sakaru sistēmām, labai apsaimniekošanai. Mazāk svarīgi biroju novērtēšanas kritēriji ir kompleksa apdares kvalitāte, griestu augstums, izmantotie būvmateriāli.
Ja, izvērtējot savu darbavietu, varat teikt, ka šie kritēriji ievēroti visaugstākajā līmenī, tātad tā ir A klasei piederīga. Par tādu var maksāt nomu līdz 22 EUR/m2. Ja nav izpildīts kāds kritērijs, tad birojus pieskaita B klasei, bet, ja vairāki — C klasei. Tad nomas maksai vajadzētu būt vismaz par 5–7 EUR/m2 zemākai. Praktiski jau izzudušas vēl zemākas klases ēkas.
Priekšrocības — vieta un papildu serviss
Konkurence biroju tirgū aug. Arvien svarīgāk kļūst tas, kā attīstītājs savējo pozicionē, un tāpēc klasifikators ir svarīgs. Mēs cenšamies savējo pozicionēt kā vietu, kas ir unikāla, saka «Ķīpsalas» kompleksa saimnieku SIA «Kvadra Centrs» valdes loceklis Juris Veidemanis. Te ir ļoti laba atrašanās vieta — Ķīpsalā, ar Rīgas panorāmu aiz logiem. Vieta bijusi viens no galvenajiem kompleksa novērtēšanas kritērijiem.
Būvei neparasta, augstvērtīga arhitektūra ar stikla, koka un betona konstrukcijām, kuras īstenošana bija izaicinājums arī pieredzējušajai būvfirmai «RBS Skals», kas te ir lielākais telpu nomnieks. Pusē kompleksa strādā vairāki citi lielāki un mazāki uzņēmumi. Tajā ir konferenču zāle ar audio un video iekārtām un transformējamu sienu telpas paplašināšanai. Namā ir kondicionēšanas sistēma. Tas ir īpaši aktuāli, jo citādi vasarā stiklotās fasādes dēļ gaiss saulainā laikā telpās uzkarstu. Ir kafejnīca, neliela trenažieru zāle un dušas, ko darbinieki var lietot par simbolisku samaksu. Pagrabtelpās autostāvvietas, kā arī arhīvs un citas noliktavas novietnes. Kompleksā ir ēkas vadības sistēma (BMS — «Building Management System»), kas ļauj lietotājiem padarīt komfortablāku telpu ekspluatāciju. Piemēram, var regulēt telpu mikroklimatu un arī ekonomēt energoresursu patēriņu. Lai nodrošinātos pret «Latvenegro» strāvas padeves pārtraukumiem, kompleksam ir rezervē savs ģenerators. Datu tīkls, apsardze, kondicionēšana un vēdināšanas sistēma jau ir standarta prasības. Bet laivu piestātne ir tāda pievienotā vērtība, kādas citiem biroju kompleksiem nav un diez vai drīz būs. Dažs jau pērn uz darbu braucis ar savu ūdenstransportu. Plānots neliels serviss nomnieku auto mazgāšanai. Te strādājošajiem tiek nodrošināts transports uz darbu un atpakaļ. Tās ir priekšrocības, kā piesaistīt nomniekus. Biroju kompleksu īpašniekiem par tām jādomā, saka J. Veidemanis. Nomnieki rindā nestāvēja, lai gan šādas klases telpu ir maz. Tomēr laika gaitā tie atradušies, patlaban brīvi tikai 10% kompleksa. Nomas maksu neplāno mainīt, tā paliks 20 EUR/m2, lai gan tirgus izmaiņas varētu vēlāk viest korekcijas.
Novērtē Pārdaugavu un mikrorajonus
Augstākajai klasei atbilst «Hansabankas» centrālā ēka, Valdemāra centrs, 2007. gadā uzbūvētais centrs «Ķīpsala» («RBS Skals» nams). Patlaban vēl daži top, piemēram, «Rietumu Capital Centre», un domājams, ka tāda būs arī «DnB Nord bankas» jaunā māja. Visvairāk ir B klases biroju. Galvenie iemesli, kādēļ labas ēkas neatbilst A klasei, ir neveiksmīga atrašanās vieta, nepietiekami attīstīta infrastruktūra, neapmierinoša transporta pieejamība, prasībām neatbilstošs vai novecojis ēkas tehniskais aprīkojums, norāda «Colliers International» eksperti. Nākotnē ir sagaidāms A un B klases biroju ēku tirgus daļas pieaugums, kas pakāpeniski aizvietos daļu C klases ēku. Tomēr šo biroju sektors ir liels, un, visticamāk, tas nekad pilnībā netiks izspiests no tirgus. Pēdējā laikā cenas visos sektoros ir nedaudz augušas, taču prognozē cenu stabilizāciju tuvākajā nākotnē.
Joprojām pieprasītākās ir 50–200 m2 plašas biroju telpas — biežāk ārpus Rīgas centra, dodot priekšroku tuvajai Pārdaugavai vai mikrorajoniem ar attīstītu infrastruktūru, norāda SIA «Ober–Haus» Komercnodaļa. Pēdējā laikā, tirgū ienākot starptautiskajiem uzņēmumiem, aug pieprasījums pēc biroju telpām kombinācijā ar dzīvojamajām telpām. Klienti ir ieinteresēti nomāt dzīvokļus biroja ēkā vai tiešā tās tuvumā, jo tā var ekonomēt arī laiku ceļā uz darbu.
Līdz Honkongai vēl tālu
Rīgā jau daudzus gadus ir dārgākie biroji Baltijā, bet, salīdzinot ar citu valstu metropolēm, mūsējie tiek iznomāti lēti. Dažādi pasaules īpašumu lietu eksperti nosauc atšķirīgus biroju nomas maksas līderus, tomēr dārgākajās pilsētās maksa ir 5–6 reizes augstāka nekā pie mums.
Augstākā biroju nomas maksa pasaules pilsētās (USD/m2):
1. Londonas Vestendā 360
2. Mumbaja 210
3. Londonas darījumu centrs 200
4. Maskava 200
5. Tokijas centrā 197
6. Parīze 140
7. Ņūdeli 140
8. Dublina 125
9. Honkonga 116
10. Singapūras darījumu centrs 112
Nomas maksas Rīgā 2008. gada sākumā (EUR/m2 mēnesī)
B klases 12–18
A klases 19–22 EUR/m2 mēnesī
Papildus nomai maksājami apsaimniekošanas izdevumi 1,50–2
Informācija: «Ober–Haus»
Labākās biroju atrašanās vietas:
– Ķīpsala; centrs starp Daugavu, Hanzas un K. Valdemāra ielu; kvartāli starp K. Valdemāra, Brīvības, K. Barona un A. Čaka ielu līdz Tallinas, Pērnavas ielai; Skanstes ielas rajons;
– nedaudz mazāk pievilcīgas ir centram tuvējās teritorijas Sarkandaugavas, Purvciema virzienā, kā arī Zaķusala, Lucavsala, Kalnciema ielas apkaime un tuvējais Ziepniekkalns, K. Ulmaņa gatves un lidostas pievadceļu rajoni.