Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/16/9818952t1hdafb.jpg)
Nesen plašsaziņas līdzekļos tika sacelta ažiotāža par prognozi, ka jau šā gada beigās Latvijā nekustamo īpašumu tirgū varētu parādīties daudz banku atsavinātu mājokļu par zemām cenām, kuru pircēji nav spējuši atmaksāt paņemtos kredītus. Pārskatot komentārus par šo tēmu, rodas iespaids, ka lielai daļai portālu apmeklētāju ir visai neskaidrs priekšstats par banku procedūrām kredīta atmaksas nespējas gadījumā.
Šajā sakarā portāls «Nams24» aptaujāja banku pārstāvjus, lai noskaidrotu procedūras pilnīgas vai daļējas hipotekāra kredīta ņēmēja maksātnespējas gadījumā. Secinājums viens — bankas vēlas sadarboties un klienta maksātnespējas gadījumā rast iesaistītajām pusēm pieņemamus variantus, īpašuma atsavināšanu uzskatot tikai par galējo risinājumu.
Bankas nekādā gadījumā nevēlas kļūt par nekustamā īpašuma firmām, t. i., tās nenodarbojas ar nekustamo īpašumu pirkšanu / pārdošanu peļņas nolūkā. Turklāt konkrētais nekustamais īpašums tika pirkts attiecīgā klienta vajadzībām. Līdz ar to bankas ir pretimnākošas, īstermiņa grūtību gadījumā piedāvājot labvēlīgus nosacījumus, īpaši, ja kredīta ņēmējs ir apzinīgi pildījis citus būtiskus pienākumus saistībā ar saņemto kredītu — veicis ikmēneša maksājumus kredītlīgumā noteiktajā kārtībā un termiņā, īpašums ir apdrošināts, apsaimniekošanas maksājumi veikti laikus, tādējādi apliecinot, ka klients ir uzticams un pilda savas kredīta saistības.
Pārlasot komentārus interneta portālos, kļūst skaidrs, ka ne visi kredīta ņēmēji ir rūpīgi iepazinušies ar noslēgto līgumu saturu. Standarta kredīta līguma nosacījumi nosaka, ka kredīta ņēmējam jāatmaksā bankai saņemtā kredīta pamatsumma un procenti par kredīta lietošanu, kā arī jāpilda citas kredītlīgumā noteiktās saistības. Maksājumu veikšanas kārtība atkarīga no līguma nosacījumiem, bet tipiskākā kredīta atmaksas kārtība ir vienādi ikmēneša maksājumi, kurus veido procentu un kredīta pamatsummas atmaksa.
Attiecībā uz līguma nosacījumu izpildi minēsim dažas tipiskākās kļūdas. Ja kredītlīgums paredz maksājumu pārskaitīšanu no klienta norēķinu konta, jānodrošina, lai attiecīgajā termiņā kontā būtu vajadzīgie naudas līdzekļi. Ja kredītlīgums paredz ieskaitīt maksājumu bankas kredīta atmaksas kontā, noteiktajā termiņā nauda bankai jāiemaksā. Ja nokavēts maksājums, laikus netiek iesniegta apdrošināšanas polise vai izpildīts cits būtisks kredītlīguma nosacījums, banka, konstatējot kavējumu vai citu saistību neizpildi, nekavējoties sazinās ar kredīta ņēmēju un par to atgādina. Būtiski ir banku informēt par adreses vai kontaktinformācijas izmaiņām. Bieži vien tikai tāpēc, ka bankai nav bijis iespējams operatīvi sazināties ar kredīta ņēmēju un informēt par nokavētu maksājumu vai iemaksātu nepietiekamu naudas summu, rodas ilgstoši maksājumu kavējumi, kā dēļ jāmaksā līgumsods.
Ja kādu iemeslu dēļ klients nespēj veikt kārtējos kredīta maksājumus, nekavējoties jāinformē banka, lai vienotos par situācijai piemērotāko risinājumu. Īstermiņa grūtības var izraisīt darba zaudējums, slimība un tamlīdzīgi. Šādos gadījumos var vienoties par pamatsummas maksājumu atlikšanu vai sadalīšanu daļās. Parasti ar to pietiek, lai īpašums netiktu atsavināts.
Klienta maksātspējai pasliktinoties uz ilgāku vai nenoteiktu laiku, piemēram, iestājusies darba nespēja, ģimenes locekļa nāve, viens no risinājumiem ir īpašuma pārdošana. Lai zaudējumi būtu pēc iespējas mazāki, pārdošanas cena tiek noteikta tuvu īpašuma tirgus vērtībai. Veiksmīgas pārdošanas gadījumā tiek iegūts naudas pārpalikums, kuru var ieguldīt citas dzīvesvietas izveidei, iegādājoties lētāku mājokli vai to ilgstoši īrējot.
Banku pārstāvji uzsver, ka kredīta saistību saglabāšanai vai mājokļa iespējami izdevīgākai pārdošanai ir vajadzīga aktīva un pozitīva klienta līdzdarbība. Diemžēl daļa klientu rīkojas atšķirīgi — cenšas slēpt no bankas apstākļus, kas pasliktina viņu maksātspēju, sniedz nepatiesu informāciju, izvairās no kontaktiem ar bankas darbiniekiem vai gluži vienkārši nedara neko. Šādos gadījumos bankai nav cita ceļa kredīta summas atgūšanai kā attiecīgi piedziņas pasākumi.
Neatkarīgi no tā, kāds ir izvēlētais piedziņas ceļš (īpašuma pārdošana, izpildot tiesas vai šķīrējtiesas spriedumu par parāda summas piedziņu, vai arī nekustamā īpašuma labprātīga pārdošana izsolē tiesas ceļā pēc bankas kā hipotekārā kreditora pieteikuma), kopīgi ir galvenie principi — nekustamais īpašums var tikt pārdots tikai izsolē, ko veic tiesu izpildītājs, un izsoles rezultātus apstiprina tiesa. Ja īpašums netiek pārdots pirmajā izsolē, tad var rīkot arī otro un trešo izsoli, īpašumu piedāvājot jau par zemāku cenu (otrajā izsolē par 75%, trešajā izsolē par 60% no pirmajā izsolē noteiktās sākumcenas). Atsevišķos gadījumos solīšanas gaitā pēc otrās vai trešās izsoles banka var paziņot par nekustamā īpašuma paturēšanu sev par attiecīgās izsoles sākumcenu, taču tie ir izņēmuma gadījumi. Turklāt jāņem vērā, ka no īpašuma pārdošanā ieņemtās summas vispirms tiek segti sprieduma izpildes izdevumi un tikai pēc tam kredīta parāda summa.
Kā jau minēts, lai izsolē tiktu sasniegts labs rezultāts, t. i., īpašums tiktu pārdots par cenu, kas pēc iespējas tuva tā tirgus vērtībai, vajadzīga klienta aktīva līdzdalība, arī meklējot potenciālos pircējus. Viena no biežāk izplatītajam problēmām — potenciālajiem pretendentiem tiek liegts apskatīt dzīvokli. Prakse pierāda, ka, klientam nesadarbojoties, pārdošanas cena bieži nesasniedz īpašuma tirgus vērtību.
Ja, īpašumu pārdodot, iegūtā summa nav pietiekama, lai dzēstu ar kredītu saistīto maksājumu parādus, banka piedzen starpību uz attiecīgu izpildu dokumentu pamata. Jāpiebilst, ka arī šajā stadijā kredīta ņēmēja sadarbošanās ir viņa paša interesēs, jo var noslēgt vienošanos ar banku par iespējami pieņemamu atlikušā parāda samaksas kārtību. Būtiski, ka izpildu dokumentu par kredīta piedziņu var iesniegt piespiedu izpildei 10 gadu laikā no tiesas vai tiesneša nolēmuma spēkā stāšanās dienas. Tādēļ priekšstats, ka pēc 10 gadiem klients atbrīvojas no parāda saistībām, ir nepareizs.
Starp citu, Latvijas Republikas tiesas vai šķīrējtiesas sprieduma izpilde ir iespējama arī Īrijā vai jebkurā citā Eiropas Savienības valstī, ja klientam tur ir ienākumi vai manta. Iepriekš tikai jāsaņem attiecīgās valsts tiesas lēmums par sprieduma atzīšanu un izpildīšanu.
Noslēgumā banku pārstāvji uzsver, ka, uzņemoties kredīta saistības, klientam jārīkojas atbildīgi un jāizvērtē gan nepieciešamība pēc attiecīgā nekustamā īpašuma (līdz ar to arī kredīta), gan savas reālās iespējas uzņemties ilgtermiņa kredīta maksājumus. Klientam jāapzinās, ka nekustamā īpašuma iegāde un kredīta saistību uzņemšanās nav spēle ar banku vai loterija. Noslēdzot darījumu, viņš uzņemas noteiktus riskus, rī risku, kas saistīts ar nekustamā īpašuma vērtības vēlāku krišanos. Pieņēmums, ka šo risku uzņemsies banka un kredīta saistību dzēšanai jebkurā brīdī pieņems ieķīlāto nekustamo īpašumu, ir nepareizs.
Ja kredīta ņēmējs, pērkot īpašumu, nepārvērtē savas reālās iespējas, ievēro hipotekārā kredīta līguma nosacījumus un banku uztver kā sadarbības partneri, jebkuras problēmas, ja tādas arī rodas, izdodas atrisināt klientam iespējami labvēlīgākā veidā.