Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/16/9833512t1h480d.jpg)
Neiedziļinoties situācijā, varētu domāt, ka patlaban Latvijas mājokļu tirgū vērojama sen nebijusi situācija — piedāvājums pārsniedz pieprasījumu. Tā varētu likties, ja vērā ņemtu tikai reālo darījumu skaitu un pārdevēju piedāvātās atlaides un bonusus. Patiesībā droši vien vismaz puse iedzīvotāju labprāt iegādātos jaunu, labāku mājokli. Viens gribētu lielāku platību, cits nomainītu padomju blokmāju uz jauno projektu, vēl cits — labprāt dzīvotu savrupmājā vai nopirktu dzīvokli centrā.
Neskatoties uz piedāvājumu un pieprasījumu, mājokļu tirgus sadalījies divās pretēji noskaņotās nometnēs. Vieni kārtējo reizi apgalvo, ka pienācis īstais brīdis izmantot situāciju un pirkt, jo īpašumu cenas tūlīt kāps, spekulanti izpirks «lētos» dzīvokļus, bet kā jaunākais bieds tiek sludināts mīts par jauno mājokļu deficītu. Otri ne psiholoģiski, ne finansiāli nav gatavi uzņemties kredīta nastu uz gadiem 40, nejuzdamies stabili valsts ekonomiskās recesijas laikā. Pirmie par otrajiem dažkārt mēdz izteikties: «Pircēji ir iespītējušies.»
Tiesa, ja vēlēšanās ir ļoti liela un varēšana daudzmaz atbilstoša, mājoklis tiek pirkts. Neskatoties uz nu jau gadu vērojamo pazemināto aktivitāti NĪ tirgū, Zemesgrāmatas dati liecina, ka aprīlī darījumu skaits ar mājokļiem Rīgā nedaudz pieaudzis, tādējādi apliecinot, ka finansiāli nodrošinātāki cilvēki izmanto patlaban pieejamo plašo piedāvājumu un iespēju izvēlēties tīkamāko no mājokļiem par lētāku cenu.
Vienlaikus jāatzīst, ka tirgū ienākošo jauno mājokļu projektu skaits tiešām samazinās. Piemēram, 2007. gada aprīlī portāla «Nams24» sadaļa «Jaunās mājas» tika papildināta ar informāciju par 13 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem un 10 ciematiem, bet šā gada aprīlī — tikai par četriem jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem un trim ciematiem.
«Jau pusotru gadu vērojama mājokļu būvniecības aktivitātes pazemināšanās, kas turpināsies vēl vismaz gadu,» izdevuma «Kur dzīvot...» rīkotajās apaļā galda diskusijās prognozēja SIA «Averts» valdes priekšsēdētājs Guntars Kramēns. Savukārt kompānija «Ober-Haus» savā aprīļa tirgus pārskatā raksta, ka pilnīgi noteikti var runāt par cenas pazemināšanās tendenci jaunajos projektos: «Jaunajos projektos, kuru realizācija jau notiek, projektu attīstītāji gatavi dot atlaidi pat līdz 10%.» Atbilstoši «Ober-Haus» datiem nozīmīga cenu krišanās notikusi 25–30% no Rīgas jaunajiem projektiem, vidēji par 5–15%, atgriežot cenas iepriekšējā gada aprīļa līmenī. «Ober-Haus» aprēķinātā vidējā projekta attīstītāju piedāvātā cena jaunceltnēm Rīgas mikrorajonos ir 2098 eiro/kv.m. Tajā pašā laikā jāatzīst, ka cenu lejupslīdes tendence neietekmē kvalitatīvus projektus labās atrašanās vietās.
Ņemot vērā mājokļu pašizmaksu un piedāvājuma cenas, var secināt, ka daļa attīstītāju ir būtiski samazinājuši savu peļņas daļu. Turklāt atsevišķi attīstītāji spiesti «atdot» dzīvokļus par cenu, kas zemāka par pašizmaksu. Kā uzsvēra G. Kramēns: «Šobrīd nav finansiāla pamata sākt jaunu projektu būvniecību.» G. Kramēns skaidroja, ka vienkāršākā dzīvokļa ar pilnu apdari pašizmaksa ir 850–900 latu/kv.m (1210–1280 eiro/kv.m). Dzīvokļu, kuros izmantoti kvalitatīvāki apdares materiāli, pašizmaksa vidēji ir robežās no 1000 līdz 1100 latu/kv.m (1423–1565 eiro/kv.m).
Rezultātā izveidojusies pretruna starp mājokļu pašizmaksu, pārdošanas cenu un pircēju maksātspēju. Atbilstoši starptautiskajai praksei, 1 kv.m cenai būtu jālīdzinās 1 mēnešalgai. Ja pieņemam, ka vidējā jauno projektu cena mikrorajonos ir aptuveni 1600–2600 eiro/kv.m (1124–1827 lati/kv.m), rodas pamatots jautājums, cik gan Latvijā ir pircēju ar šādiem un augstākiem ienākumiem. Protams, tirgu ietekmē arī banku stingrākas prasības, saņemot kredītu. Kā izteicās Dzintars Kalniņš (Hansabanka): «Ja naudas pieejamība arī turpmāk būs tāda kā tagad, cenu tā ietekmēs mūžīgi.» Pastāv arī subjektīvais faktors, kad potenciālie pircēji baidās pārmaksāt un nogaida ar pirkumu pārliecībā par turpmāku cenu kritumu.
Andris Vilks, SEB bankas galvenais ekonomists, atzina: «3/4 cilvēku nav gatavi akceptēt esošās cenas.» Ne velti attīstītāja «Dzimtā sēta» pārdošanas departamenta vadītāja Signe Saliete atzīmēja, ka potenciālais pircējs ir mainījies — «kļuvis gudrāks, prasīgāks un rindā pēc mājokļa vairs nestāv».
Līdz ar to radusies paradoksāla situācija, kad ir gan pieprasījums, tiesa, bieži slēpts, gan piedāvājums. Bet mājokļu pirkuma darījumu maz, jo inflācijas ietekmē cilvēkiem arvien vairāk trūkst līdzekļu un nav pārliecības par finansiālo stabilitāti pārskatāmā nākotnē, kur nu vēl pēc gadiem 25.
Starp citu, ja iepriekš nebija iespējams novērtēt reālo pieprasījumu, jo spekulantu proporciju kopējā mājokļu pircēju masā noteikt bija grūti, tagad varam uzskatīt, ka pieprasījumu veido mājokļu pircēji savu dzīves apstākļu uzlabošanai. Un pircēju būtu vairāk, ja proporcija starp 1 kv.m cenu un algu būtu samērīgāka.
Ir pāris virzienu, kuru turpmākai attīstībai var sekot, apzinoties, kurā potenciālo pircēju kategorijā iederaties. Piemēram, Rīgas Dome plāno Rumbulas teritorijā izveidot «Zaļo pilsētu» 30 ha platībā, nodrošinot 20 000 iedzīvotāju ar mājokļiem par salīdzinoši zemām cenām. Atsevišķi attīstītāji plāno izveidot īres namus vai pat īres namus ar izpirkuma tiesībām. Arī bankas izstrādā projektus kredītu izsniegšanai ar atvieglotiem noteikumiem.