Igaunijā un Latvijā cenu korekcija, Lietuvā pārāk strauji būvniecības tempi

Šajā sakarā «Nams24» nolēma salīdzināt triju Baltijas valstu jauno mājokļu tirgu, ņemot vērā, ka sākuma pozīcijas pēc neatkarības atgūšanas bija visai līdzīgas. Turklāt saskaņā ar šo pētījumu visievainojamākā esot tieši Latvijas un Lietuvas ekonomika, bet Igaunijai kredītreitingu pazemināšanās nedraudot.

2002. gadā Igaunijā sākās vērienīga jauno mājokļu būvniecība, divus gadus vēlāk — arī Latvijā. Ja šā gadsimta sākumā Baltijas valstis to straujās ekonomiskās izaugsmes dēļ dēvēja par «Baltijas tīģeriem», tagad biežāk minētais vārds ir «recesija». Igaunijas Statistikas pārvaldes dati liecina, ka no Baltijas valstīm lēnākā ekonomikas attīstība šā gada I ceturksnī bija vērojama tieši Igaunijā — zemākais izaugsmes temps pēdējo astoņu gadu laikā. 

Dažādos avotos atrodamie dati atšķiras, bet galvenās tendences ir skaidras — Igaunijā NĪ tirgus stagnācija sākās visātrāk, Latvija atpaliek par aptuveni diviem gadiem, savukārt Lietuvā situācija atšķiras — joprojām pārāk lieli jauno mājokļu būvniecības apjomi. Atsevišķās Igaunijas pilsētās zemes cenas 2007. gadā kritušās pat par 40%, otrreizējo mājokļu tirgū Tallinā cenas kritušās par 6%. Latvijā NĪ tirgus kulminācija bija 2007. gada sākumā, lielākais cenu kritums vērojams padomju laika mājās (gada laika vairāk par 27%), savukārt Lietuvā cenu kritums tikai sākas.

Igaunija

Atbilstoši «Baltic Property Expert» (BPE) Igaunijas NĪ kompānijām ar pārstāvniecību Rīgā pārskata «Baltic Property Market Review 2008» datiem Igaunijā lielākais dzīvokļu un savrupmāju cenu kāpums bija vērojams 2006. gadā.

2007. gadā Igaunijā mājokļu cenas vidēji kritās par 15%. Lai gan Igaunijā populārākais mājokļu veids ir vienģimenes savrupmājas, būtiskākais cenu kritums vērojams tieši savrupmājām apdzīvotos rajonos Tallinas tuvumā. Tajā pašā laikā mājām labās atrašanās vietās cenas nekrīt. Vidējā savrupmāju cena atbilstoši BPE datiem Tallinā ir 220 000–290 000 eiro, piepilsētās — 125 000–190 000 eiro. Patlaban savrupmāju tirgū piedāvājums pārsniedz pieprasījumu, palielinājies mājokļu atrašanās piedāvājumā laiks, bet samazinājies noslēgto darījumu skaits.

Saskaņā ar Igaunijas Būvvaldes reģistra datiem 2008. gada I ceturksnī tika pabeigta 1846 mājokļu celtniecība (3/4 no tiem daudzdzīvokļu mājās), kas ir par 461 vairāk nekā gadu iepriekš, kā arī tika izsniegtas 1128 būvatļaujas, kas ir aptuveni 2,5 reizes mazāk nekā šajā periodā pirms gada. Sākot no 2007. gada, strauji pieaugušo celtniecības apjomu tempi Igaunijā samazinās, bet 2008. gada sākumā iezīmējās skaidra lejupslīdes tendence.

Par vienu no galvenajiem cenu korekcijas iemesliem tiek uzskatīta ekonomikas recesija, inflācija, būvniecības cenu pieaugums, kā arī ierobežojumi kredītpolitikā. Līdzīgi kā Latvijā potenciālie pircēji nogaida, vai cenas nekritīsies vēl vairāk. Reģistrēti mājsaimniecību bankrota gadījumi. Savukārt mazie attīstītāji netiek galā ar iesāktajiem projektiem, līdz ar to tirgū nonāk nepabeigtas ēkas.

Saskaņā ar Igaunijas Zemes departamenta datiem NĪ pirkuma darījumu skaits, salīdzinot ar situāciju gadu iepriekš, esot samazinājies vairākas reizes.

Lietuva

Viļņā, līdzīgi kā pie mums, lielākais dzīvokļu cenu pieaugums bija vērojams 2006. gadā un 2007. gada pirmajā pusgadā. Pašlaik cenas joprojām augstas, bet pamazām sāk kristies. Galvenā problēma Lietuvā esot liels daudzums nepārdotu jauno projektu.

Saskaņā ar Lietuvas Statistikas pārvaldes datiem 2008. gada I ceturksnī vien Lietuvā kopumā tika uzbūvētas 878 dzīvojamās ēkas, t. i., par 40% vairāk nekā 2007. gada I ceturksnī. Daudzdzīvokļu ēku skaits valsts lielākajās pilsētās pieauga par 52%, salīdzinot ar to pašu periodu pirms gada. 2008. gada I ceturksnī 72% mājokļu tika uzcelti Viļņā, 12% — Klaipēdā, 8% — Kauņā. 

Līdz 2006. gadam uzbūvēto dzīvokļu cenas Viļņā 2008. gada maijā samazinājās par 2,1%, Kauņā par 1,6%, Klaipēdā par 1,4%, Šauļos par 6,2%, Panevēžā par 4,3%, bet Alītā par 1,8%, liecina Lietuvas nekustamā īpašuma portāla «Kapitalas.com» apkopotā informācija.

Ņemot vērā kritisko situāciju, Lietuvas mājokļu būvētājiem tiek ieteikts samazināt būvniecību. Kā izteicās DnB Nord bankas analītiķis Vadims Titarenko: «Lai nebūtu jāpiedzīvo tik krasa cenu korekcija kā Igaunijā.» Tomēr zināma cenu korekcija esot paredzama. «Lietuvā pašlaik iedzīvotāju ieņēmumu attiecība pret mājokļu cenām ir krietni nelabvēlīgāka nekā dažās citās valstīs,» atzīst analītiķis.

Tajā pašā laikā pieprasījums pēc mājokļiem Lietuvā joprojām stabils — par to liecina pieaugošā interese par dzīvokļu īri.

Latvija

Latvijā lielākais savrupmāju cenu kāpums 5–20% apmērā bija vērojams 2007. gada sākumā, kad Latvijas NĪ tirgū bija cenu kulminācija. Tagad, salīdzinot ar 2006. gadu, pieprasījums krities divas trīs reizes. Mājokļu cenu ziņā visstraujākais kritums vērojams Rīgas rajonā un Jūrmalā, kur vidējā kvadrātmetra cena 2008. gada I ceturksnī samazinājās attiecīgi par 7% un 5%. Arī dzīvokļu īres segmentā vērojama cenu samazināšanās 10–15% apmērā.

Atbilstoši «Baltic Property Market Review 2008» datiem no trim Baltijas valstīm tieši Rīgā uzcelts visvairāk jauno dzīvokļu — trīs reizes vairāk nekā Tallinā un aptuveni par 1000 dzīvokļiem vairāk nekā Viļņā. Tiesa, arī iedzīvotāju Rīgā vairāk. Pārskatā minēts, ka šogad jaunuzceltu dzīvokļu skaits būs 2005. gada līmenī, t. i., nepilni 4000 kv.m dzīvojamas platības. Savukārt CSP dati liecina, ka Latvijā kopumā 2007. gadā uzbūvēti 9319 dzīvokļi, t. i., gandrīz par 3,5 tūkstošiem dzīvokļu jeb 60% vairāk nekā 2006. gadā.

Savukārt atbilstoši SBIC «New Projects» datiem šā gada I ceturksnī Rīgā pieteikts 31 mazstāvu un daudzstāvu dzīvojamo māju projekts (analogos periodos 2006. un 2007. gadā attiecīgi 66 un 44). 13 no tiem atradīsies galvaspilsētas centrā, bet 18 — Rīgas mikrorajonos. Turklāt visi jaunie daudzdzīvokļu māju projekti ir salīdzinoši nelieli. Citiem vārdiem sakot, attīstītāji nav ieinteresēti vērienīgu mājokļu projektu attīstīšanā un pārdošanā, dažkārt atsakās no tiem vispār. Samazinās ne tikai izziņoto projektu un tajos esošo dzīvokļu skaits, bet arī izsniegto būvatļauju skaits.

Neskatoties uz manāmu tirgus cenu samazināšanās tendenci, mājokļu pirkšanas un pārdošanas darījumu skaits Latvijā turpina kristies. To nosaka nelabvēlīga makroekonomiskā situācija un augstais inflācijas līmenis valstī, iedzīvotāju nepietiekamā pirktspēja, ievērojams jauno mājokļu piedāvājuma pieaugums, stingrāki kreditēšanas nosacījumi, kā arī potenciālo pircēju nogaidošā pozīcija.