Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/16/9961573t1hb1e0.jpg)
Arvien biežāk tirgus speciālisti uzsver, ka, samazinoties iespējām ātri un par pieņemamu cenu pārdot dzīvokļus, tajā skaitā gadījumos, kad dzīvokļa pārdevējam nepieciešams dzēst savas kredītsaistības, pieaug dzīvokļu īres piedāvājums. Citiem vārdiem sakot, liela daļa šī brīža īres dzīvokļu ir pirkti saņemot kredītu un līdz ar to ir ieķīlāti par labu bankām. Šajā sakarā «Nams24» vēlējās noskaidrot, vai kreditētāja banka ir jāinformē par ieķīlātā mājokļa izīrēšanu un, vai īres līgums obligāti jāreģistrē zemesgrāmatā. Tātad - kas būtu jāievēro izīrējot ieķīlātus dzīvokļus.
Skaidro AS «Parex banka» Kreditēšanas un maksājumu karšu juridiskās nodaļas vadītāja Indra Upmace: «Slēdzot līgumu par hipotekārā kredīta izsniegšanu, parasti vienlaicīgi tiek noslēgts arī līgums par NĪ ieķīlāšanu un hipotēkas par labu bankai nodibināšanu attiecīgajā zemesgrāmatā. Ieķīlātais dzīvoklis vai māja kalpo kā hipotekārā kredīta līgumā atrunāto kredītņēmēja saistību izpildes nodrošinājums.»
Vienojoties par kredītsaistību nodrošinājumu, banka ņem vērā attiecīgā nekustamā īpašuma novērtējumu, tajā skaitā arī zemesgrāmatā reģistrētos apgrūtinājumus (ja tādi ir).
Tā kā jebkādi apgrūtinājumi var ietekmēt NĪ vērtību un realizācijas iespējas, banku izstrādātie ķīlas līgumi parasti nosaka, ka visas darbības, kuru rezultātā nekustamais īpašums var tikt apgrūtināts, ir iepriekš jāsaskaņo ar banku:
«Bankai ieķīlāta mājokļa īpašnieks bez bankas rakstveida piekrišanas nedrīkst šo īpašumu atsavināt (pārdot, dāvināt), atkārtoti ieķīlāt par labu trešajām personām un citādi apgrūtināt, sadalīt, apbūvēt, iznomāt (izīrēt) vai citādi nodot trešo personu lietošanā, kā arī ierakstīt zemesgrāmatā jebkādus ieķīlātā īpašuma apgrūtinājumus, tajā skaitā, trešo personu nomas vai īres tiesības.»
Līdzīgas prasības noteiktas arī AS «Swedbank» hipotekārā kredīta un ieķīlājuma līgumos. Arī AS «SEB banka» Kreditēšanas pārvaldes vadītājs Kārlis Danēvičs apstiprina: «SEB bankas” rakstveida piekrišana minētajām darbībām ar ieķīlātu īpašumu ir nepieciešama saskaņā ar spēkā esošo likumu. Zemesgrāmatā nav iespējams reģistrēt nevienu no šīm darbībām bez bankas rakstiskas piekrišanas. Banka izsniedz atļauju speciāli katrai konkrētai darbībai.»
Indra Upmace, AS «Parex banka», uzsver: «Ikviens klientu lūgums izsniegt piekrišanu iepriekš minēto darbību veikšanai, tajā skaitā, ieķīlāto dzīvojamo telpu izīrēšanai, tiek vērtēts individuāli, ņemot vērā lūguma pamatojumu, bankas riskus, nomas vai īres līguma noteikumus u.c. apstākļus.»
Viņa turpina: «Bankas īpaši atbalsta šādus klientu lūgumus gadījumos, ja visi apstākļi liecina, ka ieķīlātā dzīvokļa izīrēšana var būtiski uzlabot klienta spēju pildīt uzņemtās kredītsaistības. Iespējams, ka banka no savas puse izvirzīs atsevišķus noteikumus, kas iekļaujami noslēdzamā īres līguma tekstā, piemēram, - par īres maksājumu veikšanas kārtību un līguma pirmstermiņa izbeigšanu.»
Savukārt Kārlis Danēvičs, AS «SEB banka», atzīst: «Bankai nekas nav pretī, ja klients var no ieķīlāta objekta iegūt papildu ienākumus. Protams, katrs gadījums ir jāizskata atsevišķi.»
Jāņem vērā, ka pastāv arī iespēja, ka īres līgums ir jāizbeidz pirms termiņa, piemēram gadījumā, ja uz ieķīlāto īpašumu tiek vērsta piedziņa. Tiesa, SIA «Balsts» Īres nodaļas vadītāja Linda Lavrinoviča atzīst, ka «kompānijas praksē šāds gadījums vēl nav bijis vai arī kompānija nav par to informēta.»
I.Upmace, AS «Parex banka», uzsver: «Par īres noteikumu saskaņošanu ar banku būtu jārūpējas ne vien ieķīlātā dzīvokļa īpašniekam, kuram šo pienākumu uzliek ieķīlājuma līgums, bet arī īrniekam, lai negaidīti nenonāktu nepatīkamā situācijā sakarā ar piedziņas pasākumu uzsākšanu no kreditora puses. Īres līguma iepriekšēja saskaņošana ar banku paaugstina arī īrnieka interešu aizsardzības līmeni.»
II.daļa
I.Upmace, AS «Parex banka» Kreditēšanas un maksājumu karšu juridiskās nodaļas vadītāja, skaidro, ka «īres līgumus ir iespējams reģistrēt arī zemesgrāmatās, ja banka tam piekritusi, izdodot notariāli apliecinātu piekrišanu iesniegšanai zemesgrāmatu nodaļā.» Praksē tas notiek ļoti reti, jo Latvijas Republikā spēkā esošie tiesību akti to nepieprasa. Arī L. Lavrinoviča atzīst, ka SIA «Balsts» praksē ieķīlātu dzīvokļu īres līgumu reģistrācija zemesgrāmata notiek ļoti reti.
AS «SEB banka» Kreditēšanas pārvaldes vadītājs apstiprina: «Banka neprasa speciāli reģistrēt īres līgumu Zemesgrāmatā. Tas ir atkarīgs no konkrētas situācijas, bet parasti tas paliek klienta ziņā. Ja klienta interesēs ir šo līgumu izsludināt un padarīt saistošu arī trešajai personai, viņš var reģistrēt īres līgumu Zemesgrāmatā.»
Būtiski atcerēties, ka arī NĪ, kas ieķīlāts par labu bankai, apbūve, renovācija un rekonstrukcija ir jāsaskaņo ar banku. Saskaņošana neattiecas uz īpašumu kosmētisko remontu. Šajā sakarā Kristīne Jakubovska, AS «Swedbank» preses sekretāre, piebilst, ka «Swedbank» ķīlas līgumos tiek īpaši paredzēts, ka ieķīlātā dzīvokļa īpašnieks apņemas veikt nepieciešamos remontdarbus, lai uzturētu īpašumu labā kārtībā. Vienīgi fundamentāliem renovācijas darbiem, kā piemēram, pārplānošana, nepieciešama bankas rakstveida piekrišana.
Cita starpā I.Upmace vērš uzmanību uz prasību par apdrošināšanu: «Ķīlas līgumos viena no banku prasībām ir ieķīlātā NĪ (izņemot zemi) apdrošināšana. Savukārt, apdrošināšanas sabiedrību noteikumi gandrīz vienmēr, cita starpā, paredz apdrošinājuma ņēmēja (jeb NĪ īpašnieka) pienākumu informēt apdrošināšanas sabiedrību par apdrošinātā īpašuma izīrēšanu vai citādu nodošanu lietošanā citām personām.» Līdz ar to, gadījumos, kad ir saņemta bankas kā ķīlas ņēmēja iepriekšēja rakstveida piekrišana ieķīlātā īpašuma izīrēšanai, NĪ izīrētājam jāpaziņo arī attiecīgajai apdrošināšanas sabiedrībai par īpašuma izīrēšanu.
Uz Nams24 jautājumu: «Vai šī brīža īres maksa nosedz kredītu un komunālos maksājumus?», «Balsts» Īres nodaļas vadītāja atbild: «Visbiežāk nē! Bet protams, tas ir atkarīgs, kad un cik daudz cilvēks ir ņēmis kredītu, no mainīgas bankas procentu likmes, kā arī jāņem vērā, ka īres maksas turpina samazināties!»
Šajā sakarā L. Lavrinoviča turpina: «Pēdējos 4 mēnešus arvien biežāk jauna īres līguma noslēgšanas darījumi pēdējā brīdī tiek atcelti, jo iepriekšējā dzīves vietā saimnieks īrniekiem piedāvā tik izdevīgi pazemināt īres maksu, ka potenciālie īrnieki izvēlas palikt vecajā dzīves vietā.»
Arī «Rent In Riga» speciālisti novērojuši tendenci, ka «arī spēkā esošiem līgumiem saimnieki ir gatavi samazināt īres maksu, lai nepazaudētu labus īrniekus, kas taupības nolūkos varētu doties izdevīgākas dzīvesvietas meklējumos.»
Informācijai:
Saskaņā ar SIA «Latio» pētījuma datiem februārī mikrorajonos vidējā īres maksas 1-istabas sērijveida dzīvokļiem bija 110 LVL, 2-istabu dzīvokļiem - 120 LVL un 3-istabu dzīvokļiem - 130 LVL.