Kādas hipotēkas aizdevumu likmes mums gaidīt?

Cits scenārijs   

Latvijas nekustamo īpašumu cenas tagad ir stipri zemas. Neraugoties uz to, vietējo pircēju aktivitāte nav jūtama. Daudzi, protams, neatteiktos no iespējas uzlabot savus mājokļa apstākļus, bet diemžēl… No vienas puses, baida nenoteiktība ar darbu, bet, no otras puses, pat pie pašreizējām cenām daudziem, lai iegādātos mājokli, ar pašu uzkrājumiem nepietiek. Tiesa, teorētiski šim otrajam apstāklim it kā nevajadzētu radīt lielas problēmas. Ja nav naudas, to var aizņemties no bankas. Tā, starp citu, dara daudzi pircēji ASV, Francijā vai Lielbritānijā, kas nodomājuši uzlabot savus mājokļa apstākļus tieši tagad, kad šo valstu nekustamo īpašumu tirgi atrodas cenu līknes zemākajā punktā. Šādi rīkoties viņus aktīvi motivē gan attiecīgo valstu valdības, piešķirot mājokļu pircējiem nodokļu atlaides un iepludinot finanšu sektorā papildu finanšu līdzekļus, gan arī bankas, piedāvājot izdevīgas procentu likmes. TUrklāt daudzās pasaules vadošajās valstīs šīs likmes samazinās. Piemēram, Francijā un ASV vidējās hipotekāro aizdevumu likmes pēdējā laikā pazeminājušās par 0,05-0,1% mēnesī (decembrī Francijā hipotēkas likmes bija noslīdējušas līdz 3,7% gadā, bet ASV kredītiem uz 30 gadiem – līdz 4,95%).

Svarīgi jau ir ne tikai skaitļi! Pirms diviem trim gadiem arī pie mums tika slēgti līgumi, kas ļāva pie pašreizējās Euribor likmes saņemt hipotekāro aizdevumu ar likmi, kas bija zemāka par 2,5-3% gadā. Svarīga ir tendence! Kad valsts ekonomikai klājas slikti, likmes pazemina, lai stimulētu iedzīvotāju ekonomisko aktivitāti, bet kad valsts IKP līkne pāriet stabilas augšupejas stadijā, pamazām sāk paaugstināties arī likmes.

Ne viss ir tik slikti

Pēc kataloga «Kvadrātmetrs» žurnālistu novērojumiem Latvijā viss notiek otrādi: hipotekāro kredītu izsniegšanas noteikumi kļūst aizvien stingrāki, bet to likmes paaugstinās. Tomēr mūsu valstī strādājošo banku pārstāvji, kam mēs piedāvājām apspriest likmju tēmu un padalīties ar savu nākotnes redzējumu, šādiem secinājumiem nepiekrīt. „Pašas Nordea bankas hipotekāro aizdevumu procentu likme sākas ar 2,5-3,8%. Ņemot vērā, ka pašreiz Euribor likme ir vēsturiski zemākajā punktā un klients var izvēlēties, piemēram, viena mēneša Euribor likmi, kas pirms Ziemassvētkiem bija mazliet zemāka par 0,48%, kopējā likme varētu būt 2,98%. Tādu likmju nebija pat tā sauktajos «treknajos gados,» stāsta Nordea bankas pārdošanas un attīstības projektu vadītāja Sandra Rasnača. „Globālās ekonomikas lejupslīdes pozitīvais aspekts ir netipiski zemais Euribor, kas ļauj cilvēkiem, kas paņēmuši kredītus, nedaudz atslābt. Ir jāatzīmē, ka laikā, kad bankas cīnījās par hipotēkas klientiem, it īpaši 2004., 2005. un 2006. gadā, banku pašu likmes bija zemākas par 1%, bet Euribor bija 2-4% līmenī. Rezultāts bija tāds, ka kopējā likme bija augstāka, nekā tā ir šodien.»

Latvijas hipotekārās kreditēšanas tirgū ir palikuši vairs tikai divi spēlētāji, kuru kopējais portfelis pēdējā gada laikā ir palielinājies kaut vai par vienu skaitli ar sešām nullēm. Tie ir jau minētā Nordea banka un DnB NORD banka. Tādēļ nav jābrīnās, ka arī DnB NORD bankas pārstāvis Ilmārs Vamzis, Pārdošanas vadības pārvaldes vadītājs, apgalvo, ka runām par to, ka kreditēšanas politika ir kļuvusi bargāka, nav pamata. Viņaprāt, tie ir standarta noteikumi. Banka izsniedz aizdevumu līdz 80% no dzīvokļa vērtības, bet, ja jauno attīstītāju projektu ir kreditējusi pati banka, tad latiņa var pacelties arī līdz 90% no dzīvokļa vērtības. Kā apgalvo Ilmārs Vamzis, pašlaik parastā standarta likme, ko klients var saņemt DnB NORD bankā, ir 3-3,5% + Euribor. Ņemot vērā gada Euribor, kopā būs 4,2-4,2%. Tiesa, Ilmārs Vamzis gan atzina, ka tas tomēr nav viss. Izskatot hipotekāro aizdevumu iesniegumus, DnB NORD ņem vērā arī iespējamo Euribor paaugstināšanos. Tas nozīmē, ka, ja ikmēneša kredīta maksājums teorētiski nedrīkst pārsniegt 35-40% no aizņēmēja ienākumiem, faktiski aizdevums viņam tiks izsniegts tā, lai ikmēneša maksājums nepārsniegtu 32-37% no ienākumiem, jo Euribor likme paaugstināsies un kopā ar to palielināsies arī ikmēneša maksājuma kopējais apmērs.

No un līdz…

Savukārt SEB bankas speciālisti, atbildot uz kataloga «Kvadrātmetrs» jautājumiem par bankas tagad piedāvājamo likmju apmēru, atbildēja, ka tas ir 2,5-5,8%. Šai likmei, protams, jāpieskaita arī Euribor likme. Ņemot vērā, ka šī banka vairs nav Latvijā otrā lielākā kredītportfeļa turētāja (tā ir noslīdējusi uz 4. vietu), interesentiem jāorientējas drīzāk uz augšējai robežai tuvāku likmi. SEB bankas Sabiedrisko attiecību nodaļas vadītāja Agnese Strazda īpaši atzīmēja, ka 2009. gada pirmajos deviņos mēnešos banka aizdevumos privātpersonām ir izsniegusi kopumā 28 miljonus latu, lielākā daļa no kuriem ir ņemti tieši nekustamo īpašumu iegādei un remontam.

«2,5% + Euribor» – šāda hipotēkas aizdevumu likme norādīta Latvijas Hipotēku un zemes bankas interneta vietnē. Tomēr pareizāks būs cits orientieris: mazliet virs 6,3%. Šādu kopējo fiksēto likmi uz trim gadiem saņēma šo rindiņu autora paziņas pagājušā gada beigās, neraugoties pat uz to, ka viņi jau daudzus gadus ir šīs bankas klienti un disciplinēti maksātāji.

Raugoties formāli, aizdevumu ar 3,5% gada likmi + trīs mēnešu Euribor vai Libor var saņemt Rietumu bankā. Taču Rietumu bankas Hipotekārās kredītu nodaļas vadītāja Inese Broliša godīgi norādīja: «Noteiktais minimālais kopējais likmes līmenis kredītiem, kas tiek izsniegti eiro un ASV dolāros, ir 9% (!) apmērā.» Bankas interneta vietnē norādītā likme ir iespaidīga. Tomēr mest akmeni dārziņā bankai, kas izvēlējusies šādu kreditēšanas stratēģiju, neļauj apstāklis, ka tieši Rietumu banka tagad ir rentablākā starp Latvijā esošajām bankām. Laikā, kad vairāku tās kolēģu zaudējumi ir skaitāmi desmitos un simtos miljonos eiro, tā 2009. gada vienpadsmit mēnešos ir nopelnījusi 13,7 miljonus eiro.    

Bankas arī aizņemas

«Ir skaidri jāsaprot, ka tādu likmju kā 0,8-0,9% + Euribor vairs nebūs nekad. No kā veidojas bankas procentu marža? Ilmārs Vamzis paskaidro: «Tā sastāv no trim daļām: izdevumi, kad banka pērk resursus starptautiskajā tirgū, un kredītu un risku administrēšanas izdevumi. Divi no šiem trim posteņiem ir stipri palielinājušies. Tas īpaši attiecas uz riskiem. Agrāk Latvijas banku nozarē slikto kredītu („Tādu, kuru maksājumi tiek kavēti ilgāk par 90 dienām.» «m2» piebilde.) nepārsniedza 0,5% no izsniegto aizdevumu apmēra, bet tagad to skaits ir tuvu 16%. Un to nevar neņemt vērā. Turklāt starptautiskajos tirgos nauda tagad maksā dārgāk.» Starp citu, tikai nedaudzi klienti saprot, kāpēc palielinās viņiem izsniegto kredītu likmes. „Seminārā bija kāds aizņēmējs, kas bija neizpratnē: viņaprāt, kāpēc maināt likmes, ja banka viņam ir aizdevusi 20 000 eiro uz 20 gadiem, tātad šo naudu banka jau ir nopirkusi starpbanku tirgū,” turpināja DnB NORD pārstāvis. «Taču tikai dažas bankas dod aizdevumus no savas kabatas. Praktiski neviens arī nepērk naudu uz 20 gadiem. Parastais termiņš ir viens līdz trīs gadi. Labi, ja termiņš ir pieci gadi. Šajā laikā likme mainās. Bija laiks, kad naudu varēja aizņemties par 0,25% gadā, bet 2009. gadā likme bija jau 1,5%. Tas viss tad arī atspoguļojas hipotekārā aizdevuma likmē, kas tiek piedāvāta klientiem.»

Samazinājums nav gaidāms

Ar kādām hipotekārā aizdevuma likmēm aizņēmējiem jārēķinās tuvākajā laikā un vai var gaidīt hipotekārās kreditēšanās apmēra palielināšanos?

Inese Broliša, Rietumu bankas Hipotekārās kredītu nodaļas vadītāja: «Mēs negaidām kreditēšanas likmju pazemināšanos Latvijā 2010. gadā. Grūtības piesaistīt brīvos līdzekļus un pieaugošie vietējās ekonomikas riski neizbēgami liks uzturēt augstas kredītu likmes vai paaugstināt tās vēl vairāk. Mums ir grūti iedomāties, ka Latvijas lielās bankas atkal pavērs kredītu «slūžas» un ka mēs atkal peldēsimies lētos resursos. Tādēļ kreditēšanas Latvijā, mūsuprāt, atjaunošanās norisināsies ļoti, ļoti lēni. Šodien daudzas bankas nodarbojas ar to, ka «vāc akmeņus», ar ko neapdomīgi bija svaidījušās iepriekšējos gados. Mūsu iekšējām problēmām pāri klājas ārējās. Piesaistīt finansējumu starptautiskajos tirgos ir grūti, bet Latvijas bankām to izdarīt ir ļoti grūti. Daudzas Rietumu lielās finanšu institūcijas, Latvijas vārdu ieraugot vien, pieņem lēmumu, - skaidrs, kādu. Mēs prognozējām, ka Latvijas banku sektora kopējais kredītu portfelis 2010. gadā turpinās samazināties.»

Sandra Rasnača, Nordea bankas pārdošanas un attīstības projektu vadītāja: «Katrā kredītu komitejas sēdē mēs izskatām apmēram 10 jaunas hipotekārā kredīta pieprasījumu lietas. Tas liecina, ka pieprasījums pēc aizdevumiem pastāv. Mēs, protams, redzam, ka cilvēki ir kļuvuši uzmanīgāki un rūpīgāk izvērtē savas finanšu iespējas. Tomēr cilvēkiem, līdzīgi kā agrāk, ir nepieciešami jauni mājokļi, un hipotēkārais kredīts var viņiem palīdzēt. Daudzi nogaida, jo nejūtas droši par savu nākotni un ienākumiem un nav pārliecināti, ka tagad ir piemērots laiks pirkumiem. Taču kopumā mēs raugāmies uz 2010. gadu optimistiski un gaidām klientu aktivizēšanos, iegādājoties jaunus īpašumus.»

Ilmārs Vamzis, DnB NORD bankas Pārdošanas vadības pārvaldes vadītājs: «Domāju, ka pašas bankas marža saglabāsies 3-3,5% rajonā. Tādēļ aizdevuma likmes lielumu noteiks Euribor likme, bet tā tieši tagad sāk paaugstināties. Ja 2010. gada laikā tā var paaugstināties par apmēram 0,5%, tad, runājot par 2011. gadu, mūsu analītiķi paredz, ka tā varētu augt straujāk.»

Agnese Strazda, SEB bankas Sabiedrisko attiecību nodaļas vadītāja: «Tirgus dalībnieki gaida, ka Eiropas Centrālās Bankas pašreizējās bāzes likmes nemainīsies līdz pat 2010. gada pēdējam ceturksnim. Runājot par pašas bankas likmi, tās lielumu noteiks vide, kurā banka strādā – valsts ekonomika, tas, kā to novērtē starptautiskie investori, bankai pieejamo finanšu resursu cena. Lēmums par labu hipotekārā kredīta noformēšanai ir atkarīgs no cilvēka finanšu stāvokļa. Laikā, kad ienākumi samazinās, cilvēki cenšas rūpīgāk plānot savus izdevumus, kas ir saistīti ar viņu jau esošajām saistībām un ikdienas vajadzībām. Tajā pat laikā tā sabiedrības daļa, kurai pašlaik nav kredītsaistību un nav būtiski samazinājušies ienākumi, var apsvērt mājokļa iegādi, ja iepriekš to no šāda soļa atturēja augstās nekustamo īpašumu cenas.»

* * *

Apkopojot banku izklāstīto viedokli, katalogs «Kvadrātmetrs» tomēr riskē izteikt pieņēmumu, ka 2010. gadā, ja tiks pārskatītas likmes vai būs jānoformē jauns kredīts, lielākā daļa aizņēmēju labākajā gadījumā var rēķināties ar aizdevumu likmi 5,5-6,5% apmērā.

Tomēr Euribor likmes paaugstināšanās jau pēc gada šo likmi var paaugstināt līdz 7,5-8%. Šādas perspektīvas liks potenciālajiem pircējiem vēl nopietnāk apsvērt nekustamā īpašuma iegādi, paņemot kredītu. Tas nozīmē, ka nav gaidāma nekustamo īpašumu tirgus aktivizēšanās.

«Bet kā ir ar jauno projektu attīstītājiem? Vai viņi lūdz kredītus jaunu projektu īstenošanai?» kataloga «Kvadrātmetrs» žurnālists noslēgumā pavaicāja DnB NORD bankas Pārdošanas vadības pārvaldes vadītājam Ilmāram Vamzim. «Kā jūs teicāt? Attīstītāji?! Es vairs pat neatceros, kas tie tādi,» pasmaidot noplātīja rokas mūsu sarunas biedrs.