Nekustamu īpašumu pircēji un pārdevēji reizēm sūkstās, ka mākleris jeb starpnieks par starpniecības pakalpojumiem noplēsis par daudz. Tāds uzskats veidojas tāpēc, ka nav īsti skaidrs, par ko mākleris paņēmis 3 līdz 5 procentus tā sauktās komisijas naudas no pārdevēja vai pircēja uzstādītās cenas.
Starpnieka procenti — daudz vai maz?
Mākleru saņemtie procenti pirmajā acumirklī šķiet lieli. Rodas iespaids, ka mākleri peldas naudā. Bet Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas «Lanīda» izpilddirektore Irina Sjarki saka, ka jāņem vērā divi apstākļi.
Mākleru ienākumi nav pastāvīgi. Tie mainās atkarībā no darījumu biežuma un summām, par kurām pērk un pārdod nekustamus īpašumus.
Nekustamo īpašumu uzņēmumā nepaliek visa nauda, kuru klients maksā. Daļa starpniecības procentu aiziet nodokļos, daļa — tā sauktajos ražošanas izdevumos: sludinājumi reklāmas izdevumos, telpu īre, tālruņa sarunas, auto degviela u. c.
Jā, dažu nekustamo īpašumu uzņēmumu pārstāvji atzīst, ka dažreiz pircēji un pārdevēji patiešām varot iztikt bez starpnieka.
Dažreiz — tas nozīmē:
- pārdevēju apmierina pircēja piedāvātā summa;
- pircēju apmierina pārdevēja piedāvātais īpašums;
- pārdod īpašumu, piemēram, padomju laikmeta sērijas dzīvokli vai lauksaimnieciski izmantojamās zemes gabalu, kuram tirgus vērtība un cenas tirgū ir labi zināmas;
- piedāvātajam īpašumam nav apgrūtinājumu, kas samazina tā tirgus vērtību un kas tādējādi radīs zaudējumus pircējam;
- pārdevējs un pircējs ir pārliecināti, ka viņus nepiemānīs un ka ar darījuma procedūru tiks galā paši.
Bet veiksmīgi darījumi bez starpniekiem slēpj sevī citas briesmas. Dažreiz rodas pārliecība, ka pirkt un pārdot visu vienmēr protam paši. Kāpēc lieki izdot naudu par firmas starpniecību pakalpojumiem, kas ir dārgāki?
Citreiz rodas pārliecība, ka nokārtot darījumu var uzticēt jebkuram. Irina Sjarki saka, ka tieši šī iemesla dēļ Latvijā izplatās kaktu mākleru pakalpojumi, kuriem ir bēdīgas sekas: pārdevēji un pircēji tiek apkrāpti.
Vismaz pieci iemesli
Asociācijas «Lanīda» izpilddirektore nosauc vairākus iemeslus, kāpēc nekustamā īpašuma mākleri un starpniecības pakalpojumi ir un būs vajadzīgi.
Pirmkārt, pēdējos gados Latvijas nekustamo īpašumu tirgus vērtība un cenas strauji mainās. Pircējiem un pārdevējiem, īpaši tādiem, kuri pērk vai pārdod pirmo un vienīgo reizi mūžā, kļūst arvien grūtāk orientēties tirgū. Nekustamo īpašumu uzņēmumos atklāj, ka visbiežāk īpašnieki grib izdibināt, cik varētu maksāt viņiem piederošais dzīvoklis vai zemes gabals.
Otrkārt, liela sabiedrībā pazīstama nekustamā īpašuma uzņēmuma pārstāvja starpniecības pakalpojumi ir drošāki nekā darbošanās pašiem uz savu roku vai mēģinājumi sameklēt šķietami labu paziņu, kurš par lētu naudu apņemas nokārtot darījumu.
Lielām firmām ļoti rūp viņu labā slava. Pirms iesaistīšanās darījumā tās vienmēr rūpīgi pārbaudīs gan pārdevēja īpašuma tiesības apliecinošus dokumentus, gan pircēja spēju maksāt, gādās par reklāmu, laikus vienosies ar notāru utt.
Treškārt, starpnieks atbrīvo klientu no birokrātiski sarežģītās darījuma kārtošanas procedūras. Pieredzējušam māklerim ir pazīšanās, kas gan atvieglo, gan paātrina šo procedūru. Nav laika. Nav vēlēšanās pašam ķēpāties. Tie ir iemesli, kurus pircēji un pārdevēji min visbiežāk, izvēlēdamies darījumu starpniekus.
Ceturtkārt, māklerim, kurš lielā, labi pazīstamā nekustamo īpašumu uzņēmumā nostrādājis ilgāku laiku, ir plaša datu bāze par nekustamiem īpašumiem. Datu bāzi nevar izveidot dažās dienās vai nedēļās. Savākt, «salikt plauktiņos» ziņas par simtiem dzīvokļu, savrupnamu, apbūves vai lauksaimnieciski izmantojamās zemes gabalu prasa daudz laika un darba. Bet pats galvenais — vajadzīga izpratne par nekustamā īpašuma tirgu. Nav noliedzams — ikviens prasmīgs mākleris veido datu bāzi tā, lai pirkt un pārdot, izmantojot starpnieka pakalpojumu, būtu izdevīgāk nekā darboties pašiem uz savu roku.
Piektkārt, bez māklera pakalpojumiem nav iespējams iztikt vairāku nekustamu īpašumu maiņas gadījumos, kas ir starpposmi pirkšanā un pārdošanā. Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas «Lanīda» stāsta, ka Latvijā darījumi ar vairākiem dažādiem nekustamiem īpašumiem notiekot pat biežāk nekā «tīrā» pirkšana vai pārdošana.
Neredzamais leduskalns
«Lanīda» izpilddirektore Irina Sjarki atzīst, ka tikai tāds cilvēks, kurš pats izmalts darījumu birokrātiskās procedūras dzirnavās, vācot vajadzīgās izziņas un citus dokumentus, spēj novērtēt starpniecības kompānijas piedāvātos pakalpojumus.
Starpnieka pakalpojumos parasti ietilpst:
- nekustamu īpašumu atrašana;
- nekustamu īpašumu apskate;
- īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu pārbaude;
- pirkuma līguma projekta sagatavošana.
Irina Sjarki apgalvo, ka visbiežāk klienti redz mākleru darba mazāko daļu: pāris reižu apskatīts dzīvoklis vai cits īpašums, īpašuma apliecinošu dokumentu pārbaude pie notāra un viss. Bet darījuma sagatavošana klientam paliek neredzama. Ko tā nozīmē?
Pirmkārt, dažus nekustamus īpašumus mākleris spiests izrādīt pat desmit reižu. Rādīšana un stāstīšana neizbēgami saistīta ar laika tēriņiem un izdevumiem: tālruņa sarunas, lai vienotos par abām iespējamā darījumā ieinteresētajām pusēm pieņemamu laiku īpašuma apskatei; transports, sludinājumu ievietošana dažādos preses izdevumos u. c.
Čaklam māklerim būtībā nav noteikta darba laika un brīvdienu. Laikā un telpā viņam jāpielāgojas klientiem. Bet visbiežāk klienti var apskatīt īpašumus tikai pēc oficiāli noteiktā darba laika beigām vai brīvdienās.
Kaut arī īpašumu pārdevēji ekskluzīvās jeb izņēmuma pārdošanas tiesības (pēc izņēmuma līguma tiesības pārdot ir tikai vienam nekustamo īpašumu uzņēmumam) izmanto reti, tik un tā visus tirgū piedāvātos īpašumus neizdodas pārdot uzreiz.
Tomēr Irina Sjarki uzsver priekšrocību klientam arī šajās reizēs. Lietpratīgs starpnieks laikus paziņo pārdevējam, ka par sākotnēji uzstādīto cenu īpašumu neizdosies pārdot. Un ierosinās uzstādīt cenu, kas atbilst stāvoklim tirgū.
Daži nekustamo īpašumu uzņēmumu pārstāvji gan brīdina par ko citu. Mākleri reizēm noskaņo pārdevējus uzstādīt tādas cenas, par kurām ir pilnīgi pārliecināti — pārdot īpašumu izdosies ātri un bez sevišķām grūtībām.
Mākleri grib pārdot ātri tāpēc, ka starpniecības procentus saņem tikai pēc tam, kad darījums noticis.