Zemes cena

Ikvienu darījumu ar nekustamo īpašumu, arī savas zemes pārdošanu, tās saimnieks var organizēt dažādi. Piemēram, visus jautājumus, to skaitā īpašuma cenas noteikšanu, pircēja meklēšanu un visu dokumentu kārtošanu var paveikt pats vai arī šos uzdevumus uzticēt nekustamo īpašumu darījumu speciālistam. Profesionāls mākleris palīdzēs atrisināt visus jautājumus, to skaitā nosakot arī iespējamo īpašuma pārdošanas cenu. Ja dažādu apsvērumu dēļ īpašnieks māklera palīdzību neizmanto, tad, protams, jārīkojas pašam vai arī šie pienākumi, pamatojoties uz pilnvaru, jānodod uzticamai personai, piemēram, kādam zinošākam ģimenes loceklim.

Dažādas vērtības

Ja izlemts pārdot zemi, tās cenu nevajag saistīt ar īpašuma kadastrālo vērtību. Nekustamo īpašumu darījumu firmas «Zemes tirgus» projektu vadītājs Jānis Kārkliņš skaidro, ka zemes kadastrālā vērtība galvenokārt kalpo nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam, bet tā nekādi neatspoguļo pārdodamā objekta iespējamo tirgus vērtību. Lieki piebilst, ka īpašumu noteikti nevajadzētu pārdot par cenu, kas ir mazāka par zemes kadastrālo vērtību vai nedaudz pārsniedz šo summu. Prakse liecina, ka pašlaik zemi, ņemot gan vērā tās atrašanās vietu, var pārdot par summu, kas ir daudzkārt lielāka par īpašuma kadastrālo vērtību. Piemēram, trim kopīpašniekiem Rīgas rajona Baložos pieder lauksaimniecībā izmantojamā zeme

72 900 kvadrātmetru platībā. Nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanas paziņojumā par 2006. gadu pašvaldība šim aptuveni 7 hektārus lielajam īpašumam norādījusi kadastrālo vērtību –

Ls 3572. Īpašnieki, kārtojot lietu par minētā zemes gabala pārdošanu, jau noslēguši pirkuma līgumu. Saskaņā ar pircēju un pārdevēju vienošanos šī lauksaimniecības zeme tiek pārdota par 17 eiro kvadrātmetrā. Tātad īpašuma pārdošanas kopējā cena ir aptuveni Ls 870 tūkstoši, bet kadastrālā vērtība – tikai Ls 3572. Tādējādi zeme pārdota par summu, kas vairāk nekā 240 reizes pārsniedz tās kadastrālo vērtību.

Lietošanas mērķis

Kaut arī šis piemērs daudziem lauksaimniecībā izmantojamās zemes īpašniekiem varētu šķist gana iepriecinošs, apsverot sava īpašuma pārdošanu, pēc viena gadījuma tomēr nevar vadīties. J. Kārkliņš teic, ka īpašuma cenu nosaka individuāli pēc vairākiem būtiskiem kritērijiem. Konkrētajā gadījumā Baložos īpašniekiem ir paveicies tādējādi, ka atbilstoši vietējās pašvaldības sniegtajai informācijai minētā lauksaimniecības zeme atrodas perspektīvās mazstāvu apbūves teritorijā un pircējs patiesībā iegādājas zemi, kuru nākotnē varēs izmantot apbūvei, nevis lauksaimniecībai. Tas ir viens no svarīgākajiem kritērijiem, lemjot par zemes cenu. Tātad, ja vēlas pārdot zemi, kurai noteiktais lietošanas mērķis pagaidām ir lauksaimniecībā izmantojamā, vispirms noteikti jāvēršas attiecīgajā pašvaldībā un jālūdz izsniegt izziņu par šī zemes gabala lietošanas mērķiem atbilstoši pašvaldības teritorijas plānojumam. Tad arī iespējams lemt par iespējamo zemes cenu, pamatojot ar pašvaldības izsniegto izziņu. Turklāt nereti tieši potenciālie pircēji no pārdevēja pieprasa šādu dokumentu, lai precīzi noskaidrotu, ko vēlas iegādāties. Piemēram, J. Kārkliņš atminas gadījumu, kad Tukuma pusē īpašnieki vēlējās pārdot aptuveni 10 hektāru lielu īpašumu, par vienu tā kvadrātmetru prasot 13 latus. Īpašums atradies blakus ezeram, skaistā vietā, bet ar nedaudz apgrūtinātu piekļūšanu. Interesējoties par zemes izmantošanas mērķiem un citiem jautājumiem, vēlāk atklājies, ka tur iespējams uzbūvēt tikai vienu māju, jo attiecīgais īpašums atrodas Ķemeru nacionālā parka zonā (jāpiebilst, ka pašiem zemes īpašniekiem šis apgrūtinājums jau iepriekš bija zināms). Līdz ar to par kvadrātmetru prasītā cena bija neadekvāti augsta, un īpašnieki varēja vien cerēt uz kādu īpašu pircēju, kurš, tīkodams pēc skaistās vietas, būtu ar mieru bargi maksāt par lielo apgrūtinājumu. No šī piemēra izriet, ka arī zemes pircējiem jābūt vērīgiem, lai neiegādātos kaķi maisā.

Plusi un mīnusi

Nākamais kritērijs cenas noteikšanā ir zemes atrašanās vieta – gan ģeogrāfiski (reģions un rajons), gan infrastruktūras aspektā. Proti, ja īpašums atrodas Pierīgā un tās tuvējā apkārtnē, ģeogrāfiskā izvietojuma dēļ tam automātiski ir lielāka tirgus vērtība nekā līdzīgam īpašumam attālākā rajonā, piemēram, Latgalē. Vēl svarīgi, vai zemei (īpaši, ja nākotnē tā paredzēta apbūvei) var ērti piekļūt. Ja tuvumā ir lielie autoceļi, to noteikti var uzskatīt par būtisku plusu, jo uzņēmēji, kuri zemi iegādājas, piemēram, ciematu būvniecībai, ņem vērā, vai tur jau pašlaik ir ērta piekļūšana vai arī vajadzēs ieguldīt papildu līdzekļus ceļu izbūvē. Arī tad, ja zeme neatrodas gluži autoceļu tuvumā, īpašniekam vieglāk uzsist cenu, ja turpat netālu ir kaut mazākas nozīmes ceļš. Šie kritēriji var ietekmēt cenu atšķirību starp diviem līdzīgiem zemes gabaliem, kuri atrodas pat salīdzinoši netālu viens no otra. Turklāt zemes vērtību ietekmē arī tas, kādas inženierkomunikācijas (elektrolīnija, gāzes pievads) tur pieejamas. Piemēram, vai elektrolīnija atrodas kaut kur tuvumā vai krietni tālu. Tāpat jāņem vērā apgrūtinājumi, piemēram, dažādas aizsargjoslas, kuru dēļ daļā īpašuma var būt ierobežota saimnieciskā darbība, tai skaitā nepieļaujot būvniecību.

Varbūt jāuzticas profesionālim?

Kā redzams, īpašuma pārdošanas cenas aprēķins nav tik vienkāršs uzdevums. Protams, nereti saimnieki neapsver visus plusus un mīnusus, bet vadās tikai pēc tā, par kādu cenu savu zemi pārdevis kaimiņš vai kāds cits šī pagasta iedzīvotājs. Par aptuvenām zemes cenām priekšstatu var gūt arī no laikrakstos vai internetā izvietotajiem sludinājumiem. Meklējot skaidrību šādā veidā, var paveikties, un, iespējams, izdodas zemi pārdot par izdevīgu cenu, bet jārēķinās arī ar pretējo. Proti, lai prasītu tādu pašu samaksu kā citi pārdevēji, ir jābūt līdzīgiem apstākļiem. Iespējams, kaimiņa zemei bija noteikti kādi apgrūtinājumi, kuru dēļ nevarēja saņemt tik, cik vēlējās, vai, gluži pretēji – viņa īpašumam bija vairāk plusu, kas paaugstināja zemes vērtību. Tādēļ, lai zemes īpašnieks neciestu zaudējumus, savu mantu pārdodot par viņam neizdevīgu cenu, J. Kārkliņš ieteic izmantot profesionāla nekustamā īpašuma vērtētāja pakalpojumus. Viņš novērtēs zemi, ņemot vērā visus iepriekš minētos un vēl citus kritērijus, nosakot īpašuma aptuveno tirgus vērtību.

Padomi

- Gādājot izziņu par konkrētās zemes lietošanas (izmantošanas) mērķiem, pārdevējam jārēķinās, ka pašvaldībās pastāv ļoti atšķirīga kārtība jeb katrs dara, kā grib. Piemēram, redakcijas rīcībā ir divas šādas izziņas, kuras izsniegušas dažādas Rīgas rajona pašvaldības. Vienā izziņā tikai pateikts, ka īpašums atrodas perspektīvās mazstāvu apbūves, komunālo objektu, apbūves inženierbūvju un aizsargjoslu apbūves teritorijās (tiesa, vēl ir norāde, kuras saturs pārfrazējot nozīmē – skaidrību par citiem jautājumiem var gūt, izstrādājot zemes gabala detālplānojumu). Turpretim otrā izziņā cita pašvaldība īpašniekam izskaidrojusi ne vien perspektīvo izmantošanas mērķi, bet arī izsmeļoši norādījusi, kāda veida ēkas drīkstēs būvēt un kāda ir viena apbūves gabala minimālā platība (tas ir ļoti svarīgi, lemjot par zemes sadalīšanu). Tātad pēdējā variantā gan zemes īpašniekam, gan potenciālajam pircējam par konkrēto īpašumu ir daudz lielāka skaidrība. Tādēļ, lūkojot pēc šāda dokumenta, ieteicams pašvaldībā ar rakstveida iesniegumu pieprasīt izziņu, kurā norādīts gan esošais, gan perspektīvais zemes izmantošanas mērķis, kāda veida (piemēram, savrupmāju, dvīņu vai rindu māju) ēkas varēs būvēt, minimālā apbūves gabala platība u.c.

- Ja īpašumam ir uzradies pircējs, nevajag paļauties tikai uz viņa solījumiem, bet gan ieteicams noslēgt Rokasnaudas līgumu vai Nekustamā īpašuma pirkuma priekšlīgumu. Šie dokumenti uzliek atbildību abām pusēm – pircējs apsola pirkt, pārdevējs – pārdot. Citādi var sanākt kā vienam pārdevējam, kurš aptuveni gadu gaidīja, kamēr pircējs sadūšosies ne vien solīt, bet arī rīkoties un parakstīt dokumentus. Rezultātā darījums nenotika, jo pircējs no tā atteicās, bet pārdevējs, ticot viņa solījumiem, nekur tālāk nebija ticis tādēļ, ka citus interesentus atraidīja.

- Rūpīgi jāapsver dažādu sadarbības līgumu slēgšana. Piemēram, uzrodas persona, kas sevi nosauc par pircēju, un īpašniekam piedāvā noslēgt sadarbības līgumu, ar kuru viņš apņemas neveikt pārrunas ar citiem pircējiem. Vēlāk var atklāties, ka sākotnējais pircējs ir vienkāršs mākleris, kurš īpašumam atradis pircēju par krietni lielāku cenu (starpību paturot sev). Kad īpašnieks to uzzina un līgumu grib lauzt, izrādās, ka par šādu soli viņam paredzēts bargs līgumsods, jo noslēgtais sadarbības līgums bijis tikai otras puses interesēs. Tādēļ, kārtojot nopietnas lietas, nedrīkst žēlot naudu arī labam juristam.

Svarīgi

- Jo lielāks zemes gabals un maksa par vienu kvadrātmetru, jo grūtāk atrast pircēju (protams, pastāv izņēmumi, bet tas jau atkarīgs no konkrētā piedāvājuma). Lielas platības galvenokārt iegādājas firmas un uzņēmēji savu ieceru realizēšanai – vieni zemi pērk, lai uz tās būvētos, bet citi to dara spekulatīvā nolūkā – iegādāto zemi kādu laiku patur savā īpašumā, sagaidot tās vērtības paaugstināšanos, un vēlāk pārdod, gūstot peļņu. Privātpersonas parasti pērk salīdzinoši nelielus apbūves gabalus (1200 – 3000 kvadrātmetru), jo daudzi šim mērķim ņem kredītu bankā. Tādēļ ne visi var atļauties uz kredīta pirkt dārgu zemi ne vien mājas būvniecībai, bet arī mazdārziņam, bērnu rotaļu laukumam un lielas platības zālienam.

- Ar lauksaimniecības zemi ir gluži pretēji. Ja pircējs zemi vēlas tieši saimniecības paplašināšanai vai nodibināšanai, lai pievērstos lauksaimniecībai, parasti viņš ir ieinteresēts iegādāties nevis dažus, bet gan daudzus hektārus.

- Nosakot īpašuma cenu, nevar salīdzināt lauksaimniecības zemi, uz kuras pēc pašvaldības teritorijas plānojuma nākotnē atļauta būvniecība, ar tādu pašu reiz bijušu lauksaimniecības zemi, kura jau ir saparcelēta (tas ir, likumdošanā noteiktā kārtībā sadalīta vairākos apbūves gabalos). Pērkot saparcelētu zemi, pircējs jau iegūst gatavu mantu – zemi, uz kuras pēc visu formalitāšu nokārtošanas var sākt būvniecību. Turpretim lielais lauksaimniecības zemes gabals vispirms jāsadala mazākos atsevišķos apbūves gabalos, un šis uzdevums sevī ietver gana daudz izdevumu, kā arī piņķerīgu un laikietilpīgu darbu. Tādēļ, ja diviem kaimiņiem reiz piederējusi lauksaimniecības zeme, tas, kurš savējo jau saparcelējis, pārdodot atsevišķos gabalus, var prasīt krietni augstāku cenu un nopelnīt vairāk nekā kaimiņš, pārdodams daudzus hektārus (vēl apbūves gabalos nesadalītu) lauksaimniecības zemes.

Uzziņa

Nezinot visus apstākļus, grūti pateikt, par kādu cenu iespējams pārdot konkrēto īpašumu.

J. Kārkliņš, vadoties pēc savas pieredzes, skaidro, ka pašlaik Rīgas rajonā par augstām var uzskatīt zemes cenas, piemēram, Ķekavas pusē un Garkalnes pagastā, turpretim Olaines pagastā un Ropažos tās esot krietni zemākas. Tāpat cenu atšķirības pastāv arī Rīgai tuvējos ciematos. Tur dažviet zemi apbūvei iespējams pārdot pat par vairākiem desmitiem eiro kvadrātmetrā, taču nomaļākās vietās vai tādās, kur ir apgrūtināta piekļūšana, cenas sarūk pat līdz 10 un mazāk eiro par kvadrātmetru.

Ņemot vērā nekustamā īpašuma tirgus attīstību, zemes cenu sadārdzinājums nav gājis secen arī daudziem no Rīgas attālākiem rajoniem, piemēram, Valmieras un Cēsu pusē. Arī Ogres un Jelgavas rajonā vērojams zemes cenu sadārdzinājums, un, kaut arī tās nesasniedz Pierīgas apjomu, vietējam mērogam tās var uzskatīt par visnotaļ augstām.