Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Jūs esat nolēmis pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu — zemi, māju, varbūt dzīvokli vai kāda cita veida platību. Kā to labāk izdarīt? Mēģināt tikt galā saviem spēkiem vai izmantot starpnieka — nekustamā īpašuma māklera — pakalpojumus? No šīs izvēles lielā mērā atkarīgs, cik veiksmīgs būs jūsu darījums.
Intervija ar nekustamā īpašuma firmas «Realia» direktoru, Latvijas Nekustamā īpašuma darījumu asociācijas (LANĪDA) starptautisko sakaru nodaļas vadītāju Aldi Riekstiņu.
— Kas ietilpst māklera pakalpojumos?
— Atkarībā no klienta vajadzības mākleris meklē vai nu klientam nepieciešamu īpašumu, vai arī pircēju īpašumam. Meklēšana notiek gan nekustamā īpašuma firmas vai viņa personīgajā datubāzē, gan visos masu informācijas līdzekļos — katru dienu tiek pārskatīti jaunākie preses izdevumi.
- Palīdz izvēlēties veidu, kā reklamēt pārdodamo vai pirkšanai meklēto objektu — kādos preses izdevumos tiks ievietoti sludinājumi, kam izsūtīti piedāvājumi un kam tiks sniegta mutvārdu informācija.
- Informē, kādas īpašības piemīt pārdošanā esošajiem īpašumiem vai kādi īpašumi tirgū ir pieprasīti.
- Kopīgi ar klientu nosaka cenu, par kādu tiks piedāvāts īpašums pārdošanai, vai arī kādu īpašumu iespējams iegādāties par līdzekļiem, kurus klients atvēlējis šim pirkumam.
- Sniedz konsultācijas par dokumentiem, kādi vajadzīgi, lai veiktu darījumu.
- Vajadzības gadījumā sagatavo trūkstošos dokumentus.
- Pārbauda īpašuma juridisko statusu.
- Organizē pārrunas starp pircēju un pārdevēju, notiek kaulēšanās klienta interesēs. Nereti pārrunu laikā starp pusēm var veidoties konflikta situācijas, tāpēc māklerim jābūt labam psihologam, lai darījums tomēr notiktu.
- Saskaņo un organizē pušu tikšanos pie notāra, lai parakstītu līgumu. Pirkuma līguma sagatavošanu var veikt notārs, vai arī mākleris to veic ar sava jurista palīdzību. Ja līgumu sagatavo nekustamā īpašuma firma, notāra palīdzība būs nepieciešama tikai, lai apliecinātu parakstu autentiskumu un sagatavotu nostiprinājuma lūgumu darījuma reģistrācijai Zemesgrāmatā.
- Palīdz atrast finansējumu pirkumam, izraudzīties banku, sagatavot dokumentus kredīta saņemšanai.
— Daudziem īpašuma pārdošana vai pirkšana šķiet ļoti vienkārša — izlasi vai pats ievieto sludinājumu, un viss notiek! Vai tiešām tā ir?
— Patiesībā viss ir daudz sarežģītāk. Piemēram, ja vēlas pārdot dzīvokli, pēc sludinājuma ievietošanas kādā no preses izdevumiem jārēķinās, ka jums visu diennakti zvanīs telefons. Potenciālie pircēji vai viņu pārstāvji izjautās, kāds ir šis īpašums. Viņi gribēs zināt ne tikai cenu un platību, bet arī kādi mājai vai dzīvoklim griesti, grīdas un logi. Tiks uzdoti jautājumi par trokšņu līmeni apkārtnē, par redzamību, tuvējiem veikaliem un daudz ko citu. Nereti zvanītāji ir tikai ziņkārīgie, kas nemaz negatavojas neko pirkt. Zvana cilvēki, kas paši šajā rajonā kaut ko grib pārdot un vēlas ievākt informāciju par līdzīgiem darījumiem, lai iespējami izdevīgāk realizētu savu īpašumu.
Visbeidzot — tiks norunāta tikšanās, lai apskatītu objektu, un nav garantijas, ka jau pirmā tikšanās beigsies ar darījuma noslēgšanu. Iespējams, ka šādi apmeklējumi būs daudzi un bieži, bet īstais pircējs tā arī neuzradīsies.
— Aizņemtam cilvēkam šāda procedūra, protams, ir ļoti apgrūtinoša...
— Tāpēc jau aizvien vairāk darījumi ar nekustamo īpašumu tiek uzticēti mākleriem. Mākleris ir tā persona, kas var īpašuma pārdevēju atbrīvot no pircēja meklēšanas un formalitāšu kārtošanas sloga. Viņš netraucē dzīvokļa īpašnieku ar biežiem zvaniem, bet pats atbild uz pircēja jautājumiem, visu izskaidro, saskaņo dzīvokļa apskates laikus. Pastāvīgi klienti, kas paši nedzīvo pārdodamajās telpās, uzticamam māklerim, ar kuru jau kārtoti citi darījumi, dažkārt iedod mājas vai dzīvokļa atslēgas, lai objektu var parādīt pircējam jebkurā laikā, netraucējot īpašnieku.
Mākleris kārto arī visas formalitātes, ko pieprasa valsts. Tas ir diezgan sarežģīts process, kuram labāk pieaicināt profesionāli, kas zina, kā šo jautājumu vislabāk un ātrāk nokārtot. Dažreiz īpašumam nav inventarizācijas lietas, nav ieraksta Zemesgrāmatā vai pietrūkst kādas izziņas. Piemēram, virtuvē nojaukta siena, bet pārbūve veikta bez nepieciešamajiem saskaņojumiem. Mēdz būt tā, ka tiek pārdota daļa no liela komunālā dzīvokļa, bet dzīvoklis nav sadalīts atsevišķos īpašumos.
Pat tad, ja pārdevējam ir pietiekami daudz laika un pacietības, ne vienmēr paši ar visu var tikt galā. Piemēram, populāri ir Rīgas centra dzīvokļi, par tiem interesējas arī ārzemnieki, bet ne katrs pārdevējs prot, piemēram, vācu valodu, tāpēc darījumos ar ārzemniekiem bez starpnieka grūti iztikt.
— Ar kādām problēmām jāsaskaras potenciālajam pircējam?
— Pirmā problēma — atrast vajadzīgo īpašumu. Parasti cilvēki domā: dzīvokli var atrast, vienkārši lasot sludinājumus avīzē. Tad kāpēc maksāt starpniekam tos tūkstoš dolārus? Jā, atrast var, bet nepieredzējis pircējs nespēs objektīvi novērtēt dzīvokli un var pieļaut rupjas kļūdas. Piemēram, atrastais dzīvoklis būs sliktā tehniskā stāvoklī, sliktā rajonā, kur nepatīkami dzīvot un bērniem vakarā nav droši atgriezties mājās, un to pēc vienkāršas dzīvokļa apskates ne katrreiz var ieraudzīt un saprast. Tātad izdevīgākais variants nav atrasts, jo pēc sludinājuma vien visu par dzīvokli uzzināt nevar.
— Bet var taču palaimēties!
— Nepietiek ar to, ka atrasts vēlamais variants, vēl jānoskaidro dažādi jautājumi. Piemēram, vai dzīvoklis ir privatizēts vai nav? Bet varbūt tas ir kopīpašums? Vai varbūt izīrēts kādai citai personai un līgums joprojām ir spēkā? Varbūt pārdevējam ir komunālo maksājumu, nodokļu vai kādi citi parādi, dzīvoklis ir apķīlāts bankā — un daudzi citi jautājumi. Lai to visu noskaidrotu, jāvēršas dažādās iestādēs, jāpārbauda ieraksti Zemesgrāmatā. Dažkārt jautājumi ir tik sarežģīti, ka to nokārtošana pārdevējam prasa lielu piepūli un daudz laika vai pat izrādās pašu spēkiem nenokārtojami.
Problēmas var būt arī pircējam. Piemēram, nepietiek skaidras naudas, un tad jāapsver iespējas izmantot bankas pakalpojumus vai arī jāpārdod kāds cits īpašums, protams, ja tāds ir.
— Bet par pakalpojumiem māklerim jāmaksā. Ir taču kārdinoši ietaupīt kādus tūkstoš latus...
— Pēc tam kad pats esi mēģinājis visu nokārtot, saproti, ka tā nauda, ko vajadzētu maksāt māklerim, ir daudz mazāka par paša laika, nervu un naudas patēriņu. Vēl lielāki mīnusi iznāk, ja kaut kas nav izdarīts pareizi.
— Ar kādiem riskiem nākas saskarties pircējam?
— Ir bijuši gadījumi, kad pēc pilnvaras tiek pārdots dzīvoklis, bet pilnvarojums nav spēkā. Iespējama arī pilnvaru viltošana. Bijuši mēģinājumi pārdot vienu dzīvokli vairākām personām reizē — pārdevējs savācis no visiem pircējiem rokasnaudu un pēc tam vienkārši pazudis. Vēlāk izrādās, ka dzīvoklis viņam nemaz nav piederējis, bet tikai īrēts un īstajam īpašniekam nav bijis ne jausmas par šiem krāpnieciskajiem darījumiem. Mākleris pārzina riskus darījumos ar nekustamo īpašumu un var pasargāt savu klientu no materiāliem zaudējumiem.
— Nekustamā īpašuma kompānija vienlaikus strādā ar visu darījumu apjomu — kārto pirkšanu un pārdošanu. Kā interesēs darbojas mākleris — vienas vai abu?
— Par māklera pakalpojumiem maksā tas, kas ar viņu noslēdzis līgumu. Piemēram, ja līgums noslēgts ar pircēju, kas meklē dzīvokli, mākleris izrauga atbilstošu īpašumu, un tad ar tā pārdevēju notiek diskusija par cenu. Mākleris cenšas samazināt cenu, lai pircējam, tas ir, viņa klientam, tā būtu izdevīgāka.
— Cik liela ir maksa par starpniecības pakalpojumu?
— Komisijas maksai iespējami divi varianti: procenti no darījuma summas vai konstanta maksa. Otrajā variantā pārdevējs nosaka diapazonu, par kādu īpašumu var pārdot, un noteiktu summu, kādu mākleris saņems, ja darījums notiks. No abām pusēm — pircēja un pārdevēja — komisijas maksa bez klientu ziņas netiek ņemta — godīgi mākleri tā nerīkojas.