Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/16/9952682t1hd657.jpg)
Kreditēšanas un nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus praktiski ir apstājies. Abas jomas ir cieši saistītas, turklāt tirgus likumi liecina — kad īpašumu cenas pievilcīgas, kredīti grūtāk pieejami un tiem ir augsti procenti. Savukārt, kad kredīti vieglāk pieejami, īpašumu cenas augstas. Kā no Mērfija likumu sērijas.
Saskaņā ar kompānijas «Latio» novērojumiem «šobrīd radikāli mainījusies situācija — 80% darījumu ar NĪ notiek bez banku kredītu līdzdalības», t. i, par skaidru naudu. Savukārt «bankas kreditē tikai tos mājokļu pirkumus jaunajos projektos, kurus pašas finansē», konferencē «Nekustamais īpašums: kā strādāt pašreizējā tirgus situācijā» stāstīja E. Šīns («Latio»). Viņš papildināja: «Uzņēmēji apgalvo, ka bankas neizsniedz kredītus arī labiem projektiem. Savukārt bankas apgalvo, ka saskata augstu risku, tāpēc tos nefinansē.» Izanalizējot situāciju, «Nams24» konstatēja, ka situācija tirgū pamazām sāk mainīties un atsevišķas bankas tiešām vēlas kreditēt.
Atbilstoši kompānijas «Knight Frank» pētījuma datiem «pērn Latvijā mājokļu cenas kritušās visstraujāk pasaulē — par 33,5%. Nākamā lielāko zaudētāju sarakstā ir Lielbritānija ar 14,7% kritumu.» Visā pasaulē banku sistēma joprojām nestrādā normālā režīmā, par ko liecina arī kredītu statistika. Stāsta Parex bankas valdes priekšsēdētājs Nils Melngailis: «Eirozonā mājsaimniecībām mājokļu iegādei izsniegto kredītu apjoms kopš 2008. gada septembra ir samazinājies par ~40 miljardiem eiro jeb 1%. Kaut kas tāds nav pieredzēts vairāku gadu desmitu laikā. Līdzīgas tendences vērojamas arī citās jomās — uzņēmumiem izsniegto kredītu dinamikā u. c.»
Latvijas banku kopējais hipotekāro kredītu portfelis patlaban ir pieci miljardi latu. No tā 25–30% izlietoti elitāru īpašumu iegādei vai spekulācijām NĪ tirgū. Savukārt pārējie kredīti — aptuveni 3,5 miljardi latu — aizņēmumi vienīgā mājokļa iegādei. Latvijas Komercbanku asociācijas prezidents Teodors Tverijons norāda: «Februāra sākumā kopējais kredītņēmēju parāds sasniedzis vairāk nekā pusmiljardu latu.»
Lai stimulētu ekonomiku, arī NĪ tirgu, speciālisti aicina bankas atkal atsākt izsniegt kredītus gan privātpersonām, gan uzņēmējiem. Kā zināms, patlaban bankas kredītus izsniedz ļoti pārdomāti. Arī summas mazākas — vidēji 70–80% apmērā no hipotekārā kredīta kopējās summas. DnB NORD bankas valdes loceklis Ivars Kapitovičs stāsta: «DnB NORD banka ir gatava kreditēt, kapacitāte ir pietiekama, bet cilvēki pašlaik nav gatavi ņemt kredītu.»
Varbūt pareizāk būtu teikt — ņemot vērā īpašumu zemo cenu līmeni, gribētāju netrūkst, bet cilvēkiem trūkst stabilitātes sajūtas, lai riskētu un uzņemtos kredītsaistības. Īpaši, saskaroties ar pašreizējo situāciju un neatrisināto jautājumu gūzmu, kas briest jau par nopietnu sociālu problēmu.
Savukārt, izskatot cenas īres tirgū, redzams, ka par dzīvokli centrā vai jaunajā projektā cilvēki maksā summas, kas jau ir līdzvērtīgas vienkāršāka mājokļa ikmēneša kredīta maksājumam. Daudzi izmanto iespēju īrēt dzīvokli ar izpirkšanas tiesībām, kas liecina par cilvēku vēlmi iegādāties īpašumu, kad situācija būs stabilāka.
Portāla «Nams24» iknedēļas aptaujā uz jautājumu «Vai Jūs būtu gatavs šobrīd ņemt kredītu mājokļa iegādei» 53% respondentu atbildēja, ka labprāt izmantotu zemo mājokļu cenu līmeni, savukārt 37% apgalvoja, ka «nav gatavi, jo trūkst stabilitātes sajūtas». No latviešu valodas respondentiem pēdējo atbildes variantu izvēlējās 60,6%, kamēr 18% labprāt gribētu pirkt mājokli, bet nekvalificējas kredīta saņemšanai.
Šajā sakarā Parex bankas valdes priekšsēdētājs Nils Melngailis norāda, ka «turpmākā Parex bankas stratēģija būs atdzīvināt kreditēšanas tirgu Latvijā». Ņemot vērā Ministru kabineta un Finanšu un kapitāla tirgus komisijas (FKTK) noteiktos ierobežojumus, Parex banka pašlaik jaunus kredītus neizsniedz, bet pēc ierobežojumu atcelšanas privātpersonu kreditēšana tiks turpināta. Parex bankas valdes priekšsēdētājs uzsver, ka «šāda situācija kļuvusi par iespēju, jo komercbanka pieder valdībai».
Līdz šim galvenie nosacījumi privātpersonu kredītspējas izvērtēšanai bijuši ienākumi un to regularitāte ilgtermiņā, klienta piedāvātais nodrošinājums un kredītvēsture. Ierobežojumi kreditēt tika atcelti, un, ņemot vērā pašreizējo situāciju, Parex banka plāno pievērst uzmanību tiem kreditēšanas darījumu veidiem, kuros bankas un klienta riski ir maksimāli zemi, t. i., kredīti ar nodrošinājumu, klienti ar pietiekamu un skaidri pierādāmu ienākumu apjomu, salīdzinoši mazs kredīta apjoms pret nodrošinājuma vērtību (loan to value).
Šajā sakarā jāatzīmē arī jauno projektu attīstītāji, kuri piedāvā dzīvokļu pircējiem savos projektos saņemt gan atlaides, gan kredītu, gan bezprocentu līzingu. Arī jau minēto īri ar izpirkuma tiesībām. Praktiski tas nozīmē attīstītāja un projekta finansētājas bankas ciešu sadarbību, lai radītu naudas plūsmu un izdzīvotu. Savukārt pircējam pastāv iespējas izvēlēties un iegādāties jaunu mājokli ar izdevīgākiem nosacījumiem nekā jebkad iepriekš.
Intereses vadīti, veicām eksperimentu. Portālā «Nams24» noskatījām visādā ziņā jauku dzīvokli par 40 000 eiro. Piezvanījām uz DnB NORD banku, lai pārliecinātos, vai banka tiešām gatava arī nestabilā ekonomiskajā situācijā izsniegt kredītu. Izrādās — pat ļoti labprāt. Galvenā prasība — stabili ikmēneša ienākumi, kas vienai personai pārsniedz valstī noteikto iztikas minimumu 250 latu apmērā (ko apliecina apzīmogota bankas izziņa par ienākumiem pēdējo sešu mēnešu laikā). Finansējums tiek piedāvāts 80% apmērā no īpašuma tirgus vērtības, kredītam eiro valūtā procentu likme 7% gadā. Turklāt banka esot izstrādājusi jaunu produktu «Ekonomisko kredītu», kuram nav noteiktas fiksētās likmes, t. i., likmi var noteikt robežās no 2,35% līdz 3,35% uz piecu gadu termiņu.
Secinājums. Tirgus mainās. Patlaban situācija pircējam veidojas labvēlīgi. Varbūt tiešām ir vērts sākt piemeklēt kādu īpašumu par saprātīgu cenu un noskaidrot savas kredīta iespējas. Vairāk par banku aktualitātēm arī turpmāk.