Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
/nginx/o/2018/07/13/8896540t1hd8cb.jpg)
Aktualizējoties jautājumam par jaunu, reālajam nekustamā īpašuma tirgum pietuvinātu kadastra vērtību izmantošanu nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinos, kārtējo reizi pierādījies, ka valstiskā līmenī nekustamo īpašumu jomai tiek veltīts pārāk maz uzmanības. Tajā pašā laikā problēmu ir daudz. Par dažām no tām - šajā rakstā.
«Piemirstais» nodokļa pieaugums
Absurdi, bet pati nozīmīgākā nekustamo īpašumu jomas problēma, šķiet, ir valdības nespēja vai nevēlēšanās laikus risināt radušās problēmas. Piemēru tam netrūkst. Iespējams minēt gan neveiksmīgo mēģinājumu ar nekustamā īpašuma nodokli aplikt spekulatīvos nekustamā īpašuma darījumus, ko veic privātpersonas, gan arī novēlotā ministru reakcija kņadā, kas februārī tika sacelta ap aktualizētajām kadastra vērtībām.
Strauju nekustamā īpašuma nodokļa kāpumu 2007. gadā bija iespējams jau iepriekš prognozēt, laikus sagatavojoties arī tā negatīvo seku novēršanai, taču politiķi šo iespēju nogulēja. Savukārt stihiskā «māzāksolīšana» - finanšu ministrs Oskars Spurdziņš paziņoja, ka, lai mazinātu sociālo spriedzi, nodokļa likmi varētu samazināt līdz 1 %, tieslietu ministre Solvita Āboliņa uzskatīja, ka tā jāsamazina līdz pat 0,5%, savukārt Ministru prezidents Aigars Kalvītis rosināja noteikt nekustamā īpašuma minimumu, kas netiktu aplikts ar nodokli, - parāda to, ka valdībai šobrīd par šo jautājumu nav vienotas un skaidras izpratnes.
Tajā pašā laikā, tuvinot kadastrālās vērtības reālajām tirgus cenām, pat 0,5 % nodoklis daudziem iedzīvotājiem Rīgā un Jūrmalā var izrādīties pārmērtīgi liela nasta. Turklāt, izstrādājot grozījumus likumam «Par nekustamā īpašuma nodokli» vienkārši risinājumi nederēs.
Eiropas valstīs, uz kuru pieredzi tik ļoti patīk atsaukties Latvijas politiķiem, pastāv daudz un dažādu nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanas sistēmu. Tā, piemēram, nodokļa likme var būt atkarīga no īpašuma klasifikācijas un un lietojuma, kā, piemēram, Īrijā, kur par īpašumu, ja tajā dzīvo, nodoklis nav jāmaksā. Plašas ir arī nodokļa diferenciācijas iespējas, kā, piemēram, Austrijā, kur nodokļa pamatlikmi - 0,2% - pašvaldība pēc saviem ieskatiem var paaugstināt pat piecas reizes. Savukārt Maltā nekustamā īpašuma nodokļa nav vispār.
Ņemot vērā to, ka šis ir vēlēšanu gads, valdības lēmumam pagaidām nedarīt neko - t.i. bāzi, no kuras tiek aprēķināts nekustamā īpašuma nodoklis, līdz 2008. gadam nemainīt - var saprast. Jebkura nodokļu sistēmas transformācija radīs neapmierinātību iedzīvotājos, kas pie varas esošajām partijām var izrādīties visai bīstami. Turklāt vispirms jau apdraudētas būtu valdībā dominējošās Tautas partijas politiķu pozīcijas, jo tieši finanšu ministrs Oskars Spurdziņš un Ministru prezidents Aigars Kalvītis būtu pirmie, kuriem tiktu uzvelta atbildība par to, ka jau nākamajā gadā nodokļos būtu jāmaksā vairāk.
Iespējams, nedaudz aktīvāka valdība varētu būt, realizējot kādu citu ar nekustamo īpašumu jomu saistītu projektu - Tieslietu ministrijas sagatavoto «Pasākuma plānu problēmu novēršanai nekustamo īpašumu darījumu jomā-. Ja vismaz dažas no plānā esošajām problēmām izdotos atrisināt, valdība šajā jomā pirms vēlēšanām varētu apliecināties arī ar pozitīviem darbiem.
Procedūras gadījumos ar nekustamo īpašumu - pārāk sarežģītas
Dokuments, kas ir jau akceptēts Ministru kabinetā, pagaidām gan tikai ieskicē nekustamo īpašumudarījumu jomas galvenās problēmas un norāda virzienus, kuros būtu jāstrādā, lai tās novērstu. Kopumā ņemot, apzinātas astoņas problēmas. Detalizētāk gan aplūkosim dažas galvenās.
Tieslietu ministrijas Politikas plānošanas departamenta direktore Laila Medin stāsta:«Mēs analizējām, kādas ir biežāk sastopamās problēmas un sarežģījumi tad, ja tiek kārtoti darījumi ar nekustamo īpašumu. Respektīvi, ja tie tiek pirkti, reģistrēti Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā, Zemesgrāmatā. Esam saņēmuši atsauksmes par to, ka šīs procedūras ir sarežģītas, turklāt dažādos novados tās mēdz atšķirties, jo gan Zemesgrāmatas tiesneši, gan Valsts zemes dienesta darbinieki likumus un normatīvos aktus, kas regulē attiecīgās darbības, interpretē atšķīrīgi.»
Ņemot vērā šo situāciju, Tieslietu ministrija ir ierosinājusi izvērtēt un izanalizēt visas ar nekustamā īpašuma iegādi un reģistrāciju saistītās procedūras un izlemt, kādi varētu būt labākie risinājumi, lai tās vienkāršotu un unificētu. Paredzams, ka jau tuvākajā laikā plānā minētās problēmas tiks apspriestas starpministriju darba grupās, kas tad sagatavotu priekšlikumus un risinājumus, ko piedāvāt valdībai. Nozīmīga problēma, norāda Tieslietu ministrijas pārstāve, ir arī tā, ka daudzi cilvēki laikus nereģistrē savus īpašumus, līdz ar to valsts istādēm nav skaidra priekštata par to, kas ir Latvijas nekustamo īpašumu īpašnieki.
L.Medin uzsver, ka savlaicīga īpaāumu reģistrācija nāktu par labu stabilas tiesiskas vides veidošanai, taču, lai to panāktu, būtu nepieciešams izveidot sistēmu, kas ar finansiālu stimulu palīdzību mudinātu cilvēkus to darīt. Viens no iespējamiem šīs problēmas risinājumiem būtu diferensētu reģistrācijas nodevu noteikšana. Tā, piemēram, ja cilvēks atnāk laikus reģistrēt savu īpašumu, viņam būtu jāmaksā tikai 25% no nodevas, ja vēlāk, tad 50%, ja ar pamatīgu aizkavēšanos - tad būtu jāmaksā visa nodeva 100% apmērā.
Problēma ir arī ar nekustamo īpašumu identifikāciju, jo no darījuma akta ne vienmēr var uzzināt, ar kādu īpašumu tas noticis.
Nodeva tikai no kadastrālās vērtības...
Kā problēma Tieslietu ministrijas sagatavotajā dokumentā tiek minēts arī tas, ka, reģistrējot īpašumu zemes grāmatā, iespējams izvēlēties vai maksāt nodevu no kadastrālās vērtības vai no darījuma summas, tādēl personas, kurām nav jāizmanto bankas pakalpojumi, slēdzot kredītlīgumus, īpašumu reālo vērtību nemaz nenorāda. Norādīta tiek kadastrālā vērtība, kas ir daudz zemāka, līdz ar to par īpašuma reģistrāciju iespējams maksāt arī mazāku nodevu. Šai problēmai esot domino efekts, jo kadastrālās vērtības tiek rēķinātas pēc tām īpašuma vērtībām, kuras ir oficiāli reģistrētas Zemesgrāmatā, tāpēc rodas novērtējuma neatbilstības reālajām tirgus cenām.
«Mūsuprāt, tomēr būtu jābūt vienai skaidrai sistēmai un vienai vērtībai - tieši kadastrālajai - , pēc kuras rēķina nodokli. Tas gan, protams, vēl rūpīgi jāizanalizē, apsverot iespējamos ieguvumus un zaudējumus. Esam gatavi gan par todiskutēt, taču domāju, ka, tiklīdz ir vairākas iespējas un dažādi varianti, valsts neiegūst reālo informāciju.»saka Laila Medin.
Komentējot vairāku nekustamo īpašumu ekspertu izteikumus, ka arī aktualizētās kadastrālās vērtības, kuru ieviešanu valdība apturēja, tomēr īsti neatbilstu reālajām tirgus vērtībām, Laila Medin teica:«pat ja tās īsti neatbilstu reālajām tirgus cenām, tas tomēr būtu solis uz priekšu. Līdz šim nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību aprēķināšanu varēja akualizēt pašvaldības, un, ja tas netika darīts - kā, piemēram, Rīgā un Jūrmalā, kur aktualizācija ilgu laiku nav veikts - , vērtības nemainījās.» Kadastra likums, kasir spēkā tagad, paredz, ka ar noteiktu regularitāti reizi četros gados to dara Valsts Zemes dienests un apstiprina Ministru kabinets.
Veidos savienojamas datu bāzes
«Pasākuma plāna problēmu novēršanai nekustamo īpašumu darījumu jomā» autori uzskata, ka viens no vājajiem punktiem ir tas, ka nav organizēta un efektīva informācijas apmaiņa starp dažādām valsts datu bāzēm. Tādēļ personām, kuras veic darījumus, pašām jāparūpējas par dažādu izziņu iegūšanu, lai, izņemot tās no vienas valsts iestādes, iesniegtu otrā, piemēram, jāiesniedz Zemesgrāmatā dokumenti, kurus Zemesgrāmata neapstiprināti, neapgrūtinot klientu, varētu iegūt pati. Šīs darbības ievērojami sarežģī un apgrūtina ar nekustamā īpašuma iegādi saistītos procesus un rada neērtības klientiem.
«Lai atvieglotu, padarītu reģistrāciju vienkāršāku, ir jāizdomā, kā nodrošināt sadarbību un savienojamību starp tām datu bāzēm - kadastra, Zemesgrāmatas, Iedzīvotāju reģistra, Valsts kases - , kuru informācija ir nepieciešama, kārtojot darījumus un reģistrējot īpašumu.»
Pēc Medin domām, liels atvieglojums būtu pat tad, ja izdotos panākt vienošanos par to, ka īpašumu reģistrācijas laikā būtu iespējams apskatīties, vai persona ir veikusi maksājumus Valsts kasei. «Cilvēkam tad nebūtu jāiet uz banku pēc izziņas. Viņš ar internetbankas starpniecību varētu samaksāt un iet uz Zemesgrāmatu un pārliecināties, vai maksājums ir izdarīts.»
Pašlaik valsts datu bāzes ir grūti svienojamas, taču, pēc Tieslietu ministrijas pārstāves domām, 3 - 5 gadu laikā šo problēmu būtu iespējams novērst.
Kā samazināt krāpniecisko darījumu skaitu?
Vienotas receptes, kā risināt šo sistēmu Tieslietu ministrijai nav. Arī izstrādātajā pasākumu plānā tā nav minēta, lai gan varētu būt viena no presē visbiežāk piesauktajā problēmām nekustamo īpašumu darījumu jomā. «Vienmēr būs cilvēki, kas mēģinās krāpties, kā rāda pasaules pieredze, nekad jau simtrocentīgi šie darījumi netiek atklāti. Tā, protams, ir problēma, taču domāju, ka sakārtojot procedūras un novēršot tos trūkumus, kas krāpniekiem dod iespēju apiet likumu, mēs varētu to novērst. Jo mazāk robu, kas ļauj izmantot krāpnieciskās shēmas, būs likumos, jo īpašuma iegādes procesi būs vienkāršāki un saprotamāki, jo grūtāk būs apmānīt cilvēkus, kas visām likuma niansēm nespēj izsekot līdzi,» saka Tieslietu ministrijas Politikas plānošanas departamenta direktore, uzverot, ka cilvēkiem pašiem būtu savas intereses jāaizstāv.
Šis jautājums būtu jāskata kontekstā arī ar to, cik lielā mērā darījumos būtu iesaistāmi notāri. Vai tie būtu jāaicina, lai apliecinātu visu darījumu vai arī tikai līgumslēdzēju parakstus un identitāti. Daudzi izvēlas otro variantu tikai tāpēc, ka tas ir lētāks.
Jautājums tuvākajā laikā aktualizēsies, jo ari notāri, kuriem rūp prfesijas prestižs, ir noraizējušies par to, ka viņu vērdi nereti tiek piesaukti kā viena no krāpšanas mehānisma sastāvdaļām.
Lai risinātu šo problēmu, Latvijas Zvērinātu notāru padome sagatavojusi un iesniegusi tieslietu ministrei Solvitai Āboltiņai priekšlikumus Civillikuma un Notariāta likuma grozījumiem, kas noteiktu, ka darījumi ar nekustamo īpašumu būtu noslēdzami notariāli. Šādas izmaiņas varētu palielināt valsts atbildību darījumos ar nekustamo īpašumu, samazinot krāpniecisko darījumu skaitu.
Latvijas Zvērinātu notāru padomes dati rāda, ka pašlaik bez notāra klātbūtnes, vai arī darījuma pusēm notariāli apliecinot tikai parakstus, tiek slēgti aptuveno 90% visu nekustamā īpašuma darījumu.