Perspektīvais Ziepniekkalns

Tam ir vairāki iemesli. Ziepniekkalns ir relatīvi jauns pilsētas rajons, ar mūsdienīgu infrastruktūru, daudzu iecienītajiem 119. sērijas namiem un labvēlīgu ekoloģisko vidi, tajā pašā laikā nekustamā īpašuma cenas, salīdzinot ar citiem pilsētas rajoniem, ir zemākas. Nekustamā īpašuma attīstītājus piesaista arī tas, ka rajonā, kurā ir visas nepieciešamās inženiertehniskās komunikācijas, vēl ir pietiekami daudz apbūvei piemērotas zemes.

Attīstīsies līdz ar Pārdaugavu

Jaunajā Rīgas pilsētas attīstības plānā atbalstīta pilsētas decentralizācija, respektīvi, vairāku spēcīgu reģionālu centru veidošana, kas ļautu iedzīvotājiem nepieciešamos pakalpojumus gūt dzīvesvietas tuvumā un tādēļ nebūtu jābrauc cauri visai pilsētai uz centru.

Kā viens no jaunajiem Rīgas centriem tiek minēta teritorija gar Zunda kanālu, Ķīpsalas dienvidu daļā un Klīversala, ka arī Torņakalnā - virzienā līdz Dzelzceļa tiltam. Torņakalnā plānots būvēt ari jauno Rīgas domes administratīvo centru. Attīstoties šiem Pārdaugavas rajoniem, arvien lielāku pievilcību iedzīvotāju un investoru acīs iegūs arī Ziepniekkalns, kuru ar jauno centru saistītu izdevīga satiksmes infrastruktūra.

Interesanti, ka Ziepniekkalns atrodas pie pašas Rīgas robežas, nodrošinot iedzīvotājiem iespēju brīvdienās ātri un ērti izbraukt ārpus pilsētas, lai baudītu atpūtu brīvā dabā. Tajā pašā laikā nav nepieciešams pārāk ilgs laiks, lai arī darbadienās nokļūtu pilsētas centrā. Ja nav sastrēgumu, tas iespējams aptuveni 10 minūtēs, turklāt pēc Dienvidu tilta izbūvēšanas rajons iegūs papildu priekšrocības, satiksmes infrastruktūras zinā kļūstot par vienu no attīstītākajiem Rīgā. Nākotnē šajā rajona plānoti uzlabojumi arī sabiedriskā transporta satiksmē.

Pašvaldība cels jaunas mājas

Rīgas pašvaldība jau tagad Ziepniekkalnā plāno realizēt vairākus vērienīgus apbūves projektus. SIA «Rīgas pilsētbūvnieks» iecerējis būvēt astoņas mājas Čakstes gatves un Ozolciema ielas rajonā. Patlaban ir izstrādāts projekts 8 stāvu mājai Čakstes gatvē 14, kurā būs 31 dzīVoklis, un 6 stāvu nama ar 46 dzīvokļiem projekts Čakstes gatvē 18. Tālākā perspektīvā apbūve plānota arī Ozolciema ielas rajonā, kur pilsēta varētu iegūt 450-500 jaunu dzīvokļu. Lai šim projektam rastu vislabākos risinājumus, tiks izsludināts skiču projektu konkurss.

Rīgas domes rīcībā ir arī interesants pirmsskolas izglītības iestādes skiču projekts, kas paredzēts Ziepniekkalnam. «Šobrīd domājam, kā to realizēt,» stāsta Rīgas domes Komunālo un dzīvokļu jautājumu komitejas priekšsēdētājs Ivars Gaters: «Ceram, ka mums izdosies attīstīt publiskās un privātās partnerības projektus bērnudārzu būvniecības jomā, jo jauno dzīvojamo namu projektu īstenotāji drīzumā var saskarties ar problēmu, ka jauno mājokļu pieprasījumā liela nozīme būs arī tam, vai tuvumā atrodas pirmsskolas izglītības iestādes un vai tajās ir brīvas vietas.«

Jaunie celtniecības projekti

Kā jau daudzkārt minēts, Rīgas mikrorajonos patlaban risinās jauno mājokļu celtniecības bums, un Ziepniekkalnam ir svarīga loma tik plaša ērtu, kvalitatīvu dzīvokļu piedāvājuma veidošanā dažādiem sabiedrības slāņiem. Neraugoties uz to, ka Ziepniekkalnā ir tikai 13 no 284 tirgū izsludinātajiem jaunajiem daudzdzīvokļu māju celtniecības projektiem, kuru termiņš nodošanai ekspluatācijā ir 2000.- 2010. g., patlaban šajā mikrorajonā koncentrējas vislielākā daļa no kopējā jauno dzīvokļu piedāvājuma (plašāks piedāvājums ir vienīgi Rīgas centrā, Purvciemā un tuvējā Pārdaugavā). Interesants ir fakts, ka zemes augstās vērtības dēļ pēdējo piecu gadu laikā Ziepniekkalnā vēl nav bijis izsludināts neviens rindu māju un dzī¬ojamo ciematu projekts.

Ziepniekkalnā no 2000. līdz 2010. g. plānots uzcelt 1293 no Rīgā izsludinātajiem 13 896 dzīvokļiem, un tas veido aptuveni 10%. Šāda situācija ir izveidojusies galvenokārt tāpēc, ka Ziepniekkalnā ir plānots realizēt vienu no lielākajiem patlaban izsludinātajiem daudzdzīvokļu māju projektiem - «Dienvidu pakavu», kurā būs 700 dzīvokļu. Tomēr, ņemot vērā to, ka 7 no 13 projektiem jau pilnībā realizēti, un arī to, ka patlaban projektā «Dienvidu pakavs» aktīvi noris tikai realizācijas pirmais posms, kas aptver 148 dzīvokļu celtniecību, šā gada tebruārī reālais piedāvājuma apjoms Ziepniekkalnā ir 437 dzīvokļi.

Saskaņā ar datiem, ko sniegušas kompānijas, kas nodarbojas ar analizēto projektu attīstīšanu, šā gada 10. februāri 65% no 437 dzīvokļiem jau bija atraduši savus īpašniekus. Veicot detalizētāku analīzi par 154 dzīvokļiem, kas vēl bija palikuši pārdošanā, izrādījās, ka 50% veido vienistabas un divistabu dzīvokļi, 37% - trīsistabu dzīvokļi, kas ir vispieprasītākie, un atlikušos 13% - četristabu un lielāki dzīvokļi. Vispopulārākie dzīvokļi (to platība ir 71-100 m2) veido tikai 40% no piedāvājuma. Savukārt dzīvokļi, kuru platība ir mazāka par 70 m2, veido ne vairāk kā 45%, bet plašāki dzīvokļi (100 m2) - tikai 15%.

Situācijas apraksts

Dzīvokļu vidējās cenas daudzdzīvokļu projektos Ziepniekkalnā pietiekami ilgi turējās nedaudz augstāk (aptuveni par 5%) par vidējām cenām pārējos pilsētas mikrorajonos. Tomēr, ņemot vērā to, ka sākta lielākā patlaban izsludinātā jaunā projekta «Dienvidu parks» realizācija, kas palielina jauno dzīvokļu piedāvājumu vairāk nekā divas reizes, pēdējā pusgada laikā jauno projektu tirgu Ziepniekkalnā novērota cenu stabilizācija. Vidējais ikmēneša cenu pieaugums pēdējo sešu mēnešu laikā Ziepniekkalnā veidoja 3%, bet vidēji Rīgas mikrorajonos - apmēram 6%. Jāpiebilst, ka jauno projektu celtniecības tirgus Rīgas mikrorajonos tuvākā pusgada laikā, visticamāk, attīstīsies šādā tempā (3-6% cenu pieaugums mēnesī).

Ziepniekkalna dzīvokļu vidējais cenu līmenis februāri pārdotajos projektos veidoja 1350 EUR/m2, un tas būtiski atšķiras atkarībā no gada, kad plānots objektu nodot ekspluatācijā. Dzīvokļi namos, ko nodeva ekspluatācijā 2005. gadā, lielākoties bija realizēti 2005. gada laikā, un l m2 cena vidēji bija no 1020 EUR/m2. Savukārt dzīvokļu cenas mājās, kuras jānodod ekspluatācijā 2006. gadā, vidēji sākas no 1280 EUR/m2. Atkarībā no projekta apjoma būtiski atšķiras arī pilnas projekta realizācijas periods - no dažām nedēļām līdz gadam. Piemēram, neraugoties uz to, ka projekta Putnu ielā 14 realizācijas aktīvā stadija sākās tikai šā gada janvārī, 60% no 38 dzīvokļiem jau ir pārdoti. Savukārt, runājot par daudz lielāka dzīvokļu skaita (152 dzīvokli) plānoto celtniecību projektā «Vienības nami», jāatzīst, ka pēdējā pusgada laikā realizēti tikai 80% no plānotā projekta.

Atšķirībā no jaunajiem projektiem otrreizējo mitekļu tirgus ir daudz stabilāks. Tipveida dzīvokļu cenas 2005. gada laikā augušas ar stabilu ātrumu - apmēram par 4,8% mēnesī. Pēdējo divu mēnešu laikā vidējā cena stabilizējusies ap 1150 EUR/m2, bet pēc Ziemassvētku un Jaungada pieklusuma tiek prognozēta tālākā cenu paaugstināšanās. Jau tradicionāli vispieprasītākie ir 119. sērijas dzīvokļi. Atbilstoši šim faktoram arī to vidējā cena ir augstāka par pārējo projektu cenām, un pašlaik tā ir 1230 EUR/m2. Pēdējā mēneša laikā uzlēkusi arī 602. sērijas dzīvokļu cena, bet viszemākās cenas vēl joprojām ir lietuviešu projekta un Hruščova laika māju dzīvokļiem.

Pēteris Strancis, Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta Pilsētplānošanas pārvaldes vadītājs:Ziepniekkalna mikrorajons ir samērā blīvs un tur ir laba ceļu sistēma. Šo ceļu sistēmu ir paredzēts vēl uzlabot ar transporta mezgla attīstību, sakarā ar Dienvidu tilta izbūvi. Nekustamo īpašumu attīstītājus varētu piesaistīt tas, ka šis ir viens no jaunākajiem mikrorajoniem, kas ir celts PSRS laikos, līdz ar to, pirms parādījās jaunie mājokļa piedāvājumi, Ziepniekkalna bija vienas no augstākām dzīvokļu cenām.

Rajona attīstību var stimulēt jau minētā transporta mezgla attīstība. 5-10 gadu perspektīvā varētu tikt sakārtotas un sākt attīstīties teritorijas, kas ir aiz Ziepniekkalna mikrorajona uz Jelgavas pusi.

Anastasija Radionova, SIA"6altHaus"analītikas nodaļas vadītāja: Ziepniekkalns ir viens no jaunākajiem padomju laikā uzceltajiem mikrorajoniem, kur lielāko apbūves daļu veido viena no vispieprasītākajām un kvalitatīvākajām tipveida mājokļu sērijām - 119. sērija. Ziepniekkalns atrodas salīdzinoši tuvu Rīgas centram, un tur ir attīstīta visa veida infrastruktūra - transporta komunikācijas, izglītības un veselības aprūpes iestādes, kā arī plašs pārtikas un sadzīves preču veikalu tīkls. Tomēr kā lielākā dala padomju laikā būvēto rajonu Ziepniekkalns ir pārmērīgi liels, tikai minimālās zaļās zonas esamība padara to par bezpersonisku. Mikrorajona dzīvojamā fonda tehnoloģiskā un celtniecības kvalitāte ir ļoti zema un situācija kopumā ar katru gadu turpina pasliktināties.

Atšķirībā no citiem Rīgas mikrorajoniem (piem., Purvciema), līdz 2005. gada beigām Ziepniekkalna no pieteiktajiem 13 projektiem tika pilnībā realizēti 7 salīdzinoši nelieli projekti, kuros vidējais dzīvokļu skaits bija aptuveni tikai 44 dzīvokļi. Kopumā līdz 2006. gada februārim mikrorajonā tiek attīstīti tikai 3 projekti, kuros dzīvokļu skaits pārsniedz 100. Šāda situācija ir izskaidrojama ar to, ka, iedzīvotāju pirktspējai palielinoties, un arvien novecojoties esošam dzīvojamam fondam, pieprasījums pēc jauniem mājokļiem Rīgā ir sasniedzis tādu līmeni, ka attīstītāji var atļauties sākumā piedāvājumu veidot visienesīgākajos tirgus segmentos - Rīgas centrā, tuvajā Pārdaugavā, Purvciema un citur. Tomēr, pakāpeniski saasinoties konkurencei šajos segmentos, kā arī būvniecībai piemērotas zemes trūkuma dēļ, dala attīstītāju savu interesi pārorientē uz citiem Rīgas rajoniem ar augstu pieprasījumu pēc jaunajiem dzīvokļiem.
Pēdējā laikā ir novērojamas sociāli ekonomiskās pārmaiņas valstī, piemēram, nepietiekamā darba vietu un/vai konkurētnespējīgas darba samaksas piedāvājuma dēļ ievērojama daļa darbaspēka no Pierīgas reģiona meklē iespējas atrast sev piemērotu piedāvājumu Rīgas darba tirgū un pakāpeniski pāriet uz pastāvīgu dzīvi galvaspilsētā. Līdz ar to Ziepniekkalns, atrodoties pie pašas pilsētas robežas, kļūst par pirmo pieturvietu darbaspēkam, kas ieplūst Rīgā no Jelgavas un Bauskas puses. Augošais iedzīvotāju skaits kopā ar zemu esošā dzīvojamā fonda kvalitāti un tā slikto tehnisko stāvokli nosaka augstu pieprasījumu pēc kvalitatīvajiem mājokļiem Ziepniekkalna. Līdz ar to detalizētākā attīstītāju aktivitātes analīze Ziepniekkalna ļauj apgalvot, ka jauno projektu attīstība mikrorajonā kopumā ir tikai sākusies.

Dienvidu tilta celtniecība, kas atvieglos transporta komunikāciju ar Rīgas centru, un saskaņā ar jaunu Rīgas pilsētas attīstību plānu pašvaldības apņemšanās izstrādāt programmas un ieguldīt līdzekļus mikrorajona attīstībā, padarot to par vietējo rajona centru, ievērojami paaugstina Ziepniekkalna pievilcību kā jaunu dzīvojamo māju projektu potenciāla attīstības vieta. Nākotnē varētu būt prognozējama ne tikai jaunu dzīvojamo māju projektu attīstība, bet arī ievērojams progress jaunu komercobjektu projektu attīstībā, palielinot gan kvalitatīvo biroju telpu, gan rūpniecības objektu piedāvājumu mikrorajonā.

Ivars Gaters, Komunālo un dzīvokļu jautājumu komitejas priekšsēdētājs: Nekustamo īpašumu projektu attīstītājiem šis rajons ir pievilcīgs tāpēc, ka ir brīvas zemes platības, kur izvērst būvniecību. Turklāt šeit jau ir izveidota inženiertehniskā infrastruktūra.

Runājot par rajona priekšrocībām, būtu jāuzsver arī tas, ka Ziepniekkalns atrodas pie pašas Rīgas robežas, tāpēc ir ļoti tuvu dabai un cilvēkiem ir ērti brīvdienās izbraukt ārpus pilsētas. Lielas priekšrocības šis rajons iegūs pēc Dienvidu tilta izbūvēšanas, jo tad varēs ērti šķērsot Daugavu. Tiek plānoti arī uzlabojumi sabiedriskā transporta satiksmē. Pie mīnusiem varētu minēt to, ka Ziepniekkalna trūkst kultūras objektu un pirmsskolas izglītības iestāžu. Bērnudārzu trūkums īpaši aktualizējies pēdējā laikā, jo šeit tiek īstenoti jaunu daudzdzīvokļu namu projekti, kuros mājokļus iegādāsies ģimenes ar bērniem, jo arī jauniem cilvēkiem ir nepieciešami dzīvokli.
Patlaban dzīvojamo namu arhitektūra neizceļas ar augstu kvalitāti, es vēlētos, lai tad vismaz būvniecības kvalitāte būtu līmenī, lai šīs mājas labi izskatītos arī pēc vairākiem gadu desmitiem. Tāpat ļoti svarīga ir ēku energoefektivitātes paaugstināšana. Ozolciema ielā vienā namā ar Berlīnes senāta un Vācijas uzņēmumu atbalstu ir īstenots pilotprojekts «Enerģijas taupīšanas iniciatīva» kura ietvaros tika modernizēta ēkas apkures sistēma, izveidota ventilācijas sistēma, siltināta mājas fasāde, bēniņi un pagraba pārsegumi, izremontētas kāpņu telpas. Būtu labi, ka arī pārējās mājas tiktu sakārtotas līdzīgā veidā.