Dažādos segmentos pieaugums ir bijis atšķirīgs, taču nekustamo īpašumu eksperti lēš, ka mājokļu cenas 2005. gadā kopumā palielinājušās par 20–40%. Šogad tik strauju kāpumu negaida, taču cenas uz vietas arī nestāvēšot.
Cenas cēlušās par 40 procentiem
Lūdzu, ņemiet vērā, ka raksts ir vairāk nekā piecus gadus vecs un ir pārvietots uz mūsu arhīvu. Mēs neatjauninām arhīvu saturu, tāpēc var būt nepieciešams meklēt jaunākus avotus.
Pieprasīti sērijveida dzīvokļi
Sērijveida dzīvokļi joprojām ir pieprasītākais nekustamā īpašuma segments, un šeit piedāvājums nespēj apmierināt arvien pieaugošo pieprasījumu. Vidējā dzīvokļa cena sasniegusi 984 eiro (688 latus) par kvadrātmetru — liecina «Latio» tirgus apskats. Savukārt kompānijas valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns nekustamā īpašuma konferencei veltītajā apaļā galda diskusijā izteicās, ka viens dzīvoklis sērijveida daudzstāvu mājā Rīgas mikrorajonā šogad jau pārdots par 1500 eiro kvadrātmetrā.
Pēc «Latio» aplēsēm, pērn sērijveida dzīvokļu cenas augušas vidēji par 50%. Aktīvākā pircēju kategorija gan dzīvokļu, gan savrupmāju segmentā esot aptuveni 30–45 gadus veci ģimenes cilvēki, pārsvarā rīdzinieki. Savukārt Vecrīgā un tuvajā centrā 2005. gadā īpašumu cenas esot kāpušas vidēji par 20%. «Latio» tirdzniecības nodaļas vadītāja Vita Gudkova norāda, ka lielos vilcienos nekustamo īpašumu cenas pērn pieaugušas par 40%. Arī «Ober-Haus» runā par ievērojamu pieaugumu: «Gada garumā dzīvokļu cenas pieaugušas aptuveni par 20–30% un atsevišķos gadījumos pat līdz 40%.» Tai pašā laikā attiecībā uz īres tirgu kompānija norāda, ka 2005. gadā pārmaiņas neesot bijušas jūtamas — īstermiņa un ilgtermiņa dzīvokļu īres cenas visa gada garumā neesot mainījušās.
Raksturojot Rīgas tirgu, «Ober-Haus» uzsver, ka kopumā 2005. gadā dzīvokļu tirgus segmentā tika novērots aktivitātes pieaugums. Vecrīgā dzīvokļu cenas gada laikā pieaugušas par 15–20%, tā sauktajā klusajā centrā — aptuveni 30% robežās, pašā pilsētas centrā — aptuveni 20% robežās, bet centra perifērijā cenas palielinājušās 15–30% robežās.
Pieprasītākie esot dzīvokļi ar 50–100 kvadrātmetru platību. Turklāt pagājušā gada beigās bijusi novērojama tendence, ka pieaug vietējo iedzīvotāju pirkšanas aktivitāte un ārzemnieku īpatsvars nekustamo īpašumu darījumos Latvijā samazinās.
Attiecībā uz privātmājām «Ober-Haus» norāda, ka gada laikā cenas šajā segmentā ir cēlušās par 15–30%. Kāpumu esot ietekmējušas galvenokārt būvmateriālu un darbaspēka augošās izmaksas. Sava ietekme bijusi arī zemes cenu pieaugumam. 2006. gadā tiek prognozēta vēl straujāka būvizmaksu sadārdzināšanās, kas ietekmēs arī mājokļu cenas.
Jauno projektu pienesums
Situāciju nekustamo īpašumu tirgū īpaši neuzlabo arī jauno projektu piedāvājums. Pagaidām to īpatsvars tirgū joprojām ir diezgan mazs. Turklāt, kā norāda «Latio», pērkot dzīvokli jaunā mājā, vecais mājoklis tik un tā parasti netiek atbrīvots. Jaunajos projektos dzīvokļi lielākoties tiek izpirkti jau tad, kad māja vēl ir celšanas stadijā vai vispār ir tikai plāns uz papīra. Līdz ar to ģimenēm vēl ir jāgaida, kamēr viņu dzīvoklis būs gatavs.
Viens no aktuālākajiem jautājumiem jauno mājokļu tirgus segmentā pašlaik ir būvniecības kvalitāte. Vairākos jaunajos projektos janvāra bargajā salā iedzīvotājiem radās apkures un ūdensapgādes traucējumi. Galvenokārt minētās problēmas saistītas ar to, ka jaunie mājokļi nav pilnībā apdzīvoti, bet dzīvokļos ir autonomā apkure. Neapdzīvotie dzīvokļi netiek apkurināti, radot sistēmas problēmas mājas iedzīvotājiem, skaidroja «Latio». Pastāvot risks, ka nekvalitatīvas būvniecības dēļ cenas atsevišķiem projektiem var kristies. Pašlaik augstākā zināmā cena esot 5000 eiro (3500 lati) kvadrātmetrā — tā tiek prasīta par dzīvokļiem jaunajā projektā Palasta ielā.
«Latio» uzskata, ka jauno mājokļu tirgū ir lielākais cenu burbulis, kas vismaz atsevišķiem projektiem drīzumā varētu plīst. Pagājušā gada decembrī piedāvājumā esot bijuši 8296 jaunie mājokļi, taču no tiem joprojām nav pārdoti 3111.
«Jauno dzīvokļu tirgus pašreiz lielā mērā ir spekulatīvo darījumu tirgus. Spekulācijas balstās uz emocijām, ka turpināsies cenu kāpums. Dzīvokļu patiesā vērtība atklāsies tikai tad, kad tie nonāks no spekulantu rokām pie gala patērētājiem,» norāda «Latio» tirgus analīzes nodaļas vadītājs Māris Grīnbergs. Tirgus situācijai veidojoties nelabvēlīgi spekulatīvajiem uzpircējiem, viņi ilgstoši nebūs ieinteresēti jauno dzīvokļu turēšanā. Ja lielākā daļa no viņiem vēlēsies savus mājokļus pārdot, prognozējams, ka cena būs jāsamazina līdz pat 20%.Otrs lielākais cenu burbulis ir dzīvokļiem klusajā centrā. Savukārt sērijveida dzīvokļu sektors esot tikai trešajā vietā.
Piebremzēs dārgāki kredīti
Pēc nekustamo īpašumu speciālistu domām, tirgu varētu piebremzēt kredīta padārdzināšanās. Joprojām tiek celta ASV bāzes procenta likme. Īpaši lielu kāpumu šeit nesagaida, taču vēl vismaz par 0,25 procentpunktiem tiek prognozēts, ka likme uzkāps. Palielinājusies ir arī eiro bāzes procenta likme. Lai arī Eiropas Centrālā banka pagaidām nav noskaņota uz aktīvu likmes kāpināšanu, tiek gaidīts, ka arī kredīti eiro šogad kļūs dārgāki. Līdz ar eiro procentu likmes kāpumu dārgāki būs arī kredīti latos.
Kredītlikmju kāpums līdz ar to ietekmēs arī nekustamā īpašuma cenu. «Latio» ir aprēķinājis, ka, likmei palielinoties vai samazinoties par vienu procentu, nekustamā īpašuma cenas attiecīgi palielinās vai samazinās vidēji par 17%.