Moderns birojs vairs nav stiklota fasāde ar kondicionētu gaisu – uz jumtiem gan tenisa korti, gan putniem drošas vēja turbīnas

Savukārt, saskaņā ar Colliers International aprēķiniem, 2007.gadā tirgū ienāks apmēram 40 000 m2 jaunuzceltu biroju telpu, 2008.gadā – 80 000 m2, bet 2009.gadā – aptuveni 25 000 m2. Tajā pašā laikā pilnīgi iespējams, ka tikai trešdaļa no izziņoto biroju ēku projektiem patiešām tiks uzcelti, turklāt vēlāk nekā plānots.

Paralēli piedāvājuma pieaugumam, Rīgas biroju tirgū vērojamas arī izmaiņas nomnieku prasībās. Atbilstoši SIA LATIO ikmēneša pārskata datiem prasības kļūst arvien reālistiskākas - tie, kas izvēlas birojus prestižās vietās pilsētas vēsturiskajā centrā apzinās, ka autostāvvietu piedāvājums šādās vietās ir ierobežots un vairs neizvirza autostāvvietu nodrošinājumu par noteicošo prasību. Savukārt tie, kuri nevar iztikt bez autostāvvietām, rēķinās, ka birojs atradīsies Ganību dambī vai Krasta ielā, bet ne Elizabetes ielā. Savukārt kompānijas, kuras nodarbojas ar starptautisko biznesu, izvēlas biroju telpas Pārdaugavā, lai būtu ērtāk sasniedzama lidosta. Līdzīgi kā citur pasaulē, nomnieki sāk izvirzīt arvien augstākas prasības attiecībā uz ēku kvalitāti, izmantotajiem materiāliem jeb kā tagad pieņemts teikt – ēkas ilgtspējīgumu (no angļu valodas sustainable – ekoloģisko līdzsvaru saglabājošs, vidi saudzējošs, izvairoties no dabas resursu nesamērīgas patērēšanas).

Lai noskaidrotu Rīgas biroju tirgū dominējošās tendences, «Nams24» griezās pie SIA LATIO komercplatību tirdzniecības speciālistes Ivandas Bukavas, kas ar biroju nomu nodarbojas jau 8 gadus. Atbilstoši LATIO speciālistes teiktajam, neskatoties uz nepietiekamo biroju telpu piedāvājumu, šobrīd biroju platību tirgū specifikācijas nosaka nomnieki, nevis attīstītāji. Turklāt nomnieki labi apzinās, ka viņu prasībām atbilstošas biroju telpas maksā dārgi un ir gatavi maksāt ievērojami vairāk par vidējām attiecīgās klases biroju nomas maksām pilsētā. Informācijai, šobrīd Rīgas centra augstākās klases biroju nomas maksas svārstās 22 – 25 EUR/m2 robežās, savukārt B klases noma ir 15 – 18 EUR/m2. Ārpus Rīgas, piemēram, Mārupē, Jelgavā biroju nomas maksa ir 10 – 12 EUR/m2. Vēl joprojām Rīgā ir tikai viena biroju ēka, kas puslīdz atbilst A klases kritērijiem - AS «Hansabanka» centrālais birojs Saules akmens. Ekspluatācijā plānots nodot vēl divus biroju kompleksus, kas pretendē uz piederību A klasei - Rietumu Capital Centre un Parex banka jaunā ēka Citadeles ielā. Acīmredzot bankām ir augstākas prasības, jo Rīgas A klases biroju centri līdz šim ir tieši banku būvētas ēkas savām vajadzībām ar nelielu nomas platību piedāvājumu.

I.Bukava skaidro, ka pagaidām īpašas prasības par videi draudzīgām biroju telpām nav bieži sastopamas. Turklāt ilgtspējīgu biroju centru Rīgas nomas tirgū pagaidām nav. Pārsvarā klienti meklē telpas ar atbilstošu plānojumu, dubultām grīdām zem kurām pievilktas visas komunikācijas, koka šķiedru linoleju vai mīksto grīdu segumu, griestu augstumu ne zemāku par 2,75 m, selektīvajiem stikliem.

Starp citu, arī Rīgas biroju ēkās mēdz būt dažādas ekstras. Piemēram, SWH pirmajai biroju ēkai Skanstes ielā uz jumta atrodas tenisa korts, bet kāda neliela biroju centra Ludzas ielā pagalmā ierīkotas 2 automazgātuves nomnieku pārdesmit automašīnu lielā autoparka vajadzībām. Savukārt Unimarine biznesa centrā Duntes ielā ierīkots SPA un Cigāru klubs, kas pēc smēķēšanas ierobežošanas ieviešanas valstī kļuvis ļoti aktuāls. LATIO speciāliste norāda, ka mūsdienu prasībām atbilstoša konferenču zāle jau kļuvusi par katra sevi cienoša biznesa centra standartu.

,

Tajā pašā laikā sāk parādīties arī prasīgāki nomnieki, kuru kritēriji nosaka, «ka biroja ārējam un iekšējam veidolam jāatspoguļo videi draudzīga un sociāli atbildīga uzņēmuma filozofija, kas pēc iespējas orientēta uz ilgtspējīgu, atjaunojamu, cilvēka veselībai nekaitīgu un videi draudzīgu būvmateriālu un apdares materiālu izmantošanu, respektējot arī nākamo paaudžu vajadzības..

Kritēriji ietver, bet neaprobežojas ar sekojošiem rādītājiem:

• Biroja zonā grīdu segumos un logu konstrukcijās jābūt izmantotam dabīga koka materiālam, koplietošanas telpās pieļaujama citu materiālu izmantošana ar augstu noturību pret mitrumu un/vai nodilumu.
• Telpas sienu, griestu un grīdas materiāliem jānodrošina minimāla putekļu rašanās iespēja.
• Durvis starp biroja telpām, palīgtelpās, sanitāro mezglu iekšējās telpās – koka karkasa, lakotas vai krāsotas.
• Uzlabota siltumizolācija, videi draudzīgu siltumizolācijas materiālu izmantošana.
• Biroja apkurei jāizmanto atjaunojami enerģijas avoti, piemēram, koksnes granulas.
• Pieejai no ielas līdz biroja telpām jābūt pielāgotām (vai jānodrošina iespēja pielāgot) iekļūšanai  cilvēkiem ar kustību traucējumiem.
• Sakopta un apzaļumota apkārtējā teritorija.

Starp citu, koksnes granulas jeb biokurināmo, kas būtībā ir ilgākā laikā koncentrēti uzkrāta saules enerģija, Latvijā ražo aptuveni 40 uzņēmumi, pārsvarā eksportam. Koksnes granulas ir videi draudzīgs biokurināmais arī ar to, ka tā sastāvā esošā sēra un slāpekļa daudzums ir tik niecīgs, ka pareizi to sadedzinot dūmgāzēs praktiski nevar konstatēt slāpekļa oksīda un sēra dioksīda daudzumu. Savukārt no fosīlajiem kurināmajiem, kā akmeņoglēm, naftas produktiem un gāzes, degšanas procesā tie izdalās būtiski lielākā daudzumā.

Ivanda Bukava apliecina, ka «pēdējā laikā no jaunajiem birojiem priekšroka tiek dota ēkām, kurām ir atverami logi. Šo prasību gan izvirza tie nomnieki, kam jau bijusi pieredze ar telpām, kurām nepastāv dabiskas ventilēšanas iespējas.» Tieši šis ir viens no iemesliem, kādēļ A klases biroju centrā Hansabanka centrālā ēka, kuras arhitekti ir Viktors Valgums (arhitektu birojs «Zenico Projekts») un Alvis Zlaugotnis (arhitektu birojs «Tectum»), bet galvenais būvuzņēmējs SIA «Merks», darbinieki nejūtas komfortabli, strādājot veselībai ne visai labvēlīgos apstākļos - telpās nav paredzēta dabiskā vēdināšana, turklāt griesti ir zemi un vietām jau plaisā. Gaisa kondicionēšanas iekārtas nenoliedzami mūsdienās ir arvien pieprasītākas, bet stiklotu ēku nomnieki, kurās dabiskas ventilācijas iespējas nav paredzētas vispār, izjūt diskomfortu. Nomnieki paši vairs nevēlas pastāvīgi lietot gaisa kondicionēšanas iekārtas, dodot priekšroku dabiskām alternatīvām.

I.Bukava stāsta, ka šobrīd videi draudzīgākā un «zaļākā» biroju ēka Rīgā ir Valsts akciju sabiedrības «Latvijas Valsts meži» centrālā administratīvā ēka Rīgā, Kristapa ielā 30. Ēkas apdarē maksimāli izmantots koks, AS «Latvijas Finieris» mēbeles no sertificēta finiera saplākšņa, vietējai apkurei tiek izmantots koksnes granulu katls. Ēkas filozofija atspoguļo akciju sabiedrības «Latvijas Valsts meži» misiju: sakārtotas dabas, sociālās un biznesa vides izveidi, uzsverot, ka koks ir videi draudzīgs, atjaunojams materiāls, turklāt mazina CO2 izmešus. Starp citu, kubikmetrs koksnes cita materiāla vietā aiztaupa vidēji 0,8t CO2 izmešu.

,

Šajā sakarā «Nams24» piedāvā nelielu ieskatu biroju būvniecības tendencēs pasaulē, kur arvien lielāku lomu iegūst ilgtspējīgu, apkārtējo vidi saudzējošu ēku būvniecība. Kā 1999.gadā definēja viens no ievērojamākajiem arhitektu birojiem pasaulē Londonā bāzētais «Foster and Partners»: «Jārada ēkas, kas ir energoefektīvas, veselīgas, ērtas, elastīgas pielietojumā un paredzētas ilgstošai izmantošanai.» Ilgstspējīgas arhitektūras stūrakmens ir enerģija, apkārtējā vide un ekoloģija, kas paredz ūdens, elektrības un papīra taupīšanu, otrreizēju pārstrādi. Ēku ilgtspējīguma kritēriji (resurss internetā - Sustainable Offices and Workplaces) ietver atjaunojamu enerģijas avotu izmantošanu, resursu efektīvu izmantošanu, atkritumu maksimālu samazināšanu, ciklu noslēgšanu, piesārņojuma samazināšanu, bioloģisko dažādību, zemes izmantošanas dažādību, veselīgumu, drošumu, drošību, pieejamību, piebraukšanas iespējas bez automašīnas, vietējo resursu izmantošanu, elastīgumu un citus, nodrošinot ēkas iemītniekiem veselīgu un komfortablu vidi. Turklāt jāņem vērā attiecīgās vietas kultūra un klimatiskās īpatnības.

Londonas pirmā ilgtspējīgā daudzstāvu biroja ēka ir plašu rezonansi izraisījusī «Foster and Partners» projektētā pārapdrošināšanas kompānijas «Swiss Re» augstceltne 30 St Mary Axe, kas oficiāli tika atklāta 2004.gada 25.maijā. Sabiedrībā to dēvē par «pipargurķīti» – «The Gherkin». Viena no ēkas būtiskākajām atšķirības zīmēm no citām stikla un metāla būvēm ir atverami logi, kuri lielāko gada daļu nodrošina ēkas dabisko ventilāciju paralēli mehāniskajām sistēmām. Dabiskās ventilācijas režīms pieļauj temperatūru ne augstāku par 26°C, atkarībā no nomnieka uzstādījuma. Tualetēs paredzētas 10 gaisa maiņas stundas laikā. Ēkā izmantoti otrreizējās pārstrādes materiāli, kā arī maksimāli pielietotas dažādas ūdens un enerģijas patēriņa samazināšanas metodes. Vienlaicīgi jāuzsver, ka kompānija «Swiss Re» ievēro videi draudzīgu un resursus taupošu politiku ne tikai ēkas arhitektūrā, bet arī ikdienas darbā, piemēram, piešķirot darbiniekiem prēmijas par oglekļa dioksīda (CO2) emisijas samazināšanu.

Arī ASV, Sanfrancisko, tiek plānota Amerikas biroju sektorā vēl nebijuša «zaļā torņa» būvniecība. Public Utilities Commission (PUC – Komunālo Pakalpojumu Komisija) projekts tiek raksturots kā «līdz šim energoefektīvākā biroju ēka ASV pilsētvidē». Šī 12-stāvu augstceltne atradīsies 525 Golden Gate Avenue, tikai divus kvartālus no Sanfrancisko pilsētas domes. Daži no jaunās biroju ēkas energoefektivitātes parametriem: putniem drošas vēja turbīnas ar minimālu vibrāciju uz jumta enerģijas ražošanai, solārie paneļi ēkas fasādē, kanalizācijas ūdens filtrācija pagrabstāvā, ūdens padeves sensori, ūdens sildītāji pēc nepieciešamības utt. Starp citu, ēkas energoefektivitātes palielināšana izmaksās papildus 16 miljonus dolāru pie jau ievērojamā 178 miljonu budžeta. Tomēr kopumā ēkas īpašnieki uzskata, ka ilgtermiņā papildus izdevumi atmaksāsies.